大家好，我是蘇北哥！今天是元月7日，距離新年已為期不遠(yuǎn)，相信很多人此刻的思緒，已經(jīng)飄向遠(yuǎn)方的家鄉(xiāng)……

中國人的“年”和“家”這兩個(gè)字總是密不可分，過年從某種意義上來說其實(shí)就是回家，重新回到那個(gè)生養(yǎng)我們的地方；其實(shí)除了過年，還有一組關(guān)鍵詞也與家密不可分，那就是“買房”！

01.

注意！明年南京二手房價(jià)可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性巨變！

有些粉絲可能會(huì)說，北哥你把“買房”的問題調(diào)性拔得太高了吧，居然都和過年同等檔次了！其實(shí)仔細(xì)想想這樣比喻并不過分，春節(jié)長假、千里迢迢回家，是為了與遠(yuǎn)方的親人歡聚，陪伴；精挑細(xì)選、買到心儀的房產(chǎn)，是為了迎接遠(yuǎn)方的親人，來到新的城市歡聚、陪伴，所以過年與買房一樣都是為了團(tuán)圓。

所以在這里，北哥還是祝愿每位粉絲在新的一年都能買到心儀的房產(chǎn)。

開頭一陣寒暄之后，下面我們就要進(jìn)入正題了！

不可否認(rèn)，無論是媒體端，還是購房人群，各方對于2025年的樓市發(fā)展方向，充滿了好奇心和神秘感！無論是公眾號文章還是短視頻，只要提到“2025年樓市預(yù)測”，這個(gè)關(guān)鍵詞就能收獲不錯(cuò)的流量；“預(yù)測型內(nèi)容”似乎成了今年內(nèi)容端的流量風(fēng)口。

為何如此？預(yù)測型的內(nèi)容年年有人做，為什么今年這么火？想來是有原因的，國內(nèi)經(jīng)過了連續(xù)3年的救市，從2022年逐步取消限制性ZC，如限購、限貸；到2023年降低首付比例、購房補(bǔ)貼；再到2024年的大幅度降息，放松一線城市限購、放開限售，加上2024年9月份首次提出要求房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)ZC信號；2024年12月份重啟14年來的“適度寬松的貨幣ZC”，這一系列的動(dòng)作都為2025年的樓市發(fā)展埋下了伏筆與懸念，也讓人們愈加對2025年樓市興趣濃厚。

上周六（1月4日），籍著盤點(diǎn)2025年全市新房供應(yīng)量的機(jī)會(huì)，北哥也預(yù)測了一把，蹭了蹭流量，果然效果不錯(cuò)，文章流量實(shí)現(xiàn)了明顯增長。

文章中北哥只做了兩個(gè)預(yù)測，第一：2025年能否延續(xù)2024年南京樓市的優(yōu)惠ZC，如以舊換新、購房補(bǔ)貼等等；第二：就是2025年南京房價(jià)走勢。第一個(gè)問題就不展開說了，之前文章都有，鏈接給大家放上（2025無需預(yù)測！兩個(gè)信號已十分明顯！今年全市樓盤上市量曝光），關(guān)鍵來說說第二個(gè)問題。

北哥當(dāng)時(shí)的預(yù)測是2025年的南京房價(jià)將出現(xiàn)“劇烈分化”，理由很簡單，2025年第四代住宅大行其道；必然拉高主城各板塊房價(jià)，而遠(yuǎn)郊區(qū)由于房源庫存積壓，必然會(huì)加大折扣、補(bǔ)貼力度，降價(jià)在所難免！然而如今來看，2025年南京房價(jià)走勢并非這么簡單，除了考慮正常的市場因素，還必須考慮到ZC的布局和影響，尤其是2025年南京二手房價(jià)格的影響。

稍微回憶一下，2024年11月份南京出臺了一則“解禁限售”的XZ，這個(gè)ZC的內(nèi)容很獨(dú)特，可以說是南京原創(chuàng)。

南京尚在限售期內(nèi)的二手房，想要上市，滿足以上任一條件即可；尤其是第三條規(guī)定特別有意思：如有特殊要求，必須賣房子，可去有關(guān)部門咨詢，獲得準(zhǔn)許后就可上市。也就是說“有一些房子，可以通過協(xié)商上市”，且并不需要符合任一硬性條件的和標(biāo)準(zhǔn)。

這就讓2025年的南京二手房市場產(chǎn)生了一些懸念了！一些限售期內(nèi)的二手房可以上市，另一些則不可以，這會(huì)不會(huì)對現(xiàn)有的二手房價(jià)格體系產(chǎn)生什么影響呢？

動(dòng)作很快！第一批限售期內(nèi)的二手房掛牌上市了，盡管我們并不了解，這些業(yè)主是“賣舊買新”、“二胎家庭”還是“找有關(guān)部門協(xié)商”的結(jié)果，反正是已經(jīng)掛牌了。

