我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過13年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

房段子購房咨詢團(tuán)隊（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊+新房、二手房買賣團(tuán)隊），針對你的個人問題，一些簡單的可以直接免費(fèi)回答。

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會員

提問

你好，目前行情是不是感覺又淡了一些了？剔除政策原因的話，現(xiàn)在是不是傳統(tǒng)淡季？是否應(yīng)該反著追漲殺跌的邏輯來買房賣房呢？

房段子解答

追漲殺跌？一年四季，春夏秋冬，如果沒有政策市干預(yù)的話，一般來說成都樓市都是有輪回的。

金三銀四，金九銀十都出現(xiàn)在天氣爽朗之時，這個時候買房人的意愿會大大增加，從而不知不覺帶動了周期性的樓市火爆。

反觀盛夏或者寒冬，極熱極冷的成都，購房者生性懶惰，“喊都喊不出來”，所以成交量往往大打折扣，是傳統(tǒng)意義的淡季。

所以掌握了這個規(guī)律，有助于我們買房賣房。

春秋適合賣房，因?yàn)榭捶咳硕啵S行就市能賣個高價；冬夏適合買房，因?yàn)榭捶咳松伲繓|往往繃不住。

遠(yuǎn)的不說，就看2024年，樓市冰點(diǎn)就是年中的七八月，年初反而是逃逸期，再到九十月，樓市熱度明顯回暖（二手房成交量），到目前的冬季，數(shù)據(jù)初顯疲態(tài)。

當(dāng)然，因?yàn)橛忻芗臉鞘姓吆徒鹑谡咴诶缎星椋圆灰欢ㄍ耆凑丈鲜鲆?guī)律運(yùn)行，僅供參考。

總而言之，元旦~春節(jié)期間，適合買房砍價撿漏；春節(jié)后的三四五月份，適合賣房回穩(wěn)高拋，大家自取。

會員提問

咨詢錦江上院和白鷺灣雍景對比，分析一下駙馬，白鷺灣，林家壩，金三的前景，以及我的家庭情況適合哪個板塊？

目前家住塔子山頂樓，家里人口多，想換個低樓層的，老大在錦二讀書，老二還小。另外在怡心湖有個疊拼，目前現(xiàn)金有400，年入300（不穩(wěn)定），看過錦江賦，但是不喜歡駙馬的地段，也許我對駙馬有誤解，總覺得擁堵，不過看規(guī)劃又挺好的，上院看的下疊，雍景估計也買下疊。

房段子解答

是是

較早前房段子會員付費(fèi)問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

從目前你家的情況來看，也是亟待優(yōu)化了，怡心湖的**，這個不好評價，反正買的不好，看后面有機(jī)會出掉就出吧，它這種產(chǎn)品對應(yīng)這個地段，是不匹配的，怡心湖在目前的樓市周期來看，只能說是剛需剛改板塊，兩三百萬的產(chǎn)品還算合適，疊拼就難堪了，除非就是純粹自住，當(dāng)做消費(fèi)品，不然從樓市角度來說，不是好的買法。

塔子山的頂樓，如果不是躍層或者帶頂樓花園的話，也相對其他樓層更尷尬，170平住6口人也不算擁擠，就看自己的接受能力了，有的人恐高，也有的人喜歡高層視野。

按照你們的預(yù)算和收入實(shí)力，偏向低樓層的話，當(dāng)前往3.5環(huán)買新房的確也是個不錯的選擇。

比較典型的2個下疊是找準(zhǔn)了的。

錦江上院的下跌優(yōu)惠后大概是1060萬，折合單價4.79萬，價格我覺得中規(guī)中矩，基本上和雍景差異不大，屬于精算過的答案。4F的242+250平疊拼，單價4.2-5萬，總價約1000-1250萬。2F的258平疊拼，單價4.7-4.8萬，總價約1250萬。5F的253-350平疊拼，單價4.7-4.92萬，總價約1200-1700萬。

戶型設(shè)計上，上院更偏重于花園，下疊帶入戶庭院和下沉式庭院，生態(tài)綠化更好，但是客廳臥室空間表現(xiàn)一般，并不太方正，尺度和舒適性欠佳。反過來說雍景，算是反其道而行之，更加偏重于居室尺度感，比如得房率，客廳臥室的空間都更明顯，會弱化一些綠化生態(tài)的需求。

一般而言，雍景的產(chǎn)品是更超前的，但也要區(qū)分客群，如果家里人生活節(jié)奏慢，時間多，愿意打理花園綠化，那么可以偏向上院這類，但反之假設(shè)家里人忙碌，喜歡更多地躺的舒服，那么更建議雍景。（我個人是懶散的不愿意花太多精力打整花園，更喜歡雍景這種產(chǎn)品）。

也就是說，總價差不多，產(chǎn)品雍景更好更純粹（駙馬是大量高低配，白鷺灣是純粹低密洋房+疊拼）。

從地段價值來看，當(dāng)前新房市場的共識是，越靠近金融城，就越強(qiáng)勢，白鷺灣規(guī)模雖然不大，但是非常純粹，是一個未來相當(dāng)頂級的豪改區(qū)域，有金融城（三期）的價值托底，又有林家壩的價值支撐，已經(jīng)點(diǎn)線面連成片，是成都樓市的價值金三角所在。

在醫(yī)療和商業(yè)上當(dāng)前有些缺乏，不過富豪們并不太在意這些小問題，開車去華西三圣鄉(xiāng)/綠地468，也不過三五公里，非常快速和便捷，所以配套不是什么難事，緊挨著地王林家壩，緊挨著成都絕對的核心金融城，這才是它價值所在。

