我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過13年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請理解。

房段子購房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買賣團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問題，一些簡單的可以直接免費(fèi)回答。

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會(huì)員

提問

房段子，成都土拍到了下半年，感覺越來越貴了呢？好心慌，害怕房價(jià)上漲很多，買不起房子了。關(guān)鍵好土拍的地也不多，我折騰了一年了，還沒買到房子，你說這種土拍的上漲，對(duì)我們普通買房的人來說，不是一件好事吧？

房段子解答

成都的土拍還是有點(diǎn)夸張，而且不健康了，和隔壁重慶差了幾倍，這意味著高總價(jià)的產(chǎn)品會(huì)越來越多，越來越貴，但成都雖然有新西蘭首府美譽(yù)，但還是有上限約束的。

明年大家看，好多新房都會(huì)來到700w+的段位，甚至不乏很多千萬豪宅。

真到了這種層級(jí)，頂豪完全可以躍階去沿海發(fā)達(dá)城市或者北上廣深，一定要死磕成都的并不多見。

賣地賣得瘋，地主很高興，開發(fā)商瞎高興，房產(chǎn)從業(yè)人員也亂起哄，其實(shí)屬于飲鴆止渴，都有弊端。

地主現(xiàn)在把預(yù)期拉這么高，未來要是擠泡沫，越拍越低，誰會(huì)掀桌子？城運(yùn)會(huì)遭到質(zhì)疑。

開發(fā)商也不都是聰明的，預(yù)售制度、各種營銷還可以打雞血，動(dòng)輒20-50%的溢價(jià)，卷得要死的銷售團(tuán)隊(duì)，能畫餅快速賣掉倒還好，賣不掉砸在手里還要淪為笑柄。

博主中介也亂起哄，覺得成都真的就硬起來了，土拍新房二手房全部都漲漲漲，殊不知這些豪宅的客群是非常稀少的，大家爭奪得也非常白熱化，一年到頭上躥下跳最終稀飯都喝不上，贏麻了？

當(dāng)然，最慘的還是***，不展開說了。

成都房價(jià)還是要穩(wěn)打穩(wěn)扎一些，近三年建議二手房維持在100-300萬的主流區(qū)間，新房維持在300-600萬的段位（頂豪動(dòng)輒千萬很正常，能理解，但不應(yīng)該是主流），才比較匹配城市能級(jí)。

我是真心希望今年土拍的量還是要持續(xù)供應(yīng)的，土拍的價(jià)還是要穩(wěn)一手的，至少維持買方市場吧？

會(huì)員提問

你好，我預(yù)算60-80萬，下面有兩種選擇，你覺得哪種更適合呢？1、去城區(qū)買一個(gè)娃娃讀初中，后面租出去，再賣掉，或者父母住。2、買個(gè)大源的安置房套二，但是就想再壓縮下預(yù)算，或者加點(diǎn)錢買兩套60萬的老破小租出去，租出去（比如玉林那附近的）反正都是低首付低利率。首付三成的條件下，20W買一套60W的，26W買一套80W的，錢都差不多的，一個(gè)月租金好歹有2000。你覺得咋個(gè)買合適？是買60-80這種，還是買個(gè)一百多W的剛子樓？

房段子解答

是是

較早前房段子會(huì)員付費(fèi)問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

你們預(yù)算60-80萬，說實(shí)話在成都樓市算很低的了，這個(gè)時(shí)候我建議關(guān)注三個(gè)需求，讀書、自住通勤、租金回報(bào)。不說滿足三個(gè)，能滿足其中2個(gè)就是不錯(cuò)的買法。房子都是因人而異的，你嫌棄的，別人卻奉若至寶，沒有差房子只有匹配度。

1、60萬去市區(qū)買個(gè)老破小，租出去+孩子初中學(xué)位+可能的父母養(yǎng)老房。這個(gè)思路其實(shí)還是不錯(cuò)的，就看能否匹配你們額外的需求了（比如接送孩子的通勤，初中生晚上也要接送的）。

