隨著廣州新規和超新規樓盤增加，現在的新房陽臺面積是越做越大。

為了拓展使用空間，很多業主都會選擇封陽臺。

如果你也正有此意，我勸你先打住這個想法，看完今天這篇文章再確定施工方案！

01

封陽臺成違建？真的！

近幾年來，各區官網上陸續出現了一批“強制拆除公告”。可里面的“違建”卻不是什么頂樓搭建，而是非常常見的封窗和封陽臺！

先看公告數量比較多的黃埔，最近十多張“牛肉干”全部來自卓越招商臻瓏府。

公告內容大致如下：

“業主需要在收到決定書之日起15日內，自行拆除陽臺上搭建的封閉鋁合金玻璃結構。如果在法定期限內不申請行政復議或者提起行政訴訟，又不拆除的，街道將依法予以強制拆除。”

根據公告透露信息，陽臺面積基本在9～10平方米之間，對應戶型應該是78㎡三房和89㎡三房戶型。

而此前這兩個戶型的樣板間，都做了類似封陽臺的展示。整個小區同戶型封陽臺的單位，也不少。

那為什么這些單位會被通報，勒令拆除呢？

有同一小區的業主表示，封陽臺本身沒有問題，但這些鄰居卻把原本的護欄拆掉了，物業上門勸阻也沒有效果。

估計是考慮到安全性，加之業主沒有通過物業向相關部門報備，最終才被判為違建。

除了臻瓏府，黃埔的天健天璽、中冶逸璟臺、萬科城市之光、番禺的亞運城天驕也有業主在此前被通報，要求在限期內恢復陽臺原樣。

由此可見，相關事件并非個例。

02

陽臺能不能封？怎么封？

陽臺到底能不能封，是目前行業一個“灰色地帶”。

簡單來說，如果沒人舉報，大概率可以的。

如果有人投訴，則要具體情況具體分析。

首先要看業主與開發商/物業簽訂的購房/服務協議，有沒有關于封閉陽臺方面的契約內容。

其次要看相關法律法規，譬如《中華人民共和國民法典》第二百七十二條明確規定：

“業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物安全，不得損害其他業主的合法權益。”

也就是說，業主封陽臺的前提是不得損害其他業主的合法權益，如采光、通風、安全等等。

這里還有一個潛在問題——

封陽臺必然涉及打破建筑原本外立面的統一協調，那么外立面顏值下降了，對樓棟二手價格造成的影響，算不算損害其他業主的合法權益呢？

另外，《住宅室內裝飾裝修管理辦法》也有要求：

“裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批準，不得有下列行為：改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗……”

除此以外，根據《中華人民共和國城鄉規劃法(2019修正)》第四十條第一款：

“在城市、鎮規劃區內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府申請辦理建設工程規劃許可證”。

如果業主在施工前，沒有提前與物業溝通，向房屋管理機構申報登記，別人一投訴，相關部門一查。

業主，是絕對理虧的。

所以陽臺能不能封，怎么封，最好還是要向物業公司，或者街道辦事處和住建部門咨詢清楚。

只是，也有不少業主認為：

陽臺屬于業主產權面積，既然不是公區，為什么不能自己話事？

對于這些觀點，不妨看看“廣州政法”官微轉載的一篇典型案例分析：

四川省成都市一業主封自家陽臺成被告，一審業主敗訴，法院判決其拆除封閉陽臺；后業主上訴，二審業主勝訴，物業提請再審。

在經歷兩次審判后，2023年該案迎來終審判決，最終高院維持撤銷二審判決，物業勝訴，業主需要拆除封閉陽臺并恢復原狀。

根據“廣州政法”官微這篇文章，法院判決物業勝訴原因主要有以下兩點：

一是從契約嚴守角度，在小區的《臨時管理規約》中已明確約定：原則上不得封閉陽臺，經全體業主表決，戶數與面積達到法定條件（即須經專有部分占相關建筑物總面積2/3以上業主且占總人數2/3以上業主同意）封閉陽臺、露臺的，須由建設單位與物業服務企業共同制訂封閉方案并公示，高某猛認可相關約定并簽字確認。

該業主未經小區業主表決擅自封閉陽臺的行為，違反了合同約定以及自己作出的承諾，有違契約精神和誠實信用原則。

二是法院認為，陽臺邊界以內的使用空間屬于業主所購房屋的專有部分，陽臺邊界以外的部分則是建筑物外立面不可分割的一部分，因而具有建筑物共有部分的屬性。

小區樓棟外立面是否美觀，一定程度將會影響房屋價值，因此封閉陽臺的行為往往會對建筑物的整體美觀甚至價值產生影響。

所以，這事看似是自己家的私事，實際上卻是關乎小區所有業主的大事。

當然了，封陽臺的責任不應該只落在業主身上，開發商和物業也有相應的職責，不能當甩手掌柜。

譬如當初買房時，銷售人員的說辭以及樣板間的布置，都有各種“封陽臺”的暗示。

這些信息，會不會造成錯誤的引導？

在簽訂購房和物業合同時，開發商和物業有沒有講解文件細則，對裝修和封陽臺規定做進一步介紹？

如果業主們有較強的封陽臺意愿，物業是否可以提供統一的封陽臺方案，保證樓棟外立面能保持統一，減少業主個人與集體之間的紛爭。

總而言之，陽臺大是好事，封陽臺也有是客觀存在的需求，關鍵還是要有明確的規定、正確的引導。

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