美國洛杉磯大火。

這場火過后，那是燒得真干凈啊。

大火前的場景，應該是什么樣呢?應該是這樣的。

問題來了，這他媽的燒的也太干凈了吧。

一點渣都不剩下啊！

就連旁邊的樹，都還留著樹干呢，房子呢？卻憑空消失了。

原因是，美國的別墅基本上都是木質結構。

有人解釋了，他們說原因是：

美國被譽為“木材之國”，此外，美國還有豐富的木材資源，尤其是北美洲的森林覆蓋率很高，所以木材資源得天獨厚。另外，美國的氣候條件也對木質房屋有利，南方潮濕氣候，北方寒冷氣候，木結構房屋更適合這樣變化多端的環境。 早在17世紀，美國殖民地中的移民們就開始使用木材來建造房屋。那個時候，木材被認為是一種非常適合用來建造房屋的材料，因為它容易獲得、便宜并且易于加工。所以到了18世紀后期，很多美國城市都開始使用木質結構建造房屋，這個時候的設計風格主要是喬治亞式，這種風格的房子多數是兩層或三層，房子外面會加一些裝飾。時至今日，美國房屋使用木質結構的傳統一直流傳下來。

可是，這是真正的原因嗎？當然不是。

作為一個建筑物，當然是越緊固越好。早期美國人來開荒，儲蓄不夠，用木頭建房子，這是正常的。

但只要產權穩定，房子這種耐用品，人人都會追求堅固的。

你看看，同樣是歐美商人，他們來到上海，建起的是什么樣的房子？石頭建的，成本遠遠超過木質房子吧。

你再看看歐洲，那些歐洲城堡，哪個不是建成了幾百年不倒的緊固建筑？

你再看看阿根廷，大街上的路，周邊的建筑物，大部分是歐洲人當年去美洲開荒時建的石頭路、石頭房子，幾百年后，依然是一道風景線。

美國人，不也是主要由歐洲人過去組成的么？怎么他們就只建木房子呢？

真正的原因，當然不是木材便宜，而是出在了制度上，那就是房產稅。

美國的房產稅自1792年起征，至今已經有229年的歷史。

現在的美國房產稅，以房子的價值為標準進行征收，這種征收模式破壞了美國房產的私有程度。

大多數人對產權私有程度的理解是看這個產權登記在誰名下。這種理解太過簡單，因為登記在某人名下，只是一個名，并不是實。

要判斷產權私有程度，要拋棄名義看實質。

產權是什么呢？

除了人的身體，人是無法與一個物產生物理上不可分離的連接的，所謂私有，產權實際上指的是人支配物的能力，你支配物的完整性，就是產權的私有程度。

你買了一臺車，這臺車登記到你名下，各個國家基本上都允許個人購買車輛，但他們之間的私有程度有區別嗎？當然有。

比如，政府規定你一年只能開一個月，那你的私有程度就受損了，在余下那十一個月中，這臺車的產權就被他人所限制，產權并不完整。

再比如：大家都同樣是私有企業，也都要將企業所得的部分利潤上交政府作為稅收，那稅收越高的地方，產權私有的程度就越低。

再比如：當一塊土地全部歸政府所有，個人只能聽從政府安排去生產拿工分，并根據工分獲得由政府決定的產出時，那私有產權就幾乎看不見了，因為你支配土地的能力徹底消失了。

再比如：小產權房為什么沒有價值，哪怕他就位于城中心，因為他的產權不完整，最主要的限制就是產權方與其他人的交易受限，不許抵押，不許貸款，法律不承認產權方與他人的交易等等。

