文/樂居財經 林振興

臺前，建發跟金茂拼得跟仇人一樣，搶朱房地塊；幕后，兩家卻你儂我儂，開始洽談合作事宜。

沒有永遠的敵人，只有永遠的利益。

建發在豐臺的新宮項目，已落定與金茂聯手了。

2024年最后一天，福州裕誠房地產將持有北京兆興房地產價值約87642萬元的股權數額，質押予金茂旗下的北京方興亦城置業有限公司。

更早前的平安夜，福州裕誠房地產將持有北京兆興房地產價值約155808萬元的股權數額，質押予建發房產旗下的上海建發盛高企業發展有限公司。

先質押后轉讓，是股權轉讓操作的常規做法。

這意味著，北京兆興房地產未來的股權結構為，方興亦城置業和上海建發盛高分別持股36%和64%，“馬甲”全身而退了。

北京兆興房地產是建發新宮項目公司，成立于2024年12月5日，目前仍由福州裕誠房地產100%持股，注冊資本243450萬元，法人兼董事長為林猷松。

時間拉回去年11月29日，建發和金茂都參與了豐臺新宮地塊的角逐。

最終，福州裕誠房地產以24.345億元底價摘得該地塊，樓面價約4萬元/㎡，銷售指導價8.3萬元/㎡。福州裕誠，是替建發拿地的“馬甲”。

之所以底價成交，往往都是開發商拿地前商量好的，陪跑選手不舉牌、不抬價，拿地后大家再一起入股，分羹吃肉。

新宮地塊是一宗回爐地。

2024年8月先上架，土地面積5.39萬平方米，起始價52億元。但一個月后，因故暫停出讓。

直到10月25日，再度上架，但面積變成了3.04萬平方米，只有之前的56%；建筑面積6.08萬平方米，控高45米（局部60米），容積率2.0。

拿下回爐地，建發房產拿出了最高的誠意，或將落地其在京的首個“風雅宋韻”系列產品。

12月27日，建發馬不停蹄公示了新宮項目規劃設計方案。

由于規劃要求建設東西向和南北向的街坊路各一條，使得新宮項目的實際住宅容積率肯定是大于2.0。

從平面圖來看，項目擬建設11棟6-18F住宅樓及若干配套樓，多數采用退層錯落式建筑結構。小區中間的4棟樓，4#-7#為17到18層小高層；東南角9#樓18層，西南角8#15層，其余均為11層以下洋房。

中央樓棟4#樓為樓王，主體17層，北戶16層，首層局部架空；相鄰的2#樓為7層洋房，首層局部架空。

兩棟帶架空層的樓棟圍繞在下沉庭院兩側，可整體打造成會所空間，另一側正對小區主入口。

所有的樓棟都標記有窗井，結合地下與地上1:2的建面比例，預計一層房源會帶地下室搭配出售。規劃圖顯示，項目總建筑面積92422.92㎡，其中，地上建筑面積60828.00㎡，地下建筑面積31594.91㎡。

所有戶型南向均配備了外露陽臺，未封閉的陽臺，通常只計算一半的面積?。另外部分戶型北向有開敞陽臺贈送。

與它同一天公布規劃圖的中海萬泉寺項目，則擁有南向雙陽臺；更早之前，金茂璞逸豐宜更是在北京樓市中，首個“發明”了這個全新設計。與上述兩個項目相比，建發新宮項目還是多少讓外界感到遺憾。

建發新宮項目，中國風拉滿，小區住宅樓頂部全部采用了雙層大飄檐。

該項目的戶型主要分3個，分別為115平米三居、140平米和150平米四居。總的房源約456套，綜合得房率在90%左右。

再來看看新宮地塊的周邊配套，它的西側是大悅春風里，北側隔著龍門醋廠是槐房萬達廣場，而且距離地鐵新宮站直線距離只有200多米。

雖然商業、交通條件不錯，但新宮地塊還是有不少缺陷。比如，受地塊北側醋廠影響，時不時會飄來醋味。

還有就是道路影響，由于槐房西路是城市主干路，車流量大，會對3、6、8號樓的西邊戶造成噪聲干擾。此外，地塊南側挨著底商。

眼下，豐臺的房子也不是那么好賣。

森與天成2023年底入市，供應1094套，截至目前網簽302套，網簽率27.6%，成交均價7.33萬元/平米。

中海公元里2024年3月開盤，共622套房源，截至目前網簽40套，網簽率僅為6.43%，成交均價6.25萬元/平米。

建發新宮項目夾在森與天成和中海公元里之間，牽手金茂后，它真的能突圍成功嗎？