從資產(chǎn)的維度來看，租金回報率是衡量房價是否高低的一個重要指標(biāo)，很多成熟的市場都是用這個指標(biāo)來衡量房價的高低。不知道大家是否記得去年的時候，央行在《第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》中，報告里罕見的闡述了一個觀點(diǎn)：

租金是影響住房價值的核心變量。

我知道有很多人是不太認(rèn)同國內(nèi)的房價與租金有多大關(guān)系。但實(shí)際上，從資產(chǎn)的本質(zhì)來看，租金回報才是決定房價的核心因素。那么租金回報率究竟多少算高，多少又算是低？

這個租金回報率的高低肯定不能是憑感覺的，它有參考值的，而實(shí)際上是與基準(zhǔn)利率以及市場對某一城市或是地區(qū)房產(chǎn)的風(fēng)險偏好相關(guān)的（可以理解為投資者給予這一地區(qū)房產(chǎn)的風(fēng)險溢價）。流動性越好、波動性越小，風(fēng)險溢價就越小，而市場一個理想的平均租金回報率可以理解為實(shí)基準(zhǔn)利率加上該城市/地區(qū)的風(fēng)險溢價。

基準(zhǔn)利率是央行決定的，但是市場要求的風(fēng)險溢價就與該城市/地區(qū)的整體發(fā)展及房地產(chǎn)市場緊密相關(guān)。所以在同一國家內(nèi)，去評估一城市/地區(qū)的租金回報率的合理性，關(guān)鍵還是要看市場要求的風(fēng)險溢價。

那么不同國家的房子租金回報率是否可以比較，一樣可以比較。首先可以去看這個國家利率的穩(wěn)定性以及利率的高低（當(dāng)然還得考慮匯率問題），然后再看全球投資者對某一國家/地區(qū)要求的風(fēng)險溢價，這個風(fēng)險溢價一般都是要具體到一個城市層面、甚至一個城市的片區(qū)層面。

這幾年國內(nèi)的大多數(shù)城市的房價都出現(xiàn)了較大幅度的下跌，很多人關(guān)心未來還會不會繼續(xù)下跌？其實(shí)這個時候是可以用租金回報率與其他國家和地區(qū)進(jìn)行橫向比較一下。

我在網(wǎng)上找到某機(jī)構(gòu)發(fā)布一個租金回報率的數(shù)據(jù)，如下表：

從這個數(shù)據(jù)來看，國內(nèi)房子的租金回報率是明顯低于其他地區(qū)的，這個與我們的房地產(chǎn)市場一直處于高速發(fā)展過程中有關(guān)系，整體房價出現(xiàn)一定程度上的高估。但近年來，經(jīng)過這輪房價的下跌調(diào)整，這種情況已經(jīng)有所改變了。

目前關(guān)于各城市的住房租金回報率的數(shù)據(jù)并不太容易獲取，實(shí)時更新數(shù)據(jù)有一定的難度。不過我們可以看看幾個大城市的變化，以及它們目前的租金回報率水平與國際上一些大城市比較是怎樣的一個水平？

我查詢了一下最新的北上廣深的住房租金回報率分別為2.3%、1.9%、1.7%和1.6%。同時也查詢了一下，紐約、倫敦、東京市中心住房租金回報率分別為3.1%、2.8%、2.5%。

初步來看，國內(nèi)一線城市的租金回報率還是低于國際上一些大城市的。是不是就意味著國內(nèi)一線城市的房價就存在高估？這個其實(shí)也不能一概而論，這個還是要綜合考慮各國的利率水平、匯率情況以及全球投資者要求的風(fēng)險溢價。相對于來說，紐約、倫敦、東京這幾個城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展更加成熟一些，而國內(nèi)一線城市的房地產(chǎn)市場仍處于發(fā)展的過程中，投資者可能愿意給予較低的風(fēng)險溢價，所以目前這些略高的租金回報率仍然是講得通的。

在此輪房地產(chǎn)市場調(diào)整之前，不少城市的租金回報率普遍較低，房價確實(shí)存在高估的可能性。不過經(jīng)歷這波下跌后，很多城市的房價逐漸接近合理水平，所以說房價的調(diào)整是不是仍未結(jié)束，還是要因城市而異的。

另外提醒一下，那些住房市場基本上都是自住需求的城市，用租金回報率來衡量房價的合理性是沒有多大意義的。