西安「公園+」黑馬

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圖片來源 | 官方渠道、視覺中國等

于實體商業而言，2024年，是充滿挑戰與變革的一年。

胖東來爆改“神話”在行業內口口相傳；城市更新驅動下的非標商業異軍突起；“松弛感經濟”繼續流行，“情緒價值消費”的影響力仍在擴大；二次元、“公園+”模式成了商業擺脫同質化的“救命稻草”......

雖說這一年實體商業步履艱難，但也不乏一些“長在聚光燈下”的商業模式值得關注，例如「公園+」商業、TOD商業和城市更新商業。

Vol.1

公園與商業“雙向賦能”

提供情緒價值，激活場景消費

公園與商業，現代城市兩大重要的公共要素，公園負責提供生態價值，商業負責提供消費價值。而今這兩條原本并不交織的發展曲線實現“雙向奔赴”，一方面是由于商業發展進入存量時代，商場們需要探索差異化創新，擺脫同業內卷，另一方面許多市政公園也在努力揣摩如何產生更大的經濟效益。

從場景端看，實體商業發展越來越注重情景式、體驗感和交互性，城市公園的綠色生態基底恰好構成了消費配套場景，有助于商業項目打造具有松弛感的休閑度假目的地，激活場景消費，成為吸客利器。

從消費端看，公園式商業之所以風靡，很大程度是在于其創造了一個開闊、無壓的場域，讓無論何種階層的人們都能在其中放松、自由呼吸，消解疲憊與壓力。在可預見的未來，這股風潮仍將持續，成為商業創新的一個切入點。

泰國Mega Bangna

泰國Mega Bangna分別于2017、2019年打造出“山谷”Mega Food Walk和生態公園Mega Park，在商場內便可以看到從石階上傾斜而下的小瀑布、垂直排列的石墻和攀爬植物……項目通過創意設計，營造自然、舒適的商業氛圍，有效中和了商場的商業氣息，而成為社區居民熱衷的休閑場域。

圖片來源：泰國Mega Bangna

新加坡樟宜機場

2019年，隨著新加坡樟宜機場面世，由摩西·薩夫迪設計的星耀樟宜，打造出全球最高的室內瀑布，森林谷內匯集了2000多棵喬木、棕櫚植物及十多萬株灌木，吸引著世人蜂擁打卡。

圖片來源：左圖項目方 右圖視覺中國

日本南町田Grandberry Park

同年于日本，位于東京郊外町田市南部的南町田Grandberry Park，由舊車站改造成集“車站+商業+公園”于一體的社區商業項目，首創性打造了“站前田園商業綜合體替代傳統的站前廣場”的新模式，開業12天客流突破100萬。

圖片來源：日本南町田Grandberry Park

此后，公園式商業的風潮也悄然蔓延至國內。

穿越過疫情時代，許多生活方式和消費習慣被改變。人們渴望戶外活動和開放空間，希望逃離高壓生活，更崇尚健康的生活方式，于是，Citywalk、松弛感、微度假等網絡熱詞頻頻出現在人們生活里，公園20分鐘，成為了都市年輕人自我療愈的新選擇。

定位“一日微度假”的上海南翔印象城MEGA于2020年開業，因打造出微縮版熱帶雨林而火爆出圈；短短兩年內，重慶光環、成都REGULAR源野、上海蘇河灣萬象天地等公園式商業接踵而至，國內公園商業熱潮一發不可收拾。

據贏商網不完全統計，剛過去的2024年，就誕生了如深圳大運天地、深圳坂田萬科廣場、成都此地Cypark、福州左?！す饽關ARK、衢州鹿鳴島銀泰inPARK等公園式商業項目，并在行業內迅速出圈，成為熱門打卡地。

這些項目之所以火爆出圈，是因為牢牢把握住了當前激烈的社會競爭和內卷的行業現狀下，年輕人亟需一個具有松弛感、可自由呼吸的場域，釋放他們倍增的壓力和焦慮感普遍需求。

隨著公園式商業持續迭代，新晉商場們對于“公園+”也有更深層次的理解：并不僅僅是將綠植、噴泉等景觀搬進室內，而是直接在公園內“長出”商業或連接戶外公園，營造真正的“逛公園”體驗。

