2025年3月20日，由中國(guó)企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組承辦的“2025中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)暨第二十二屆中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)家論壇”在北京召開(kāi)。綠城管理憑借在房地產(chǎn)代建領(lǐng)域的杰出表現(xiàn)，“2025中國(guó)房地產(chǎn)代建運(yùn)營(yíng)引領(lǐng)企業(yè)”、“2025中國(guó)房地產(chǎn)政府代建運(yùn)營(yíng)引領(lǐng)企業(yè)”等殊榮。

市占率連續(xù)9年超20%，新拓規(guī)模逆勢(shì)增長(zhǎng)

在供求發(fā)生重大變化的新形勢(shì)下，行業(yè)積極探索新發(fā)展模式，《2025政府工作報(bào)告》提及“有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。代建由于“輕資產(chǎn)、高盈利和抗周期”的特點(diǎn)，成為房地產(chǎn)發(fā)展新模式的典型代表，日益受到房企青睞，目前已有超百家房地產(chǎn)企業(yè)涉足，紛紛成立代建平臺(tái)，不斷拓展代建業(yè)務(wù)。2024年初步統(tǒng)計(jì)，代建企業(yè)代建項(xiàng)目新簽約規(guī)劃建筑面積預(yù)計(jì)達(dá)到16500萬(wàn)m2，同比下滑，規(guī)模仍然保持高位。

綠城管理作為行業(yè)先行者，憑借積極主動(dòng)的業(yè)務(wù)拓展、精準(zhǔn)的市場(chǎng)布局以及持續(xù)推動(dòng)的模式創(chuàng)新，新拓逆勢(shì)增長(zhǎng)，2024年度新拓代建項(xiàng)目的合約總建筑面積達(dá)3694萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)約4.7%，在中指研究院發(fā)布的《2024年中國(guó)房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜》中新簽約規(guī)模位列第一，市占率連續(xù)九年超20%，穩(wěn)居行業(yè)第一身位。

圖：綠城管理歷年市占率

在行業(yè)震蕩周期內(nèi)，綠城管理積極擁抱政策及市場(chǎng)變化，調(diào)整業(yè)務(wù)模式，持續(xù)優(yōu)化客戶(hù)結(jié)構(gòu)，積極拓寬服務(wù)內(nèi)涵，打開(kāi)代建需求的新風(fēng)口，引領(lǐng)行業(yè)邁向高質(zhì)發(fā)展的新階段。

夯實(shí)政府代建底倉(cāng)地位，奠定發(fā)展基礎(chǔ)

近年來(lái)，政府大力推動(dòng)保障性租賃住房建設(shè)和城市更新，多地出臺(tái)代建管理辦法，為代建行業(yè)提供了廣闊市場(chǎng)空間和制度保障?！?025政府工作報(bào)告》明確了多項(xiàng)促進(jìn)購(gòu)房需求釋放的政策方向，重點(diǎn)圍繞調(diào)減限制性政策和城中村改造等方面，為政府代建業(yè)務(wù)帶來(lái)更多結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，未來(lái)也仍將是代建市場(chǎng)的重要支柱。

憑借內(nèi)在的“品質(zhì)基因”和先發(fā)優(yōu)勢(shì)，綠城管理的政府代建項(xiàng)目體量和品質(zhì)連年位居行業(yè)領(lǐng)先地位，打造的一批批“最美安置房”收獲了業(yè)內(nèi)和廣大人民的一直好評(píng)，通過(guò)高品質(zhì)人居奠定發(fā)展基礎(chǔ)，夯實(shí)底倉(cāng)基石地位，也為更多的居民兌現(xiàn)美好生活。

伴隨需求的不斷演變和政策的調(diào)整，綠城管理的政府代建產(chǎn)品類(lèi)型也在升級(jí)，由單一的政府代建走向內(nèi)涵更加豐富的政府服務(wù)，代建各類(lèi)保障性住房、市政配套、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、辦公樓等多元產(chǎn)品類(lèi)型，并穩(wěn)步推進(jìn)全國(guó)化布局。例如，綠城管理 2024 年成功中標(biāo)浙江省首個(gè)配售型保障性住房項(xiàng)目代建，同時(shí)省外拓展繼續(xù)突破，打開(kāi)山東、廣東、貴州、黑龍江等政府代建市場(chǎng)。截至2024年，綠城管理政府代建累計(jì)交付約6390萬(wàn)㎡，累計(jì)為近42.8萬(wàn)戶(hù)原住民改善居住生活環(huán)境。

積極入局紓困項(xiàng)目，打開(kāi)業(yè)務(wù)新增長(zhǎng)極

紓困保交樓業(yè)務(wù)是當(dāng)前代建市場(chǎng)的重要方向之一，與經(jīng)濟(jì)和民生強(qiáng)關(guān)聯(lián)?！?025政府工作報(bào)告》指出“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，扎實(shí)推進(jìn)保交房工作。盤(pán)活存量用地，推進(jìn)收購(gòu)存量商品房”，圍繞紓困的保交樓工程帶來(lái)的增量市場(chǎng)空間，充分推動(dòng)代建業(yè)務(wù)的發(fā)展。

綠城管理憑借前瞻視角，提前布局，2022年便將“資方代建”作為其“3+3”業(yè)務(wù)模式的重要組成部分。綠城管理充分發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，積極與各類(lèi)資方合作，踐行使命持續(xù)積極參與“保交樓”，助力更多紓困項(xiàng)目重獲新生，也為行業(yè)提供可復(fù)制的紓困代建樣本。