2、80萬我也看了下，大源安置房這邊的確買得到，電梯套一小套二這種，學(xué)區(qū)正在升級(jí)更名，但也暫時(shí)沒改變劃片范圍，整體來說還是利好的，核心點(diǎn)我覺得不是看中學(xué)區(qū)（目前我都不清楚你們買這套房是否需要拿來當(dāng)做孩子初中學(xué)區(qū)所需？），而是看中租售比，尤其需要比對(duì)的，就像你說的，首付20和26萬，本質(zhì)上并沒有什么差別，這類老破小/安置房的漲跌宿命都是差不多的，可以細(xì)細(xì)核算一下租售比的問題，哪里的回報(bào)高，哪里能更多的抹平房貸問題，哪里就更值得入場。

至于最后的，到底是60-80萬這種老破小安置房還是100多萬的剛子樓？如果你不自住的話，我肯定推薦前者了。后者從租售比和保值性來說，我感覺還不如前者（只不過流通性的話，次新剛子樓會(huì)好一點(diǎn)，但也是折價(jià)虧本破發(fā)帶來的，如果能熬緣分，不急售的話，反而是老破小安置房的回報(bào)更高更穩(wěn)）。

會(huì)員提問

接上，我們在22年買了大源的次新房，小孩讀一年級(jí)了，現(xiàn)在父母無房想花100萬買個(gè)房子，提前布局養(yǎng)老房，目前可以出租。另外家庭名下還有***老小區(qū)和美洲的套二，租出去了，你看有沒有必要把大源的房子一起賣了置換更新到大源西林家壩去？

房段子解答

較早前房段子會(huì)員付費(fèi)問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

單純看你父母的養(yǎng)老買法，100萬的預(yù)算，我覺得和前面的60、80沒有本質(zhì)上的差別，養(yǎng)老也是自住，也不能說去買個(gè)很蝸居的房子，至少還是要有小區(qū)內(nèi)外環(huán)境，正常的五臟俱全，后面你們看小戶型的話，盡量選擇那種步梯3樓或者說已經(jīng)/準(zhǔn)備安裝電梯的房子，是比較正確的買法。

至于說**，95平的套三雙衛(wèi)還是比較經(jīng)典的，當(dāng)初不知道你們買成多少？4萬？

現(xiàn)在來看，基本上行情也是在4萬左右，沒有很大的漲跌，但是虧個(gè)利息啥的，而且假設(shè)你們現(xiàn)在出售，還要占用5年學(xué)位，是買家大肆砍價(jià)的一個(gè)理由，再加上當(dāng)前行情屬于比較低迷的階段，價(jià)格一來二往，估計(jì)并不占優(yōu)勢，要虧本出手。

現(xiàn)在賣是虧本，接下來短期1年左右可能還會(huì)更虧，但是熬過最艱難的時(shí)刻后，房價(jià)還是有望恢復(fù)如初，走上一個(gè)正軌。整體出現(xiàn)U型發(fā)展。

假設(shè)現(xiàn)在低價(jià)出售，套現(xiàn)380+60萬現(xiàn)金補(bǔ)償進(jìn)去=440萬，這個(gè)預(yù)算買大源新房是不夠的，買林家壩新房也還差點(diǎn)（主流的來到了500級(jí)別）。

如果以后不看重初中學(xué)區(qū)了，那么才能說是放棄**，直接套現(xiàn)+杠桿60萬+父母現(xiàn)金資助（未來和父母同住，不再買老破小）=500萬級(jí)別，此時(shí)上手林家壩套四雙衛(wèi)新房（通勤沒問題，未來學(xué)區(qū)融入錦江行列）。如果父母資助得多，比如100萬，再踮踮腳，看看大源西的改善新房也可以（但是覺得壓力太大了）。

要是考慮到當(dāng)前離婚后名下無房沒有安全感的話，我覺得也可以低賣低買，再稍微加點(diǎn)杠桿。

380+100萬貸款=480萬，上手林家壩能建/中交143戶型改善套四雙衛(wèi)，以后依托錦江的初中體系。

至于說大源本地置換的話，新房估計(jì)有點(diǎn)難，還是看二手房吧，最好找那種也被占用了學(xué)位的，好砍價(jià)，主打一個(gè)低買低賣，降低摩擦成本，降低單價(jià)成本，比如置換到華潤鳳凰城三期，現(xiàn)在141的套四雙衛(wèi)，基本上單價(jià)降到了3萬出頭，你凱德這邊置換過來，也比較合適舒服，繼續(xù)大源學(xué)區(qū)，近距離通勤，滿足名下有房，還實(shí)現(xiàn)了改善的目的。