圖片來源：各項目方

Vol.2

TOD商業

改變城市商業的關鍵力量

商業的本質是客流的集聚，而TOD項目是集聚程度最高的形式之一。

尤其對于大體量、高檔次的商業體而言，需要盡可能擴大項目輻射范圍，消除消費者的遠距離移動成本，放大虹吸效應。因此，縱使周期動蕩，TOD開發模式一直是各大城市各個實力企業爭搶的“香餑餑”，被視為改變城市商業的關鍵力量。

據測算，全國TOD市場規模接近5萬億，并有逐年上升勢態?？v觀國內外經典TOD 項目案例，日本新宿站、英國國王十字火車站、美國紐約新世貿中心、新加坡烏節路綜合體、香港國際金融中心等項目，通過TOD與商業多維融合，一躍成為世界性地區性經濟、文化與藝術的新地標。

日本新宿站

作為早期的TOD先行項目代表，日本新宿站擁有5條鐵路、9條可換乘地鐵，交匯成巨大的交通網絡，日吞吐量達340萬人次，有200個出入口連通新宿周圍各大建筑和地面區域。

依托交通樞紐，新宿站也聚集商業能量，日本伊勢丹百貨、小田急百貨等15座著名商業體與新宿站無縫接駁，將這個原本屬于城郊之地一躍“變身”為城市副中心，其高效利用地下空間和存量土地資源，為市民打造出一個家和公司之外的“停留空間”，也帶動了新宿站周邊地價在短短五年內上漲了37%。

圖片來源：視覺中國

香港九龍站TOD

作為一座土地面積僅1113平方公里，卻擁有700多萬人口的國際大都市香港，是世界人口最稠密的城市之一。高人口密度下，香港卻能保持城市交通順暢，與其極高的公共交通使用率密不可分。

以香港典型TOD案例——九龍站為例。香港九龍站以“地鐵運營+物業開發”這一聯動開發模式為主要手段，項目以高鐵西九龍站、西九龍站巴士總站、港鐵九龍站等交通樞紐為中心，聚集了1條高鐵，4條港鐵，11個巴士站，打造了集工作、商業、文化、教育、居住等于一體的繁華中心。

項目發展進入成熟期后，整個TOD站點的物業價值大幅提升。與緊靠地鐵站但未形成TOD開發的住宅項目進行橫向價格對比，可以看到九龍站TOD物業價格漲幅為40-70%，周邊物業價格漲幅僅在15-20%，漲幅差為25-50%。

圖片來源：圓方購物中心

軌道交通的優勢不斷凸顯，國內越來越多城市將TOD上升為城市戰略，并作為可持續發展的重要基礎。城市軌交快速發展，為城市商業勃發提供了優渥土壤。

據贏商網不完全統計，截至目前，全國共有近700個廣義上的TOD商業項目（地鐵周邊500米的購物中心、獨立百貨），分布在38座城市，擬開業TOD商業項目多達100個。

Vol.3

城市更新商業

煙火氣與品質生活的平衡

城市更新，是城鎮化發展到一定階段必然面臨的問題。城市更新的本質是生活方式的更新，而一個城市商業更新項目運營的成敗，往往在于能否精準細膩地把握人們需求變化的敏感點，并因地制宜提供更具針對性的功能服務，煥新人們固化的生活方式。

上海鴻壽坊

2016年，鴻壽坊啟動歷經4年舊城區改建，始建成時的魚骨狀肌理石庫門里弄結構被保留，并沿用了之前的舊墻磚、紅色瓦片屋頂，門頭依舊能看到artdeco風格的雕花圖案，讓人覺得既熟悉又新鮮。