截至2024年底，綠城管理聯(lián)合東方資產(chǎn)、長(zhǎng)城資產(chǎn)、浙商資產(chǎn)、中航信托、光大信托、興業(yè)信托、中國(guó)人壽等多家AMC、信托等金融機(jī)構(gòu)，已在廣州、杭州、重慶、武漢、南京、無(wú)錫、昆明、西安、珠海等地簽約并推進(jìn)數(shù)十個(gè)紓困項(xiàng)目，落地項(xiàng)目建筑面積逾 1000 萬(wàn)㎡，其中首批紓困項(xiàng)目（江陰澄江明月、廣州陽(yáng)光半島、廣州江府海棠）已迎來(lái)交付。

代建紓困業(yè)務(wù)潛力巨大，但具體實(shí)施復(fù)雜且困難，綠城管理不斷探索紓困新路徑。以武漢桂湖雲(yún)翠項(xiàng)目為例，前身為當(dāng)代集團(tuán)出險(xiǎn)后留下的天譽(yù)項(xiàng)目，在紓困背景及歷史遺留問(wèn)題下，綠城管理進(jìn)行了多輪的產(chǎn)品迭代升級(jí)，以“準(zhǔn)四代建筑”的標(biāo)準(zhǔn)打造戶(hù)型，規(guī)劃形成“兩園兩軸三芯七境十景”的景觀格局，通過(guò)超2萬(wàn)㎡全維實(shí)景示范區(qū)的高品質(zhì)呈現(xiàn)，多重營(yíng)銷(xiāo)賦能動(dòng)作加持，項(xiàng)目首開(kāi)即罄，首開(kāi)當(dāng)月認(rèn)購(gòu)近200套金額超6億，為當(dāng)?shù)貥鞘凶⑷肓诵判?。在本次?huì)議中，綠城·武漢桂湖雲(yún)翠也榮獲‘2025年人居夢(mèng)想“好房子”’殊榮。

圖：綠城·武漢桂湖雲(yún)翠榮獲‘2025年人居夢(mèng)想“好房子”’

圖：綠城·武漢桂湖雲(yún)翠全維實(shí)景示范區(qū)實(shí)景圖

從產(chǎn)品到營(yíng)銷(xiāo)持續(xù)優(yōu)化，助力“好房子”建設(shè)

“好房子”首次寫(xiě)進(jìn)政府工作報(bào)告，報(bào)告指出適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”?！昂梅孔印背蔀楫a(chǎn)品發(fā)展方向，代建企業(yè)需貼合“好房子”特征打造產(chǎn)品。

基于綠城中國(guó)「好房子」體系，綠城管理與時(shí)俱進(jìn)，不斷完善產(chǎn)品力，發(fā)布確幸社區(qū)產(chǎn)品體系2.0、確幸工坊2.0體系等，2024年確幸工坊2.0落地全國(guó)逾30個(gè)項(xiàng)目，以功能實(shí)用、高品質(zhì)工藝為導(dǎo)向提升產(chǎn)品能力。以全維實(shí)景示范區(qū)為例，綠城管理2024年開(kāi)放59個(gè)全維實(shí)景示范區(qū)，在前期設(shè)計(jì)速率、示范區(qū)整體展示效果、展示面積、營(yíng)造速率等方面大升維。

綠城管理2024年合約銷(xiāo)售額約1050億元，除綠城品牌的強(qiáng)大影響力外，離不開(kāi)產(chǎn)品端的優(yōu)異表現(xiàn)，同時(shí)營(yíng)銷(xiāo)端持續(xù)提升也密不可分，雙方一體兩面共同推動(dòng)項(xiàng)目高效去化。綠城管理不斷打磨和優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo)體系，2024年推出《營(yíng)銷(xiāo)六力模型》、《綠城管理代建營(yíng)銷(xiāo)全流程操盤(pán)手冊(cè)》、《營(yíng)銷(xiāo)登峰價(jià)值寶典》三大模型的系統(tǒng)化應(yīng)用。其中《營(yíng)銷(xiāo)六力模型》提煉攻堅(jiān)力、適變力、自驅(qū)力、復(fù)合力、共情力、確幸力，旨在全面提升整合營(yíng)銷(xiāo)能力?！毒G城管理代建營(yíng)銷(xiāo)全流程操盤(pán)手冊(cè)》承接綠城管理“M登山模型”，用【六大登山營(yíng)地】對(duì)應(yīng)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)的六個(gè)主要環(huán)節(jié)，以六大階段的【標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作】，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)兌現(xiàn)的全流程把控。

綠城管理的營(yíng)銷(xiāo)六大能力間相互連通、滲透，形成“雙向溢價(jià)脈絡(luò)”，鏈接B、C兩維客戶(hù)，為B端委托方實(shí)現(xiàn)價(jià)值兌現(xiàn)，為C端業(yè)主營(yíng)造美好生活。比如，寧波首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房和樾灣項(xiàng)目在市場(chǎng)下行期首開(kāi)成交近千套，達(dá)成率高達(dá)275%，提前實(shí)現(xiàn)了整盤(pán)全周期去化70%的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

圖：綠城管理的營(yíng)銷(xiāo)六力模型

圖：綠城管理代建營(yíng)銷(xiāo)全流程操盤(pán)手冊(cè)

結(jié)語(yǔ)：未來(lái)的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，綠城管理積極響應(yīng)政策號(hào)召，發(fā)揮龍頭企業(yè)示范作用，持續(xù)探索代建新模式，為助力行業(yè)穩(wěn)健轉(zhuǎn)型、邁向高質(zhì)量發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)力，共同打造共建共享的代建新生態(tài)。