年底了，廣州樓市熱度高企。

伴隨政策利好下樓市的 日漸企穩，廣州土拍市場的熱度也逐漸攀升，2024年最后一個月一口氣成交出讓22塊宅地。

不知道大家有沒有發現，2024年廣州順利出讓的47宗涉宅地中，有超1/3集中在中心四區。

其中，不少珠金琶“傳世封面”地塊成功出讓，比如天河區南方面粉廠地塊一舉成為廣州樓面價NO.2，溢價率超33%。

也就是說，2025年廣州中心區不僅新盤數量激增，還有不少中產的改善置換項目及頂豪面市，來攪動中高端市場。

那么，今年廣州到底有哪些新盤值得關注？今天我們來扒一扒！

泛珠金琶豪宅井噴

保利、越秀、珠實三足鼎立

地段核心+資源密集+新規豪宅，今年泛珠金琶豪宅供應井噴，將是廣州樓市最大的看點之一。

下面，我們先來看看都有哪些頂級豪宅新品吧。

一、保利南方面粉廠項目

未開拍已經大火，南方面粉廠項目，絕對是明年最值得期待的新盤。

這個項目有三大看點：

1）位處金融城西區，臨近廣州最強的珠江新城板塊

隨著地段固化，未來數十年內，珠江新城的地位仍將難以撼動。

地塊大致位置

2）稀缺一手房，得房率能做130%

珠江新城二手房樓齡普遍在15-20年左右，隨著樓齡越來越長，戶型設計不合理等缺點逐漸暴露。

目前，珠江新城在售的新房只有凱旋新世界全新一期「廣粵觀邸」和保利華創·都薈天珺，項目競爭不大。

在“明年出讓宅地，陽臺占比將嚴控不得超過20%”前提下，面粉廠是少數能做130%得房率的新盤，更顯珍貴。

3）最小的產品建面在250平以上

據悉，面粉廠項目屬于集團公司總部直管，由8棟圍合式布局，北高南低的梯級變化，面積段最小250方，最大680方，還配了5000方商業。

地塊控制性詳細規劃地塊管理控制圖

前排2棟一線望江，規劃做640—680方大平層，一層一戶，總共貨量就不到50套，估計套均1個小目標左右，不是“億般人”買的起的。

后面6棟做超高層側看江，最小面積250—350方，據說250方戶型，能做到350方的套內面積。

據悉，項目最快2025年6月面世，吹風價估計不止15萬/平。

二、越秀琶洲樾·華樾項目

“琶洲地王+鴿子王”的title，讓項目的熱度一直很高。

細看下來，項目有三大優勢：

1）位于琶洲CBD的核心位置——琶洲西區

緊鄰新港東路，周邊匯聚了眾多世界500強企業和高端人才。

項目是目前唯一琶洲西區的可售住宅，距離磨碟沙地鐵站約300米，稀缺性肉眼可見。

琶洲·樾 | 華樾外立面效果圖（僅供參考）

2）越秀的樾系豪宅，叫好又叫座

前后不到9個月，琶洲鼎鼎有名的豪宅——均價12-14萬/平、戶型全是200平+的大平層——琶洲·樾，清盤了。

琶洲樾·華樾，同作為越秀TOP級產品系「樾系」，在產品設計、空間尺寸、圈層服務各方面，得到認可。

3）100%大戶型布局，豪宅定位適配產品地段

項目布局1棟38層住宅，入門產品面積段從約255平起跳，最高達到約330平，全為一梯一戶和兩梯一戶，總戶數僅96戶。

戶數少，戶型大，綠化率達35%，居住環境較為舒適。

琶洲·樾 | 華樾外立面效果圖（僅供參考）

其中，項目建面約330平戶型產品，有約18平獨立電梯廳，五開間南向采光望江。

而且以越秀的拿地價，預計開盤也不便宜，大概率總價2500萬起步，主力戶型會超過3000萬。

三、珠實金融城項目

珠實、華潤置地、廣州城投、南沙交投聯合體以總價16.05億元拿下天河金融城東區AT091415地塊。

扣除配建，樓面價約為47115元/平，是今年廣州地價第二貴的宅地。

項目的優勢，主要是以下幾點：

1）處于金融城，是名副其實的CBD經濟核心區。

初具規模的金融城

2）擁有稀缺的南向珠江景觀

雖然項目在位置上不屬于一線望江，但就算以后南面蓋上寫字樓，也不會完全遮蓋江景視野。

地塊周邊航拍（圖源：房天下）

3）產品是建面約120-220平

以往金融城的項目，要么是20萬+/平的頂級商業大平層（如，廣州·鵬瑞1號、合景·臻溋名鑄、珠光金融城壹號），高不可攀。

要么主打面積改善，環境卻不盡人意。

該項目定位高端改善，面積段既不錯配，又不至于總價過高，貼近珠金琶改善買家的購買力，預測有一定的市場影響力。

4）珠實下決心拿出旗下最高端的“頤德系”，讓我們期待一下產品帶來的驚喜吧。

