歷經“招保萬金”、“恒碧融”、“碧萬恒”之后，正在艱難穿越周期的中國房地產行業，已經正式進入“保中華”時間。保利發展（600048.SH）、中海地產（00688.HK）華潤置地（01109.HK）位列2024年全口徑銷售額前三。

盡管房地產的衰落，令房企銷售排行不再像過去那樣受到關注，但這份名單上次序的變化，仍然為理解中國經濟發展的種種細微變化提供著絕佳的注腳。

根據克爾瑞《2024年中國房地產企業銷售TOP200排行榜報告》（下稱《報告》），按照全口徑銷售額統計，保利發展不出意外地蟬聯冠軍，全年銷售額3230億元。排名第二的是中海地產，全年銷售額3106億元。華潤置地以2611億元，排名第三。

至此，“保中華”格局聚成，房地產開發企業“第一陣營”首次全部為央企占據，前十之中，純民營房企只剩一家。

過去幾年，央企不斷上位，股份制企業萬科（000002.SZ）在第一陣營勉力支撐。2023年，萬科排名第三，但到2024年，全年銷售額2447億元，下降約35%，排名第四，由此跌出前三名。

這是近11年來，萬科全口徑銷售額首次跌出前三。

過去多年，從穩坐第一把交椅的萬科，到次第“上位”的恒大、碧桂園，以及融創，民營資本一度在房地產領域高歌猛進，成為樓市黃金時代的一道獨特風景。

這一態勢在2021年開始顯出改變端倪。當年，以全口徑銷售額計，保利發展突破5000億元大關，緊隨碧桂園、萬科地產、融創中國，位列第四，與第三名融創中國僅有不到600億元的差距。

2022年，房地產市場開始劇烈調整， 融創掉隊，排名滑落到第11名，在超大型房企中率先暴雷的恒大更是直接滑落至45名，全年銷售額僅有455.3億元。保利發展則繼續向前，以4573億元的銷售額沖到第二，與排名第一的碧桂園只有不到100億元的差距。

房地產開發第一陣營，多年來以民營資本和非央企類房地產企業把持的局面，從此被打破。

不僅保利發展，另外兩家央企華潤置地和中海地產，也在那一年攀升到第四、第五，全年銷售額與萬科的差距約在200億元左右。

2023年，碧桂園陷入麻煩之中，全年銷售額跌至第六，頭把交椅隨即被保利發展取代。中海地產也殺入前三，央企在第一陣營中已占兩席，萬科也被市場視作是混合所有制企業，民營開發商已然從第一陣營中全部退出。

這一態勢成型之后，2024年的“保中華”時間，也就絲毫不令人意外。

央企上位第一陣營的這三年，是房地產劇烈調整的三年。即便央國企背景的開發企業，也能窺見房地產銷售規模的整體性萎縮。根據克爾瑞的統計數據，2024年排名前十的房企中，僅有中海地產全口徑銷售額增長，幅度為0.25%，其余全部下跌。“保中華”中的保利發展、華潤置地也分別下跌24%和15%。

這足以說明，當下房地產行業和市場何其艱難，調整何其慘烈。

2021年，“第一陣營”總銷售額19008.6億元，到2023年，總銷售額11119.5億元，僅前三名房企，就萎縮了將近8000億元人民幣。

1000億，是房企銷售額的重要門檻之一，數量多寡，可以顯現出房地產行業總體發展水平和市場狀況。2020年時，銷售額超過1000億元的房企高達43家，而到2023年，千億規模以上的房企只剩11家。這個水平，甚至還不及2016年，當年，銷售規模過千億的房企，尚有12家。

2024年全口徑銷售排名的前十位，純民營房企只剩濱江集團（002244.SZ）一家，后者以1116.3億元排名第9位。濱江集團實際上是一家區域性房企，深耕杭州市場，在當地有“第二城投”之稱，主要業務范圍集中長三角等地區，總體發展較為穩健，近年來被視為另類黑馬。

碧桂園和龍湖集團則滑落到十名開外。碧桂園出險，全年銷售額同比大降近70%，只有605億元左右，排名迅速跌至第16名。

龍湖集團 經營穩健，控制總體規模防范風險，銷售規模也有所下降，約為1008億元，排名第十一，與第十名華發股份只相差不到50億元。

兩家混合所有制房企，綠城和金地，此前作為前十排行中的“常客”，銷售規模都有下降。綠城中國排名第六，全年銷售額1781.3億元，較去年下降約11.5%。昔日貴為“招保萬金”的金地集團，排名滑落到14位，銷售額為685億元，降幅高達55%。

無論央國企，抑或民企，還是混合所有制企業，如此規模和量級的萎縮，都很難說是企業的單一問題，而是全行業、全市場的周期性問題。

其實，在周期劇烈調整之時，規模對于房地產企業已經不是惟一衡量發展水平的指標，甚至已經不是最重要的指標。濱江集團等房企相對穩健的發展狀態，恰恰說明，對于很多房企而言，控制規模，深耕區域市場，把債務杠桿控制在合理水平，是更為穩健和現實的發展路徑。

房地產“保中華”的格局，應該會穩定維持相當一段時間。由于總體環境因素，絕大部分民營、混合所有制房企都在縮減支出，拿地力度大不如前。如今，土地市場上的“大買家”，只剩央國企背景的房地產開發企業。近期活躍在上海、北京、深圳土地市場上的，尤其是熱點優質地塊的買家，主要是中海、華潤、保利、越秀等大型央國企開發商。

只有拿地，才有“貨源”，有了“貨源”，才有銷售額。由此可見，以此“補貨”力度和節奏，“保中華”的銷售規模有更大保障。而包括萬科在內的一眾排行榜上的傳統?？停s減開支，減少拿地，消化手中庫存，度過償債高峰為第一要務，規模、排名的重要性，都已退至其次。

在相當長的時間內，“保中華”及其他央國企開發商，將更多更大地占據中國房地產的舞臺，而“保中華”組合的簡稱，挺吉利，也能說明些許問題——一個平穩和健康的房地產，是中國經濟良性循環發展最重要的基礎所在。

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