除了“接地氣”，鴻壽坊還有精致煙火氣。廣場的樂隊演出，周圍是販賣各種精致小玩意的市集，有時還會舉行一些打卡活動，常逛常新。

圖片來源：上海鴻壽坊

浙江文二菜市

浙江文二菜市市前身是文二街農副產品市場，在杭州西湖區已存在20多年，和普通菜市場一樣它以中老年消費群體為主。

改造后的文二菜市場，在保留了原有89戶攤主的基礎上，增添了不少新業態，新增沿街店鋪13個，打造宋韻文化美食街，攤位數量同比增加23%。農貿市場重現“一鋪難求”的現象，躍然成為周邊居民和來杭游客的網紅打卡點。

放眼全國，很少有一個項目如西安幸福林帶，集合了公園的松弛感、地鐵的便利性和城市更新的煙火氣等buff疊加。

作為西安唯一的「公園+」商業代表，西安幸福林帶因其稀缺性和前瞻規劃，引起行業關注。項目融合了地上景觀、地下空間、市政道路、綜合管廊、地鐵五大功能，匯集了市政設施、公建配套、公益場館、自然資源及綜合商業等多種業態的城市立體森林，這種組合在舊城改造中史無前例。

西安幸福林帶

紐約中央公園（圖片來源：視覺中國）

西安首個城市立體森林

資料顯示，坐落在西安市城東幸福路與萬壽路之間的幸福林帶，全長5.85公里，平均寬度210米，總面積約1843畝，綠化覆蓋率達85%，跨越西安三大行政區：新城區、雁塔區和灞橋區，是目前全球最大的地下空間綜合利用工程，也是全國最大的城市景觀林帶。

在地面層，植物景觀與公共設施組合出一幅城市園林畫卷，滿足市民與游客休閑、觀光的多元需求。

幸福林帶園區航拍實景圖

幸福林帶下沉廣場、水滴實景圖

在近80萬㎡的地下空間里，項目打造出23個下沉廣場、開辟34個“雨滴”形狀設計的中庭。在商業街區中，平均每100米就有一個開放空間，將陽光、空氣、綠意引入地下，徹底改變了人們以往對于地下空間“壓抑、逼仄環境”的固化印象，帶給城市居民悠閑新潮chill體驗。

“一鍵收納”8號線5個站點，

進軍TOD商業陣營

12月26日，隨著西安首條城市大環線、號稱“換乘之王”的地鐵8號線通車，“一鍵收納”8號線五個站點的幸福林帶也由此進階國內TOD商業的陣營。

西安地鐵8號線全線共設37座車站，沿線五個站點（包括西等駕坡、萬壽南路、韓森寨、萬壽路、幸福林帶北）與幸福林帶地下二層直接相連，還可與1號線、6號線換乘，這個規模在全國商業項目中可謂絕無僅有，不僅有效改善了幸福林帶以往動線過長，“休閑、康體、娛樂、觀光、購物”等點位過于分散的問題；同時與地下超大停車場相輔相成，極大改善項目周邊的交通環境，為消費者帶來更加便利的交通體驗。

據西安地鐵數據統計，8號線開通首日客流達73.3萬人次，創全國新線開通首日客流新高。而這些客群，未來也將有機會成為幸福林帶的增量客群，為項目帶來更多人氣。

西安地鐵8號（環）線幸福林帶北站

而地鐵的開通，也進一步加速了幸福林帶片區“一帶、兩核、四組團”空間布局的形成，為商圈產業集聚、優勢互補帶來更多發展紅利。

目前，商圈內重點項目進度也在不斷刷新：中建西北創研中心項目于2024年3月落地，建成的西安建大科技園、秦創智谷、新城融合創新園三大創新驅動平臺，為科創企業、小微企業及大學科技成果轉化提供了空間載體和成長土壤；此外，西安銀泰中心項目、傳化智聯西北運營中心項目、百度營銷西北服務中心項目均已落地，正在進行開發建設。

交通利好與規劃紅利，迅速激發市場正向反饋：據了解，作為幸福林帶的住宅板塊，中建悅廬·幸福序雅奢生活會館新年開盤便創造了現象級熱銷，一躍成為西安銷售第二名紅盤（數據來源：克而瑞·西安市場調研數據）。

