文/樂居財經(jīng) 林振興???

在昌平，北京城建迎來了兩大喜事。

前腳，土城新村安置房項目在去年底舉辦了奠基儀式；后腳，國譽燕園二期于1月6日公示了項目設計方案。

從去年7月拿地到出圖，耗時六個月，北京城建仍舊保持它慢悠悠的速度。

眼下，國譽燕園二期終于揭開神秘面紗，容積率2.4，綠化率30%。這兩項數(shù)據(jù)相比于一期的容積率1.8、綠化率40%，要遜色不少。

地塊資質不如鄰居的情況下，二期在項目設計上不僅沒啥記憶點，甚至有一些設計讓外界直呼看不懂。

國譽燕園二期項目規(guī)劃1418戶，建設21棟7-11層住宅樓，由南至北三排式整齊排列。

北部一排1-7#棟樓均為11層洋房；中部最西邊的15#樓為10層，退層9層、8層；9-11#均為11層；12-14#為11層，退10層；南部一排，16#為11層，17#11層-10層，18為9層，19#為9層-8層，20-21#為8層-7層。

21棟洋房由一條街坊路分為東西兩區(qū)，西區(qū)9棟，東區(qū)12棟。街坊路兩邊有非機動停車位和出租車汽車站，街坊路南端連接土城北街，設有地庫和人行出入口。

挨著街坊路的5#、6#、12#、13#、18#、19#的邊戶，會受到噪音干擾，選房時應避之。

在11#和16#、17#之間，有一塊空地。按理說，做景觀花園或者兒童設施都不錯，但城建卻弄了一個綠化地上停車場，可以停26輛車，這樣也使得小區(qū)沒有完全做到人車分流。

除了地面停車場，地下車庫也很另類，包含了小型商服（便利店）、菜市場和其他商業(yè)。而整個住宅地塊的機動車停車位為1877輛，非機動車停車位為2937輛。

那么大的項目，竟然缺少景觀花園和兒童配套，僅12#和13#北側的空地，被設置為室外運動場地，含半場籃球場。

東南角為一棟4層高的L形社區(qū)會客廳，向內(nèi)為下沉庭院和25#配套樓。

25#配套樓為3層，設置了托老所、老年活動場地、社區(qū)助殘服務中心。此外，1#和9#之間還有一個配套樓（22#），它配建了物業(yè)服務用房、社區(qū)管理服務用房、社區(qū)文化設施、社區(qū)衛(wèi)生服務站、公共廁所等。

產(chǎn)品設計上，規(guī)劃有南北雙向陽臺、設備平臺及飄窗等，贈送面積非常大。

以11#樓為例，總高11層，3個單元，一梯兩戶。西側端戶南向陽臺，飄窗接西邊弧型轉角陽臺，北面還有兩個設備平臺；東側端戶沒有側邊陽臺。中間戶南向陽臺 飄窗，北向陽臺 兩個設備平臺。

時間回溯至2024年7月，城建發(fā)展全資子公司北京城建興榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“城建興榮”）以19.86億元競得北京昌平土城新村改造項目CP00-0602-0002、0003地塊R2二類居住用地、A8社區(qū)綜合服務設施用地。

該項目位于昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)土城村，用地范圍東至回遷房地塊，西起北沙河，南至土城北街，北至北六環(huán)南側。總用地面積6.63萬平方米，總建筑面積23.8萬平方米，地上建筑面積15.55萬平方米，地下建筑面積8.25萬平方米。

其中，CP00-0602-0002地塊為R2二類居住用地，用地面積6.33萬平方米，地上建筑規(guī)模約15.19萬平方米，容積率2.4，綠地率30%，建筑高度60米。

CP00-0602-0003地塊為A8社區(qū)綜合服務設施用地，用地規(guī)模3000平方米，地上建筑規(guī)模3600平方米，容積率1.2，綠地率30%，建筑高度18米。

該地塊將成為北京城建·國譽燕園二期，住宅部分的樓面價約為1.31萬元/㎡，期房銷售指導價為3.9萬元/㎡，利潤縫差足夠。

城建興榮成立于2022年，注冊資本5000萬元，法人兼董事長為李兆彥 （北京城建嘉業(yè)公司董事長），經(jīng)理為李延國。它也是國譽燕園一期的項目公司。

國譽燕園一期位于城建土城新村項目東南側。2022年5月，城建發(fā)展以底價約22.6億元拿下昌平區(qū)六環(huán)路土城出口土城新村改造土地一級開發(fā)項目A-07地塊，樓面價1.3萬/㎡，打造一期項目。

然而在2024年6月9日 ，國譽燕園一期建設中突發(fā)高墜事故，兩名安裝工人死亡。

“6·9”安全事故調查報告顯示，該項目總包單位為北京城建七建設工程有限公司，專業(yè)分包單位為北京城建匯友安裝工程有限公司（簡稱“城建匯友”），監(jiān)理單位為北京雙圓工程咨詢監(jiān)理有限公司。

城建匯友的大股東是羅凱暄，持股92.5%，它也是城建發(fā)展的關聯(lián)公司，二者背后股東都為北京城建集團。

最終調查組認定，本起事故是一起因未嚴格落實專項施工方案、安全管理人員未到崗履職、作業(yè)人員違規(guī)作業(yè)而造成的生產(chǎn)安全責任事故，并對責任單位和人員提出了處理建議。去年9月，城建匯友收到三張行政罰單，罰款共計75萬元。

國譽燕園一期的銷售指導價為3.9萬/㎡，規(guī)劃1788戶，2022年11月取證。截至目前，網(wǎng)簽1041套，均價33096.21元/㎡，成交額32.87億元。

對于很多北大老師來說，國譽燕園一期這個項目并不陌生，它針對教職工有團購優(yōu)惠，且據(jù)說占了小區(qū)唯一景觀道旁最好的位置。

但在未名bbs上，不少人認為這團購價格也沒比對外銷售便宜多少，屬于是拉教職工去庫存。

國譽燕園一期在三年前地產(chǎn)行情還不錯的時候面世，但去化仍不到六成。如今，地產(chǎn)行業(yè)下行，北京城建又要在隔壁推出一個新盤。

一期從銷售指導價3.9萬/平降到成交均價了3.3萬/平，二期在定價上還能堅挺嗎？

在業(yè)內(nèi)人士看來，如果當成鄰居國譽燕園二期的話，定價只能高或平，而且要提升精裝標準。國譽燕園一期很多業(yè)主開始不淡定了。

二期項目設計公司為北京城建設計發(fā)展集團股份有限公司與匯張思建筑設計事務所(上海)股份有限公司聯(lián)合體，中標報價1200.2159萬元。一期的設計公司只有北京市住宅建筑設計研究院有限公司，中標報價1256.496萬元。

北京城建昌平這兩個項目最大的問題就是周邊沒有地鐵，需要公交換乘；開車出行很方便，緊鄰京禮高速和北六環(huán)路，但在這個位置買房的基本是海淀剛需外溢，潮汐車流量太大。整體出行方面對通勤族不友好。各項生活配套也比較缺，屬于養(yǎng)成系區(qū)域。

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