首先掛牌上市的大校場華潤潤鴻府，該小區(qū)去年12月初剛剛交房。首套二手房源12月底就拿出來掛牌了，基本上屬于業(yè)主拿到手就賣，“光速出售”。

華潤潤鴻府實(shí)景

根據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示，華潤潤鴻府的首套掛牌房源位于18F小高層的中樓層，為一套113㎡的3房2廳2衛(wèi)戶型，目前掛牌總價(jià)520萬，折合單價(jià)達(dá)到46018元/㎡。

不知道一些媒體是不是為了博流量，硬說華潤潤鴻府的首套二手房掛牌價(jià)格，業(yè)主巨虧XX萬，理由是該項(xiàng)目當(dāng)初銷許價(jià)格高達(dá) 49806元/㎡（另有4350元/㎡裝修包），怎么算113㎡中樓層戶型，備案價(jià)也高達(dá)562萬。

可實(shí)際上華潤潤鴻府首套二手房掛牌價(jià)真的很低嗎？以北哥觀點(diǎn)來看，非但不低，而且有重塑大校場二手房價(jià)格體系的意思。

首先這套二手房對比華潤潤鴻府當(dāng)初的新房收官價(jià)格，就高出不少。今年10月中旬左右，華潤潤鴻府收官清盤，新房實(shí)際售價(jià)僅賣到3.98萬/㎡，相比而言首套二手房報(bào)價(jià)比新房高出6000+元/㎡。

其次，華潤潤鴻府二手房對比大校場其余二手房小區(qū)，房價(jià)也不落下風(fēng)。目前大校場跑道盤金地大成雅境二手房成交價(jià)格已經(jīng)低至3.8萬/㎡左右。

華潤金陵中心文淵府的首套二手房成交價(jià)格僅為4.47萬/㎡。

甚至金陵中心在售新房目前實(shí)際單價(jià)已經(jīng)低于4萬/㎡。而大校場當(dāng)初站崗盤，保利堂悅目前最低成交價(jià)僅有3萬/㎡左右。

所以無論是從新房，還是二手房的角度，華潤潤鴻府的首套二手房光速掛牌，對于大校場房價(jià)都將起到很大的提振作用。

問題不僅如此！按照粗略統(tǒng)計(jì)，大校場創(chuàng)新街區(qū)板塊，2025年起碼有4個(gè)小區(qū)要陸續(xù)交房，分別是保利琥珀云臺3月份交房；保利招商文璟和頌4月份交房；偉星譽(yù)景府8月份交房；金基新睿樾府12月份交房。

從當(dāng)初的產(chǎn)品檔次和調(diào)性來看，文璟和頌、偉星譽(yù)景府、金基新睿樾府都是要高于華潤潤鴻府的，待到這三個(gè)樓盤交房，出售二手房，掛牌價(jià)格是否會(huì)在華潤潤鴻府的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)“梯度增長”？

02.

百家臻園首套二手房掛出，也將推高百家湖房價(jià)？南京二手房將從低價(jià)位至高價(jià)位“完成換倉”

昨天在網(wǎng)上被熱議的百家臻園首套二手房掛牌事件，似乎與大校場的華潤潤鴻府有著異曲同工之妙。

作為央企招商2022年開發(fā)項(xiàng)目，坐落于百家湖商圈中心的百家臻園曾經(jīng)也是很多江寧改善客群心中的白月光。

12月底百家臻園正式交付，據(jù)說比當(dāng)初約定時(shí)間整整提早了3個(gè)月。

百家臻園實(shí)景

就在眾人沉醉在百家臻園的美景之中時(shí)，該小區(qū)迅速掛出了首套二手房，這套房源是135.38㎡的3房2廳2衛(wèi)戶型，闊綽橫廳，精裝修科技大平層。客廳橫廳面寬達(dá)到5.58米。

房源實(shí)景

房源掛牌總價(jià)565萬，折合單價(jià)為41735元/㎡。

消息一出立刻在網(wǎng)上引起了軒然大波，各大房媒再次找到炒作點(diǎn)，瘋狂輸出“砸盤出售”、“一天未住，業(yè)主折價(jià)賣房”等消息。他們論據(jù)也和上文華潤潤鴻府相似，稱百家臻園當(dāng)初135㎡戶型備案單價(jià)至少在4.3萬/㎡，如今業(yè)主只賣4.17萬/㎡，總價(jià)算下來起碼虧存20萬左右，再加上業(yè)主“搭進(jìn)去”的修繕、裝修費(fèi)，起碼虧損40萬。

