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日前，海安市住房和城鄉建設局發布了《海安市實驗小學北側區域舊城改造工程項目房屋征收補償安置方案（征求意見稿）的公告》，備受關注的海安實驗小學北區域更新工程進入新階段。

海安市實驗小學北側區域舊城改造工程項目房屋征收補償安置方案

（征求意見稿）

因實驗小學北側區域舊城改造及基礎設施建設需要，海安市人民政府擬對海安市實驗小學北側區域舊城改造工程項目征收紅線范圍內國有土地上的房屋及附屬物實施征收。為切實維護公共利益及被征收房屋所有權人的合法權益，保證房屋征收工作的順利進行，制定本項目房屋征收補償安置方案。

一、征收項目概況

（一）征收范圍

東至交通銀行西側道路，西至小焦港河東側道路，南至旺池西路，北至江海西路。

（二）征收組織形式

海安市住房和城鄉建設局為本工程項目房屋征收部門，海安市海安街道辦事處為本項目房屋征收實施單位，設立海安市實驗小學北側區域城市更新指揮部負責具體組織推進工作。

二、征收期限及實施步驟

（一）簽約交房期限

自本工程項目發放公開信確定的開簽協議之日起20日內為簽約交房期限。

（二）征收實施步驟

1. 發布調查公告，入戶調查；

2. 調查結果公示；

3. 補償安置方案公示，征求公眾意見；

4. 市政府作出征收決定并公告；

5. 選定評估機構；

6. 評估機構入戶評估；

7. 分戶初評結果公示；

8. 送達分戶評估報告；

9. 簽訂房屋征收補償安置協議，被征收人在約定的期限內搬遷交房，辦理被征收房屋交接手續；

10.辦理結算；

11.公示分戶補償情況；

12.房屋拆除。

三、補償安置依據

1.《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）；

2.《海安市國有土地上房屋征收與補償辦法》（海政規〔2020〕2號）；

3.《海安市國有土地上房屋征收評估技術細則》（海政規〔2020〕3號）；

四、征收補償安置方式

被征收人可以選擇貨幣補償，可以選擇房屋產權調換，也可選擇房票購房安置。

村民原則上不可以選擇貨幣補償。只有經家庭全體成員共同商定，出具書面申請，作出今后不再要求提供安置的承諾，保證在補償款處分上不發生糾紛，并提供本人或配偶在海安市境內除被征收房屋以外的住宅房屋所有權證明或商品房購房備案合同，經審核批準后，方可實行貨幣補償。

五、住宅房屋補償與安置辦法

1．被征收房屋補償款=被征收房屋價值+附屬設施及裝修補償費+搬遷費+臨時安置費。

2．多層成套住宅補償基準價：11600元／㎡，獨門獨院住宅補償基準價：12600元/㎡。（磚混一等十成新、一間朝南、一層成套住宅）

3．搬遷費按被征收房屋合法建筑面積20元／㎡計算。選擇貨幣補償的，計算一次搬遷費；選擇房屋產權調換或房票購房安置的，計算兩次搬遷費；每次搬遷費低于500元的，按500元標準補償。

4. 被征收人自行過渡居住。選擇貨幣補償的，過渡期一次性計6個月，臨時安置補償標準為按被征收房屋合法建筑面積每月12元／㎡。選擇房票購房安置的，過渡期一次性計12個月，臨時安置補償標準為按被征收房屋合法建筑面積每月12元／㎡。選擇期房產權調換的，過渡期24個月內按被征收房屋合法建筑面積每月12元／㎡計算臨時安置補償；過渡期超過24個月的，從第25個月起至第36個月，按被征收房屋合法建筑面積每月15元／㎡計算臨時安置補償；超過36個月的，從第37個月起，按被征收房屋合法建筑面積每月18元／㎡計算臨時安置補償。過渡期限從被征收人騰空交房之日起至所選安置房通知交付之日止。簽約時暫計12個月的臨時安置補償，安置房通知交付時按實際過渡期限結算臨時安置補償。

5．選擇房屋產權調換的，按被征收房屋的補助安置面積給予補助。補助安置面積按被征收房屋合法建筑面積70㎡以內的50%和70㎡以外的30%累加計算，補助標準為5000元／㎡。

