文/樂居財經 李奕和

廣州黃埔首個得房率130%的地塊項目，揭開了一角面紗。

1月2日，廣州規自局披露了HPG-NG-06地塊將軍山片區一號地住宅項目批后公示。

文件顯示，項目規劃用地總面積3.39萬平方米，容積率2.81，建筑密度26.13%，綠地率35%，總建筑面積14.57萬平方米，其中計算容積率建筑面積9.53萬平方。規劃機動車位1151泊，非機動車位974泊。

根據總平圖，該項目將建設12棟高層、小高層住宅，首層全部架空6米。其中，1號樓31層、高96.85米，2號樓和3號樓32層、高99.85米，4-12號樓均為16層、高53.95米。

也就是說，項目僅有3棟是超30層的高層，剩下的9棟樓都是16層的小高層。從陽臺數量和入戶門看，1-3號樓均為4戶設計，4-12號樓則大概率為2戶設計。

公建配套上，項目需建設有公共圖書館分館、文化室、居民健身場所，快遞送達設施(智能快件箱、快遞快餐收發點)、調蓄設施、其他商業服務設施等。

地塊是由中交城投聯合在一個月前拿下的。2024年12月2日，廣州黃埔區廣深沿江高速以南、開發大道以東HPG-NG-06地塊迎來出讓，最終被中交城投聯合廣州峻森投資有限公司以底價8.54億元拿下。

除卻配建，地塊的折合樓面價約為9482元/平方米。

廣州峻森投資其實是廣州科學城集團旗下公司。也就是說，項目是被中交城投、科學城集團拿下的。拿地不久，雙方就成立了廣州中宜埔峻房地產開發有限公司，目前股權結構顯示，項目由中交城投（廣東中交城市投資發展有限公司）持股70%，科學城集團方面持股30%。

往上穿透，中交城投由中交城投控股（中交城市投資控股有限公司）100%持股。

中交城投控股近段時間以來業績有所下滑。數據顯示，2024年三季度，中交城投控股營業收入54.02億元，同比下降40.16%；凈利潤13.16億元，同比下降21.26%。資產負債率則由2023年的65.49%，上升至69.82%。

因為是黃埔首個超新規地塊，HPG-NG-06地塊上市以來便備受關注。

地塊的出讓條件約定：鼓勵采用“大陽臺”設計，陽臺、入戶花園、飄窗等空間的面積，不超過套內建筑面積的20%，可以按照一半面積來計算。意味著該項目的新房得房率，理論上可以做到130%。

樂居財經查閱項目的概念規劃及建筑施工圖設計任務書，項目定位為“打造高品質住宅小區，純改善花園社區樓盤”，并且都是120平方米以上的大戶型。

戶型配比（面積比）上：120~125㎡占比27~30%，132~135㎡占比25%，145~148㎡占比10%，165~167㎡占比30%，185~188㎡占比5%~8%。

從如今披露的總平圖看，項目定位改善盤已經確鑿無疑了。

項目的主出入口設在北側，并打造了酒店式環島社區入口。主入口的門樓高度兩層，達到7.7米。主入口的中央還營造了下沉式庭院。這種設計，一般也只能從改善項目里面看到。

另外，項目東側還有個一個次出入口門樓，同樣是兩層，高度8.55米。

值得一提的是，項目的4-6號樓、9-12號樓均有兩個樓棟出入口，兩個出入口中間的位置則是綠化和公共開放空間。如果以這部分樓棟一層兩戶看的話，基本就是一個樓棟東、西側兩個單元每個單元一個出入口。給人一種尊貴的儀式感。

應該說，項目的亮點還是不少的。除了是超新規產品，項目的園林綠化面積也不小。項目的南側和西側還規劃有機械城公園。

這或許也是開發商在南邊樓棟一字排開，只做了大面寬的16層小高層的原因。畢竟，機械城公園景觀資源，是一個不錯的賣點。

關于這一點，項目的設計任務書也有提到。項目的設計理念有“三重體系”：社區感、公園感、體驗感。“六大策略”：營造規劃景觀產品一體化；打造大面寬產品全幕園景；營造禮序歸家流線；營造獨特氣質立面形象；打造超級中庭空間串聯整個社區；營造酒店式尊貴體驗。

如果后續能落實得當，項目的品質還是值得期待的。

不過項目也并非沒有缺點。首要的一點，項目在交通區位上，雖臨近地鐵5號線和13號線的交匯點夏園站，但屬于老黃埔較為偏遠的地帶，靠近新塘。從區域客群看，更多是剛需客群為主，而項目打造了大戶型的改善項目。

另外根據相關規劃，地塊是將軍山板塊首次出讓居住用地，該片區屬穗港智造特別合作區范圍，定位“產城融合新樣板”，除了住宅用地還有工業用地、教育用地和服務設施用地等，板塊土地性質較為復雜，也給開發商的操盤能力帶來一定考驗。

目前，項目周邊主要還是以村和廠房為主，配套完善度和城市界面還有待改善。根據規劃，整個將軍山板塊后續還有9宗宅地待掛牌出售。周邊配套和開發仍需一定的時間。

周邊可對比的新盤，貝殼找房顯示，距離項目不遠的萬科黃埔新城均價3.3萬/平方米，越秀星航3.3萬/平方米，卓越招商臻瓏府4萬/平方米，中建海絲城3.4萬/平方米，中建未來方洲4.2萬/平方米。

相關公司：中交城投