在可預見的未來，城市、產業與交通將進一步協同發展，為幸福林帶商圈注入龐大高質客群，推動商圈高質發展。但如何接住這“潑天”流量，將“交通流量”轉變為“經濟增量”，是幸福林帶下一步需要思考的課題。

做好城市商業有機更新時代答卷

經歷過改造波折，穿越了疫情周期，也嘗試過委托管理，于2024年1月收回自主運營權……而今，幸福林帶的思路十分清晰：在老舊城區重啟林帶建設，絕不是簡單的植被覆蓋，而是打造一個功能復合的場域，既能承載老西安人情感回憶，又滿足年輕一代情緒價值需求、感受生活小確幸的悠閑游逛體驗場所。

基于自身公園式商業的先天基因和敏銳捕捉社會需求變化，幸福林帶錨定以“西安首個呼吸式商業街區”為定位方向，并通過邊經營邊招調改造的模式，煥新商業場景，填補西安松弛感、治愈系商業市場的空白。

幸福林帶呼吸式商業街區

以一個更長遠視角觀察幸福林帶可以發現，一些曾經引起消費者爭議的問題，正在被項目方逐步攻破，它正以“一日一新”的改造進度，持續刷新著消費者的視覺觀感和服務體驗。

幸福林帶商業活動

近半年來，網紅橋、涂鴉墻、彩虹樓梯、鋼琴樓梯、MBTI主題打卡點、圍爐煮茶、CASA藝術空間、中國國家地理展等一系列符合年輕人審美的美陳打卡點和藝術展悄然出現在各個主題廣場；引入無動力設施的林下樂園升級改造……無形中拓展著項目的客群邊界。

CASA藝術館和中國國家地理展

幸福林帶林下樂園和涂鴉墻

2025年，幸福林帶還將進一步聚焦親子友好、運動友好、寵物友好、藝術賦能等方向，持續拓展契合環境和消費趨勢的業態品類，豐富消費者的生活方式選擇。

可以說，煥新后的幸福林帶兌現了“還林于民”這個跨越了近70年承諾，并賦予之更多的服務功能和情感聯結，它的建成開放，不僅僅是歷史意義上的“林帶”恢復重建，也是城市有機更新的實踐與思考，它帶動了周邊老城更新發展，也引領著區域產業轉型升級。

在這場城市商業有機更新的考場上，若要幸福林帶評分，消費者或者是最合適的評卷人。據了解，項目團隊接手兩個月后，客流開始呈現正向增長，同比提升近60%；而剛過去的2024年，幸福林帶累計客流已突破2202萬人次，其中商業客流588萬人次，公園客流1614萬人次。

商D觀察

西安，十三朝古都，與生俱來的厚重歷史文化積淀，讓生長孕育其中的商業項目，從來不缺故事。

縱覽西安商業發展，既有大唐不夜城、長安十二時辰等將在地文化創新演繹的文旅商業；也不乏萬象城、SKP等高端玩家同臺競技；而伴隨著二次元、年輕力等新潮文化風靡，諸如小寨銀泰城、小寨原力場等注重創意場景打造的新生力量崛起，正是這一個個鮮活有趣的標桿案例，讓西安的商業故事更加豐盈飽滿。

而歷史文化的厚重，讓西安這座城市尤其需要松弛感的氛圍調劑，某種程度上，幸福林帶具備成為西安公園+商業賽道黑馬的潛質。

幸福林帶“兩館一中心”

面對西安全新的商業發展格局，幸福林帶如何充分利用自身強大的自然基因，喚醒這座已然70歲高齡的“超級世紀工程”的生命力與年輕活力，為西安這座古老文化與現代發展交融的都市，注入發展新的生命力，我們將持續關注。

但無論是公園式商業、TOD或城市更新商業模式，盡管踏準了主流發展趨勢，但并不意味著所有項目都具備出圈的價值潛力，這關乎項目的地段與規模、交通力、規劃力乃至運營力等綜合維度。

如何從人性化和個性化角度出發，深層次挖掘不同消費人群的需求喜好，創造滿足其物質與精神所需的場景和內容，最終實現生活方式的創變？綜而概之，只有好的商業內容，才是商業故事得以延續的關鍵。

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