選擇貨幣補償的，不享受補助安置面積補助。

選擇房票購房安置的，給予補助安置面積補助。補助安置面積按被征收房屋合法建筑面積70㎡以內的50%和70㎡以外的30%累加計算，補助標準為5000元/㎡，具體補助安置面積補助規則如下：

（1）對選擇房票安置房源建筑面積小于（或等于）被征收房屋合法建筑面積，不享受補助安置面積補助；

（2）對選擇房票安置房源建筑面積大于被征收房屋合法建筑面積但小于被征收房屋合法建筑面積與補助安置面積之和的，按補助安置面積實際使用部分計算補助；

（3）對選擇房票安置房源建筑面積大于（或等于）被征收房屋合法建筑面積與補助安置面積之和的，給予補助安置面積全額補助。

補助安置面積補助待選房確認或房票購房后另行核發補助。

6．選擇房屋產權調換的，可選擇的安置房戶型為：A戶型建筑面積約116㎡、B戶型建筑面積約131㎡、C戶型建筑面積約141㎡（各戶型建筑面積最終以測繪面積為準）。安置房基準價為11600元／㎡，層次價另計。

7．選擇房票購房安置的，可在被征收房屋評估價值至總補償款（含被征收房屋評估價值、裝修及附屬設施補償費、停產停業損失補償、按期簽約交房獎勵等）之間由被征收人自主選擇確定房票票面金額。搬遷費、臨時安置費和補助安置面積補助不計入票面金額，直接結算給被征收人。原則上一份補償安置協議出具的房票不得超過2張，房票票面金額不小于50萬元/張。房票票面金額確認后不得更改。每張房票允許實名轉讓一次，但不得分割轉讓。轉讓后兌付期限不變。房票有效期為4個月，房票記載人應在有效期內使用。

8．征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，優先給予住房保障。

被征收人因征收房屋后承租城鎮廉租住房的，按貨幣補償方式補償安置，其貨幣補償款由廉租住房的產權人專戶儲存，承租人購買住房或者終止租賃協議時，征收補償款按規定結算給承租人。

9.“改變房屋用途”補償

（1）被征收人擅自將住宅改變為經營性用房的，不給予停產停業損失補償；擅自改變非住宅房屋用途的，按照原用途計算停產停業損失。

（2）被征收住宅房屋改為商鋪、餐飲、娛樂、旅館類等商業經營，并取得工商營業執照和納稅證明，持續經營1年以上（含1年）3年以下的，按實際經營面積部分被征收房屋原用途評估價值（不含裝飾裝修及附屬物）的5%給予停業損失補償；連續經營3年以上（含3年）5年以下的，按實際經營面積部分被征收房屋原用途評估價值（不含裝飾裝修及附屬物）的10%給予停業損失補償；連續經營5年以上（含5年）的，按實際經營面積部分被征收房屋原用途評估價值（不含裝飾裝修及附屬物）的20%給予停業損失補償。

實際經營面積指合法建筑內實際直面服務對象所必需的建筑面積，不含維持正常起居生活、堆放庫存所占的建筑面積。

10．經規劃批建的車棚，按4500元／㎡結合相應的等級成新評估補償。

11．對被征收人在規定的簽約交房期限內搬遷并交房的，按被征收房屋合法建筑面積或合法土地使用權面積200元／㎡給予獎勵；超過規定簽約交房期限的，不給予獎勵。

12．辦理結算

選擇貨幣補償的，補償協議經審核后，在被征收人搬遷交房并辦理結算手續之日起90日內一次性付清補償款和相應獎勵，不計息。選擇房屋產權調換的，被征收人搬遷交房后領取“選房聯系單”。具體選房辦法、程序另行告知。選擇房票購房安置的，被征收人搬遷交房后填寫“房票申請書”，開票購房，具體結算購房程序另行告知。

