2024年四季度，房地產行業迎來核心指標企穩。

10月以來全國新房月度網簽面積連續同環比保持增長，一手房成交占比持續回升，70城房價年末迎來收窄。

“丁祖昱評樓市”2025年度發布會上預判，預計2025年上半年止跌基本完成，有八個城市各項指標表現較佳，并將在2025年率先回穩。

除了這八個城市，余下多數二三線城市短期內庫存高企，接下來仍將大力推行去庫存、降風險，市場修復仍有待核心城市傳導。

過去一年，去庫存成為行業出清的重要任務，在一系列政策支持下，典型城市庫存指標明顯好轉。

從狹義庫存來看，樣本城市中多數狹義庫存規模有所下降，2024年壓降規模最大的五個城市分別為鄭州、青島、佛山、東莞和南京。其中鄭州庫存規模減少了214萬平方米排在典型城市首位，東莞變化幅度最大，庫存降幅同比下降25%。

少數明顯上升的上海、成都、西安，均為當前新房市場去化表現較好的城市。

從去化周期來看，受新房交易流速下降影響，九成樣本城市消化周期較2023年有所上升，超過一半的城市消化周期在18個月以上。

在去庫存降風險的行業大趨勢下，新房成交大于土地成交，已經成為2024年絕大多數城市去庫存的常態。

從長期庫存來看，深圳、重慶、東莞等7個城市表現突出，2024年宅地成交建面不到新房成交規模的一半，相當于長期去化周期降低了6個月以上，極大減輕了城市的庫存風險。

典型如深圳，2024年新房成交492萬平方米，而宅地成交建面只有89萬平方米，長期庫存下降403.6萬平方米，按2024年的新房成交流速計算，相當于廣義消化周期降低了9.8個月。

“丁祖昱評樓市”2025年度發布會分析，基于庫存風險等8個維度45個細分指標判斷，杭州、上海、成都、西安等八個城市各項指標表現較佳，將在2025年率先回穩。

杭州、上海、成都、西安屬于第一梯隊，短期內市場熱點恒熱，在政策“托舉”下使得市場短期尚能保溫。四城在2024年均大幅減少了土地規模供應，進一步壓降城市消化周期，其中杭州核心板塊消化周期僅為4.5個月，上海也僅為12.6個月。

天津、深圳等為第二梯隊，經歷了前期深度調整，新房項目來訪、認購，二手房成交量等短期內都出現激增現象，預期市場仍在持續修復。

合肥、北京等主要是基于低庫存現狀，只要銷售好轉，市場便能迅速恢復，潛力較大。

相較而言，余下多數二三線城市短期內仍處于庫存高企，去化緩慢的調整期。典型城市如果能夠保持2024年的去庫存進度，2025年東莞、鄭州、蘇州、佛山、南京等城市狹義消化周期有望重回18個月以內，回歸到合理的范圍之內，長春、常州、南寧的去化壓力也有望持續改善。

得益于年內中央穩市場舉措的出臺，以及各地主管部門的積極落地執行，供小于求已經成為了城市新房市場的常態，并通過保障房售出、收購閑置項目等方式進一步促進庫存指標的下降，去庫存、降風險進程正在快速推進。

相比率先回穩的八個城市，多數城市進入回穩期或許稍晚，但去庫存的力度并未有所減弱，隨著越來越多城市達成階段性的去庫存目標，市場信心有望隨之回升，并成為2025年行業筑底企穩的關鍵力量。