問道者 杜一用

寶龍地產的債務重組計劃在新年到來之前得到了香港法院的批準，在一眾深陷債務泥潭的閩系房企里率先取得了突破。不過，相對于584億元的有息負債，寶龍地產進入重組的近40億債務只是讓許健康父子獲得了喘息的機會。和眼下諸多房企面臨的困境一樣，寶龍地產的化債之路還任重而道遠。

寶龍地產的債務重組方案是向涉及的債權人發行本金總額大約5.58億美元的強制可轉換債券。也就是說，這部分債務將按每股3.35港元的價格轉換成大約13億股的寶龍地產股票。許健康家族原本持有將近80%寶龍地產股票，這次債務重組后被稀釋到大約剩下53%股份。

現在寶龍地產的已經跌成了仙股，最新股價0.44元，市值18億元。重組方案相當于債權人用8倍的市場價格認購了寶龍地產的股票。對這些債權人來說，同意這樣的重組方案應該是不得不接受現實的一種無奈之舉。

寶龍地產在2024年11月5日的公告中說得很白，“受復雜的經營環境影響，集團銷售復蘇緩慢，流動資金緊張狀況日益嚴峻。”危急情勢躍然紙上，相對于現有行情下很難賣得動的房產，股票顯然是一種更加容易變現的抵債資產。

寶龍地產并非矯情。根據公告披露，到2024年6月30日，寶龍集團借款總額584億元，其中銀行及其他借款337億元，優先票據160億元，公司債券64億元，商業按揭21億元。有296億元借款一年內到期，288億元借款一年后到期。

最近幾年寶龍地產的表現并不樂觀。2021年凈利潤還有將近60億元，隔年便出現斷崖式下降，2022年凈利潤只剩下4億元，進入2023年巨虧27億，到2024年中又巨虧26億，負債1537億元。

2023年10月，由于支付不了1500多萬美元的到期優先票據利息，寶龍地產正式爆雷。不過，許健康父子應變神速，效率奇高。多數閩系房企的債務重組計劃談了一輪又一輪，至今仍然拿不出可行的方案，寶龍地產在爆雷一個月后就宣布與特別小組成員訂立了重組條款書，并在一年后實質性推進了債務重組計劃。

但獲批的重組計劃只是寶龍地產債務的一部分，許健康父子要走出債務泥潭，還有相當一段路要走。從昔日“北萬達、南寶龍”的輝煌，走到今天跟很多閩系房企一樣在債務泥潭里掙扎，寶龍地產的過山車般行情總是令人感到惋惜。

許健康是晉江人，寶龍地產的出發點是澳門。根據媒體傳播的版本，許健康高中畢業后便只身闖蕩澳門，剛開始擺攤謀生，看到港澳和泉州之間存在的價差，把港澳生產的棉布販到晉江，又把晉江的工藝品倒回港澳，后在福建和廣東兩地辦服裝廠和雨傘廠，攢下了人生當中的第一筆財富。

寶龍地產先是在澳門投資得手，1990年許健康來到廈門，開始大肆跑馬圈地，“商業+住宅”的開發模式創造了堪與萬達比肩的輝煌。到2024上半年期末，資產總額依然達到2064億元。

許健康在66歲的時候向兒子許華芳交班，那是一個讓很多國內房企野心膨脹的年頭。許華芳2018年接任寶龍集團總裁，他主導下的寶龍地產基本面很快發生了巨變：2018年銷售額只有410億，2021年超過了1000億，進入了千億陣營。

從許健康立足廈門的時間不難看出，寶龍地產充分享受了中國房地產黃金時代的改革紅利，只是和現在很多泥潭深陷的房企一樣，晚節不保。寶龍地產高歌猛進的時候，恰逢調控在即。結果大家都看到了，這些當年擔心杠桿加少會落后別人一拍的房企，在面對不得不去杠桿后，都跌入了“房價會永遠漲下去”的陷阱。

相對于那些目前還看不到重組盡頭的房企，寶龍地產還是幸運的，目前的負債率只有74%。許健康父子的另一家上市公司寶龍商業狀態甚至更加樂觀，2024年中報盈利能力雖然有所下降，還是盈利了1.95億元，負債率只有46%。

對所有陷入債務危機的房企來說，只要房地產的大勢沒有扭轉，化債必定是一個長期而又艱巨的過程。