六、住宅安置房源及價格

1．房屋產權調換

安置區域

房屋狀況

安置房價格

基準價

（元／㎡）

層次價

博雅園

期房、毛坯

從實際住宅第1層起計算，第1層為0，從第二層起每層遞增50元／㎡，19層以上按第19層的層次價計算。

說明：（1）經規劃批建的地下車位價格為12萬元／個。

（2）安置戶須按照國務院《物業管理條例》《江蘇省物業管理條例》及相關法律規定，繳納小區物業管理服務費。

2．房票購房安置

房票記載的被征收人可在本項目金石博雅園、金鑲玉、奧體首府、書香園、海德花園二期、春和雅苑等樓盤提供的入庫房源中自主憑票購房，享受房票購房優惠價。房票購房優惠價由區域更新指揮部在入庫房源一房一價表中公布（入庫房源與市場同步銷售）。

七、非住宅房屋補償安置辦法

被征收房屋補償款＝被征收房屋價值+裝飾裝修及附屬物補償費+搬遷費+停產停業損失補償費。

征收營業、辦公、生產、倉儲用房，被征收人可選擇貨幣補償，可選擇房屋產權調換，也可選擇房票購房安置。

（一）房屋價值補償

1.營業用房價值由評估機構評估確定。

2.辦公用房補償基準價為6000元／㎡（框架二等、十成新）。

3.生產倉儲用房被征收房屋價值＝土地重新取得價格+建筑物重置價格-建筑物折舊。

（二）搬遷補償

營業用房按合法建筑面積給予50元／㎡搬遷補償，辦公用房按合法建筑面積給予30元／㎡搬遷補償，生產倉儲用房按合法建筑面積給予40元／㎡搬遷補償。

（三）停產停業損失補償

1.征收營業房屋，致使經營活動中止，對被征收人除按房屋征收前兩年納稅情況給予停業損失補償外，另按被征收房屋評估值的5%給予一次性停業損失補償。

商業經營性用房依據納稅情況停業損失補償標準

年納稅額（元）

0-100

101-200

201-500

501-1000

1000以上

補償標準（元/㎡）

100

200

300

400

600

①年納稅額指本方案發布之日前兩年營業稅納稅額年平均值。

②前兩年營業稅納稅額年平均值以完稅憑據為依據。

③年納稅額0是指經稅務機關批準免稅的單位或個體工商戶。

2.征收辦公用房，按被征收房屋評估價值的3%給予一次性停產停業損失補償。

3.征收生產型工業企業非住宅房屋，造成正常生產的被征收單位停產，根據人社局提供的被征收單位在征收區域從業的在冊、在崗并繳納社會養老保險的人員名冊，按統計局公布的上年度工業企業職工人均月收入給予停產損失補償。其中，造成部分停產的，停產損失補償不超過3個月；造成全部停產的，停產損失補償不超過6個月。對非正常生產的企業，根據人社局提供的被征收單位在征收區域從業的在冊、在崗并繳納社會養老保險的人員名冊，按企業職工最低工資標準給予停產損失補償，最高不超過6個月。或按被征收房屋評估價值的3%給予一次性停產損失補償。

七、其它事項

1．被征收人與房屋征收部門在規定的簽約交房期限內達不成補償協議，或被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請市政府作出補償決定。

2．自本方案發布之日起，被征收房屋存在租賃關系的，由租賃雙方自行解除租賃關系，并處理好包含經濟利益分配在內的所有善后事宜；存在產權糾紛的，由當事人雙方自行解決。征收人不承擔房屋租賃及產權糾紛所產生的任何經濟和法律責任。

3．被征收人搬遷交房須經區域指揮部驗收，不得擅自拆除已補償的建筑物、構筑物及相關設施。擅自拆除的由被征收人自行承擔安全責任，同時扣除被拆除建筑物、構筑物及相關設施的補償費。

4．在征收過程中，對無理取鬧，阻撓、干擾征收工作正常進行的，依據相關法律規定處理。

5．在規定的簽約交房期限內簽約交房的，被征收人無批建手續的自建房屋，給予建安成新價補助。

6．在規定的簽約交房期限內未搬遷交房的，不享受有關獎勵和補助。

7．房票記載人與房屋買受人必須一致。房票記載人使用房票購房，一經網簽備案，不得撤銷。

8．本方案未盡事項，以公開方式另行告知。

9．本方案由海安市住房和城鄉建設局負責解釋。

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