我們評估房產的具體私有程度，就是評估一個人對名下房產的完整的支配能力。它包括使用權、收益權、處置權這三個權利。

使用權，就是你可以決定這個房產的用途，并在產權邊界內隨意使用；

收益權，就是你利用這個房產獲得的利益歸你所有

處置權，就是你可以在產權邊界內隨意處置你的房產，包括出售，拆成毛坯，或贈送他人。

那對應的評估就要具體評估不同權利的具體情況了。

總而言之，產權私有程度，是政府干預程度大小的體現。

那美國的房產稅是怎么破壞房子產權的？

房產稅指的是對所有持有房屋進行長期征收的一種稅收，他一般以房屋的當年評估價為基準，稅率一般在評估價的4%以內。

也就是說，如果你房子值一百萬，房產稅稅率是2%，那你一年就要交2萬的稅。

美國房產稅屬于地方稅種，由各地自行征收，一般在0.25%到3%之間。

從全美來看，美國房產稅稅率的中位數為1.31%。這意味著一座價值200萬美元房子的主人平均每年要上交的房產稅為26200美元。

價值500萬美元的房子每年要交65500美元的房產稅，價值1000萬美元的房子要交稅的稅達到31000美元。

美國1美元房產的故事，在中國流傳很久，這個災難就是房產稅的災難之一。

美國確實出現過一美元出售的房子，雖然比較破舊，但還是獨棟，甚至有前院后院。有人要說了，就算是把房子的磚拆了賣掉，也不止一美元啊！

首先我們要搞清楚，如果你是買主，你真認為他只有1美元嗎？

每年房產稅5000美金，你雖然只付一美元，但你每年還得付5000美元，他的實際價格是多少呢？

實際價格是1美元+未來的預期稅收。你本來可以賣50萬美元，但由于預期稅收是499999美元，因此，你只能賣1美元，你賣房子的收入的99.999%被政府拿走了，你說狠不狠。

有了房產稅后，人們的心態都發生了劇變。

你買房以后，你是希望房價漲還是跌呢？在不征收房產稅的地方，房產價值漲了，你的資產升值，你很高興。

但在有房產稅的地方呢？每年要交更多的稅，跌了，你稅倒是少交了，但你的資產在貶值。

你看，這時，你就陷入兩種痛苦之中，你是肉疼呢還是心疼呢？

當你擁有一套千秋萬代都要交房產稅的房子的時候，這房子對你來說，還是資產嗎？不是了，他是一部割肉機。而且是一部祖傳千秋萬代的割肉機。

現在你知道美國為什么城市化發展到一定規模就停止了么？

因為城市規模要是持續擴大，一定會讓中心區房價不斷上漲，再加美聯儲持續放水，城市居民是天然有抗拒城市規模擴大的動力的。

一百年前，美國紐約的繁榮程度就遠超世界各地了，但今天的紐約經歷了一百多年的發展后，并沒有出現與時間對應的繁榮程度的規模增加。

由于沒有出現更大規模的人員聚集，城市基礎建設投資的價值就不再增加，紐約地鐵破敗不堪也就是預料之中的啦。

回到開頭的話題，如果你在美國買房，面臨兩個選擇，一個是建設可以傳承數百年的緊固房子，一個是木頭房子，你選哪一個?

前一個價值二百萬美元，木頭房則價值一百萬美元。

如果大家都選200萬美元的堅固房子，房產稅就要漲一倍，持有成本增加了。

在稅率的壓力下，當然是選擇木頭房子持有成本更低。

于是大家都愿意選擇建筑成本更低一點的房子。

在一個產權保護更好的地方，往往能見到更多的百年建筑。在一個產權保護程度不好的地方，很多建筑沒有多少年，就從光鮮亮麗變成了破敗不堪。

同樣的事件，會發生在中國的公寓房里。

由于產權受限，交易稅高，事前契約不完備，大量的公寓房將來的破敗不可避免。

我們應該期望一個什么樣的房產制度。

第一、永久的私有產權，當然是最好的，但不能只是名義。

第二、產權上要減少管制、減少稅收，遺產稅，房產稅，房租管制，保護房客非法利益，都是對產權的剝奪。

如果沒有這些剝奪和管制，美國紐約中心區的房價，應該是中國一線城市的五倍十倍，十萬美元一平米都不奇怪。現在才不到3萬美元。

全世界的富豪都會去這樣的地方購買房產。

寫這些，并不是為了夸中國，貶美國，而是在說，中國這些年來，對房產稅、遺產稅的呼吁越來越多，有在向所謂“先進國家”學習的趨勢。

你真的希望每年因為自家有房產，要年年交1%的稅么？

如果真的學習了，那就將變成一個無恒產又無恒心的地區。鶴崗的房子的價格將是負五萬，得貼五萬才能賣得掉。

如果你有房子的話，你希望中國實施美國這些制度嗎？

切記，美國并不是一切東西都是先進的，保護產權的東西可以學，破壞產權的東西，可千萬不能學。