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2025年第一拍，也是除夕前一天的沖喜之拍，定檔1月27日。

比去年提前了大概2個月。

除了前幾天聊到的槐樹店的49.62畝，還有中壩這邊的9.8畝二類住宅。

1、槐樹店49畝，業內傳言的19家房企跟進，意味著樓面價，以及板塊價值得到明顯提升。

成華槐樹店的49.62畝，據傳有19家房企參與跟進，其中不乏中海、招商、金茂、綠城、中鐵建、華潤、龍湖等優質開發商，如果是真的，那么溢價蹭蹭漲，力壓此前東客站萬景已是板上釘釘，也就是說，大概率樓面價會破2萬。

這意味著什么呢？

①、意味著339的邦泰地王或將易主。這宗地是23年12月邦泰沖高，以2.11萬的樓面價拿下，但整個24年未能突破，只不過雖遲必到，25年的成都土拍，業內普遍預期較高。

②、意味著主城區的土拍，進一步受到房企追捧，趕上天時地利的時候，一些我覺得“歪瓜裂棗”的地塊，都能高溢價出讓，確實讓人吃驚。或許是我太保守太缺乏房企的眼見了。

反觀某些其他傳統熱門區域，預計是拍不出這樣的溢價來，甚至上2萬都惱火，短短一兩年，市場情緒的反轉，太快了。

成都新房，一直是被牽著鼻子在人為引導的。

③、意味著，東中環的價值確定，不知道大家還記得不，前兩年我就說過，崔家店槐樹店和東客站，從長期的樓市價值來看，是可圈可點的。但很多人嫌棄學區差，嫌棄界面差，嫌棄著嫌棄那，只不過現在來看土拍市場，可謂迅速拉漲，有點“小林家壩”的感覺。

樓面價全面突破2萬的東中環，以后設定的單價就不再是2.7-3.1，而是3.4+。

當然，我也并不贊成土拍價格跑太快了，前文已有闡述為何擔憂。只不過成都的土拍并不以個人的意志為轉移，所以我們抨擊它，理解它，適應它，成就它。

樹挪死，人挪活，一切順勢而為。

2、中壩的9.8畝也在此前擬出讓名單中，雖然沒有蔡橋北的“名校加持”，但青六高中（https://weibo.com/1551561845/P8aULbZ0L）氣息濃厚，而且周邊成熟度很高，中鐵西城、長虹和悅府、榮盛花語城等都是二手市場的熱門樓盤，所以置換鏈條是很清晰的。

考慮到外金沙的越秀25畝（https://weibo.com/1551561845/P6soL2Pz8）都能溢價，那么這中壩9.8畝的基本面實則更好。

如果被品牌開發商用心打造，成為爆款并沒問題，我還挺看好這宗地。

只不過它起拍樓面價并不低，已經來到1.68萬了，行情穩一點的話，預估最終精裝3萬，不穩定的話，上不封頂！

除夕前夜，我們一起關注這兩宗成都土拍大戲！