真是這么回事兒嗎？百家臻園首套二手房報(bào)價(jià)真的低了？先和該項(xiàng)目當(dāng)初的新房價(jià)格相比！百家臻園的銷售期大概在2年左右，2022年11月份首開當(dāng)，當(dāng)時(shí)售價(jià)的確比較實(shí)在，4.38萬/㎡左右出售。可隨著2023-2024年，江寧百家湖新房去化愈加艱難，樓盤優(yōu)惠折扣力度也隨之增加。2023年10月份前后，百家臻園已經(jīng)有不少房源實(shí)際單價(jià)降至4萬/㎡，部分頂?shù)追吭?.8、3.9萬/㎡單價(jià)也偶有出現(xiàn)。

到了2024年10月份，百家臻園為了加速收官，提早交付，還曾打出135㎡戶型，3.6萬/㎡的抄底價(jià)。

所以這樣算起來，百家臻園的首套二手房掛牌價(jià)格并不算虧，只能說是正常報(bào)價(jià)。

在與百家湖的眾多標(biāo)桿二手房小區(qū)成交價(jià)相比。與百家臻園同為科技住宅的朗詩玲瓏嶼，目前房源成交單價(jià)在3.2-3.6萬/㎡。

萬科翡翠公園，房源成交單價(jià)在2.8-3萬/㎡。

萬科金域藍(lán)灣的房源單價(jià)更低，只有2.3-2.6萬/㎡

所以，百家臻園首套二手房報(bào)價(jià)已經(jīng)比同板塊的房源價(jià)格高出30-40%左右，與此同時(shí)百家臻園陸續(xù)已經(jīng)有好幾套二手房掛牌出售，且這些房源的掛牌單價(jià)比起首套房源，還要高出1萬/㎡。

由此可見，百家臻園二手房的掛牌是極有策略的！后續(xù)幾套5萬+/㎡單價(jià)掛牌房源已經(jīng)對首套4.1萬/㎡報(bào)價(jià)房源形成了“圍獵之勢”，更容易促進(jìn)其盡快成交。

同時(shí)隨著百家臻園后續(xù)更多高價(jià)房源掛牌，百家湖二手房整體價(jià)格很可能因此被抬升！

當(dāng)然，大校場的華潤潤鴻府、百家湖的百家臻園只是兩個(gè)個(gè)例，但它們卻折射出“南京有條件放松限售之后”，未來二手房市場可能發(fā)生的一個(gè)現(xiàn)象：隨著越來越多的新房交付，市場會(huì)涌入更多高于原板塊房價(jià)的房源出現(xiàn)。這樣會(huì)導(dǎo)致一個(gè)結(jié)果：南京二手房從低價(jià)位至高價(jià)位“完成換倉”，整體二手房價(jià)格被抬升。

因?yàn)樵谶@些新房小區(qū)火速掛牌新房源之前，南京二手房庫存目前也正處于“枯竭期”。根據(jù)網(wǎng)房數(shù)據(jù)顯示，全市二手房掛牌總量僅為146036套。

1月7日15:00網(wǎng)房數(shù)據(jù)

而2024年12月31日南京二手房掛牌總量為148327套，也就是說一周時(shí)間，南京二手房成交量已經(jīng)達(dá)到2291套。無可否認(rèn)，目前的南京二手房已經(jīng)處于庫存歷史低位和房源快速成交的“雙優(yōu)勢”階段。

首先，去庫存方面，對比2023年底南京18萬+套的二手房掛牌量，如今已經(jīng)大減3.4萬+套。

其次，去化房源類型多以低總價(jià)房源為主。根據(jù)我愛我家南京研究院數(shù)據(jù)，2024年總價(jià)300萬以內(nèi)二手房成交占比達(dá)81.8%，同比增加11%，其中100-200萬占比最高，達(dá)41.3%。

第三：新增掛牌量減少，庫存亟待補(bǔ)充！根據(jù)據(jù)我愛我家南京研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年南京二手房新增掛牌房源70890套，同比減少20.4%。同時(shí)2024年全年，南京成交二手房總量在99409套。成交量新增掛牌量之間有近3萬套的缺口。

如在此時(shí)，大批新交付小區(qū)火速掛牌房源，充盈這個(gè)缺口，就會(huì)實(shí)現(xiàn)南京二手房從低價(jià)位至高價(jià)位“完成換倉”，從而整體二手房價(jià)格被抬升。

今天文章的內(nèi)容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經(jīng)歷，8000元白手起家，連續(xù)6次跨行業(yè)創(chuàng)業(yè)均獲成功，實(shí)現(xiàn)草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點(diǎn)研究資產(chǎn)配置，有28年房產(chǎn)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，深耕南京市場。

是行業(yè)內(nèi)真正的房產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)派！感興趣的就三件事，房產(chǎn)，創(chuàng)業(yè)以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。