反過來說上院這邊的駙馬，不可否認(rèn)也是豪宅扎堆的區(qū)域，但主要是前些年沒有太多競品導(dǎo)致的一家獨(dú)大，現(xiàn)在開發(fā)的節(jié)奏轉(zhuǎn)移到了金林灣，以后富豪們的選擇就會更偏向于這邊，實(shí)際上有點(diǎn)起個大早趕個晚集的感覺。

駙馬這邊雖然有較好的生態(tài)和醫(yī)療，但商業(yè)也還是要開車（總不能擠公交吧），和金融城這邊有鐵路高速風(fēng)廊以及一些廠房空地的天然割裂，所以從價值上來看，我覺得還是不如白鷺灣這邊。

金融城三期，無疑是高標(biāo)準(zhǔn)打造的城市核心級，這一點(diǎn)從大量的規(guī)劃和施工呈現(xiàn)以及千萬豪宅華潤錦宸府的火爆可以看得出，這里就是成都頂豪用腳投票的價值高點(diǎn)。接下來除了大量的商業(yè)寫字樓，還有少量的住宅供應(yīng)，正所謂物以稀為貴，未來一經(jīng)推出，必然刷新三觀。

林家壩當(dāng)前是成都樓王所在地，我以前分析過，這是機(jī)緣巧合下的命運(yùn)安排。

一方面本身地段就相當(dāng)不錯，依托金融城外溢，再加上承上啟下觸類旁通的地理位置，所以深受主城和南門的青睞。另一方面主城供地節(jié)奏有意控制，僧多粥少下，這種現(xiàn)象級地王是偶然中的必然。

接下來林家壩是錦江主要的供地大戶，未來能聚集一大批城市新貴。

白鷺灣屬于在通風(fēng)廊道虎口奪食出來的一個純低密改善板塊，前面F4已經(jīng)開發(fā)完畢，后面就只剩雍景100畝這根獨(dú)苗，可謂未開先紅。要是終極改善，建議好好把握，再往后，這里就是純二手市場了。

三個板塊是成都難得一見的橫向連通軸線，再加上金融城一二期，會成為成都樓市閃閃發(fā)光的一個核心區(qū)。

會員提問

你好，預(yù)算300w內(nèi)，想買個樓層不是特別高的洋房，主要訴求是要保值/離地鐵近，對學(xué)區(qū)沒有要求。接受新房或者次新。最近不太看好樓市，不敢下手，所以25/26/27才會出手。

房段子解答

較早前房段子會員付費(fèi)問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

新政可以說是拋開了此前拉踩或者打壓的姿態(tài)，完全是非常低姿態(tài)地來處理樓市關(guān)系了，從利率到首付比例，都是歷史新低，16年來新低，再加上事實(shí)上的房價下降（二手房明顯，新房也受到了拖累），整體探底的跡象是提前了。

但由于目前還有一定的歷史慣性，我覺得可能在接下來**個月，可能實(shí)現(xiàn)真正意義上的觸底，隨后會迎來緩慢上升，成都這類核心城市，尤其是核心地段優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，恢復(fù)效率可能會較快。

然后市場進(jìn)入純粹的自由化競爭，但假設(shè)還是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致整體樓市不慍不火的話（我覺得概率不大），持續(xù)**個月左右，房地產(chǎn)稅也會適當(dāng)提前，以前我們聽一些內(nèi)部人說的是**年，如果這一次在*年內(nèi)都還不能拉起來的話，估計**年會上。

如果是我買房的話，我可能會相信市場，畢竟房子不是純投資，也要考慮到自住享樂主義，相信接下來**個月左右會是比較好的底部，在接下來**個月左右入場上手地段和品相較好的產(chǎn)品，加上價格行情，也是差不多很穩(wěn)的買法了。

純投資的話，那就要地段和租金優(yōu)先，然后考慮到適當(dāng)?shù)男星楣?jié)奏以及買入價格，看租金，不是純看租金。首先是住宅產(chǎn)品，相對交易保值性比公寓更好，但是能保證租金的住宅，一般都不會差。

那你可能對成都樓市是不太熟悉。300萬內(nèi)+洋房，這意味著二手房市場非常少見，以前大多是高層產(chǎn)品，這種極少。二是即便有，那么也是想對偏僻區(qū)域的二手房，比如大面，萬安等。三是新房產(chǎn)品這類倒是主流，倒是有的，但是地段依然進(jìn)入不非常核心的行列。

如果一定要考慮的話，我覺得會建議買主城非核心的新房（或者說前幾年的二手房，找那種破發(fā)的撿大漏的房源）。比如傾向于看看武侯新城北片區(qū)，機(jī)投的樓盤，最低的門檻，是不到300的或者剛好300出頭的樣子。

新房如——（單價2萬多）

【武侯新城·機(jī)投】中鐵建領(lǐng)樾：http://t.cn/A6OqdutU 300萬級別小鋼炮，戶型非常卷，地段也很核心

【武侯新城·機(jī)投】德商西璟天璽：http://t.cn/A6YWCGou 純新房，300萬上下，政務(wù)中心，學(xué)校，次新盤扎堆

二手房如——（單價建議控制在**左右）

武侯三環(huán)內(nèi)的新界三期和五期（T2洋房，120多平的單價**萬左右）；天府新區(qū)萬安的合能楓丹鉑麓三期二期，純洋房，品質(zhì)不高，但的確是低密洋房，單價比較低，一萬四五都能拿下。