四、保利絹麻廠項目

緊挨南方面粉廠地塊，絹麻廠地塊一出來，就有很高的關注度。

其一，地塊位于金融城西區，靠近珠江新城，一江之隔就是琶洲，一手抓三個CBD。

其周邊樓盤已獲得市場認可，保利華創都薈天珺均價10萬/平，天麟府均價為15萬/平。

其二，配套上，學鐵商俱全。

該地塊比南方面粉廠地塊更近5號線員村地鐵站，還將配建24班小學。

不過，絹麻廠地塊離江遠、四面環村，南面還有商務地，可能會有遮擋，不及一線臨江的面粉廠地塊。

總的來說，容積率不高，有學校，有地鐵，有江景，雖然是二線，值得期待。

五、保利琶洲三兄弟

保利一口氣拿下的三宗琶洲南地塊，可見保利對琶洲是真·愛得深沉。

三宗琶洲南地塊大概位置示意

有公園+河涌+CBD景觀，其不僅地段能打，景觀資源也同時在線，有做改善產品的先天條件。

業內預計，保利琶洲三兄弟主力戶型會是140㎡左右，價格段會在1200-1500萬之間。

所以面世之后，受影響最大的可能是中海大境和越秀觀樾。

琶洲南區3宗地塊效果圖 圖源：廣州規自局

六、越秀廣州大道中項目

12月10日，越秀地產以5.96億，加上配建以折合樓面價4.6萬/㎡，拿下廣州大道中地塊。

項目不僅位于寸土寸金的越秀，與僅珠城一路之隔，在廣州屬于T0-T1級別的地段，改善豪宅起步跑不了。

項目特點有:

1)近地鐵。項目距離地鐵5號線楊箕站約900米，距離五羊邨站約700米，10號線還將在廣州大道中站約400米。

2)學位不錯。按照今年地塊周邊街道的學位劃分，有幾率對口最近傳出即將納入廣鐵一中教育集團管理的楊箕小學。

3）稀缺性強。越秀區上一次成交的宅地還是2020年的越秀南地塊（城投東園公館），6.45萬/㎡的樓面價成為當年的地王。

宅地斷供4年，加上越秀區新盤不多，更沒有新規后的產品，項目的出現有一定稀缺性。

4）越秀打造最高端的改善產品。越秀大概率最高端的“樾”系，三梯三戶設計。

網傳越秀地產廣州大道中地塊項目效果圖

不過也面臨兩個問題，一是單體樓，幾乎只能做空中園林，二是挨著廣州大道，車流噪音等因素影響居住純粹性，這就非常考驗越秀的打造水平了。

不過，項目地段、學鐵商資源，以及3.8左右的容積率，對于老城區高端改善買家來說，吸引力還是有的。

七、保利天御

值得一提的是，近日冼村依法動遷融資區“釘子戶”，停滯多年的保利天御，今年也有可能入市。

地塊位于天河的“超級核心區域”，即黃埔大道以南，冼村路以東，金穗路以北，屬于珠江新城中區板塊，總用地面積達46251㎡。

根據以往規劃圖可知，項目將建1棟3至4層的商業中心，3棟23層、37層、49層的辦公樓，和地鐵合建的地下商業廣場，以及3棟47層高的住宅樓。

產品方面，項目有望推出建面約240-311㎡的大平層住宅和建面約75-253㎡的商辦公寓 （具體以為項目公布為準） 。

小結一下，保利，今年狂攬金融城西區和琶洲南的優質地塊，推動珠江新城冼村舊改，進一步穩坐龍頭位置；

越秀，在“小而美”項目持續發力，琶洲樾·華樾蓄勢待發，廣州大道中項目補充新鮮血液；

珠實，拿下天河金融城東區靚地，在高端住宅市場重新發力。

「越秀、中海、珠實」三分天下的廣州豪宅時代，即將到來。

2025年宅地供應

天河繼續占據頂豪供應的大頭

除此之外，2025年預計出讓的32宗靚地也提前曝光。

其中，有幾宗天河、海珠的豪宅地塊，值得關注。

1、天河

金融城有三宗宅地，都在車陂南地鐵站附近，占地面積不大，成本可控。

且這邊連續成功出讓高價地 （保利絹麻廠地塊、珠實金融城地塊） ，是房企眼中的“香餑餑”。

值得注意的是，廣氮板塊有一宗低密地塊規劃出讓，宗地面積12.8萬方，容積率只有0.8，有可能打造為中心區域極為罕見的一手墅類住宅。

另外，世界大觀四期地塊、廣東電視臺地塊（前身為航天奇觀）出讓， 未來能與越秀觀樾等盤連片開發，形成純粹改善片區。

2、海珠

與2024年相比，地塊供應量有所減少，僅有琶洲中二區和石崗路供應。

琶洲中二區地塊，是把名副其實的“小而美”，坐擁一線江景，用地面積只有2.1萬平，條件十分優質。

好了，2025年的新盤新地先介紹到這里，你對這些項目有什么看法？歡迎留言。

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