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《2024年天府前灣回顧與展望》

2024年，成都市場變化多端，多年的緊箍咒限購全面取消，首套房認(rèn)定放寬，降息通道繼續(xù)下行，LPR一降再降，公積金政策幾番優(yōu)化，以舊換新階段性優(yōu)惠面世，年底稅收政策從天而降。一系列的政策變化，攪動著人們的神經(jīng)，不在漩渦中激流勇進，就在漩渦中隨波逐流。天地不仁，以萬物為芻狗。天府前灣自然不能置之度外而獨善其身，真可謂是抽刀斷水水更流。一年時間，稍縱即逝，天府前灣已三歲有余，再回首，初心依舊，看未來，始終如一。今年繁忙，實訪激減，依照慣例，稍作回顧，以作留念。

一、土拍

今年天府前灣無一土拍，不管是有意為之還是無心之作，都沒能掀起一點風(fēng)浪。明年擬出讓的78畝、88畝是否會給向來土拍吃虧的天府前灣帶來好運呢？咱們拭目以待。話說回來，土拍好不必然等于銷售好，也不必然等同于板塊趨好。究竟花落誰家，還得看多空博弈。

二、交通

今年天府前灣交通最大的亮點是夔州大道的全線通車與地鐵6號線青島路站的開啟運營。

3月31日，作為串聯(lián)天府新區(qū)的交通“大動脈”和經(jīng)濟“大動脈”之一，隨著夔州大道（錦翰路至沈陽路段）建成開放交通，夔州大道全線建成通車！夔州大道的投入使用，使原來的高飯店村特色徽式民居建筑徹底成為懷念。破舊迎新，舊時代過去，新時代到來。

6號線青島路站于4月8日正式開啟運營服務(wù)。6號線成為唯一一條貫穿天府大道東側(cè)、串聯(lián)主城區(qū)高新區(qū)天府新區(qū)的南北地鐵線路。為方便市民出行，天府公交同步開行線路T212路并啟用青島路巴士換乘站。已交付的項目業(yè)主，多依賴地鐵6號線，可惜人流量不足，無法支撐共享單車的大量投放。

道路建設(shè)方面，萬安南105路、寧安東路（遂州路—通州路）、香爐東巷、龍?zhí)鞏|街等相繼開工建設(shè)；萬福寺路（茂業(yè)路—青島路東段）、茂成路、萬安南99路 （茂成路——利州大道）、寧安路（遂州路-通州路）等仍在施工中，茂業(yè)路、寧安路、寧安東路、金安西路、麥香街、萬福寺路等部分路段開放通車，使天府前灣的道路網(wǎng)進一步細(xì)化，極大地方便了周邊居民。

相信2025年底，前灣道路基本成一張密網(wǎng)，屆時可以到達(dá)前灣的各個角落。

三、項目

前灣項目不少，卻缺乏標(biāo)桿性大型開發(fā)商，整個板塊提升乏力，內(nèi)驅(qū)動力不足，外部吸附能力偏弱。

專為法務(wù)島量身定制的54畝保障性住房年初發(fā)布招標(biāo)公告，年底已修至七八層高，是否能夠成為專有人才的棲居首選。一批住宅項目陸續(xù)交房，如萬科星耀天府、龍湖九里、奧園麓語One、天府麓灣、保利璟園、天府合印、中海湖光玖里、天府麓里等，讓空曠的前灣大工地多了幾分人氣。這其中值得稱贊的是，中海湖光玖里交房堪稱神速。

要說哪個項目的交房最讓人翹首以盼，那自然是非萬安安置房四期（橋元麗景）莫屬。安置房一二三期長期霸榜前灣熱力圖，是前灣人氣聚集地。在經(jīng)歷了長達(dá)一年多的延遲交房后，這個月，橋元麗景項目終于收到通知現(xiàn)場看房，2995套房屋將在2025年1月份交付到拆遷戶手中，羨慕中帶著嫉妒的種子就這樣生根發(fā)芽了。如果2025年大部分拆遷戶能夠順利入住，樓下的商業(yè)一條街紅火起來，那么前灣的人氣必將有不小的提升。要說煙火氣，還得看安置小區(qū)。

在建的住宅項目如建發(fā)璞云、龍湖天府晴川、融城啟元、盛世名邸、盛世錦都、天投公園翠嶼等，有快速清盤的，有磨洋工的，有高開低走的，不一而足。據(jù)傳天府前灣品質(zhì)天花板的中海云嫚源境，一波三折，在經(jīng)歷了股權(quán)變更、停g風(fēng)波后復(fù)工大干快上，已成為片區(qū)的佼佼者，一時風(fēng)頭無兩，中海在前灣是有一席之地的。

已交房的項目，龍湖九里元旦喜迎收房，佳兆業(yè)麓山壹號過程艱難結(jié)果喜人，合能楓丹鉑麓幾番周折終有消息，高端改善萬科星耀天府差強人意，奧園麓語One喜憂參半，天府麓灣不愧是中海之手，保利璟園中規(guī)中矩，天府合印上演饑餓營銷之降價促銷反轉(zhuǎn)劇情。基本很難聽到?jīng)]有發(fā)生過維的事。這幾年的新房，很可能是質(zhì)量最差，維最多，居住體驗最差的。是市場使然，是簡配漏配所致，是利益最大化使然，更是某些原因?qū)е隆?/p>

無商業(yè)，不前灣，可往往事與愿違。眼看天府大悅城、天府和悅廣場如火如荼的發(fā)展，招商花園城在一片罵聲中開業(yè)，天府前灣沒有一處像樣的商業(yè)體，也只好“蜀中無大將廖化作先鋒”，煥然一新的天府萬科里、橋元麗景一條街，能入各位的法眼嗎？有比沒有強，權(quán)當(dāng)心中的慰藉。

四、醫(yī)院

天府前灣的兩大醫(yī)院，一個是腫瘤集中營，一個是雙流二醫(yī)院的進化。怎么看，都不是那個三甲醫(yī)院的味道。

自2023年12月21日開診以來，四川省腫瘤醫(yī)院天府院區(qū)與武侯院區(qū)通過公交、地鐵、自駕、免費院區(qū)循環(huán)交通車等多種方式進一步強化互通。7月份，天府院區(qū)又新增開診胸部腫瘤內(nèi)科一病區(qū)和腹部腫瘤內(nèi)科病區(qū)。今年上半年去過一次天府院區(qū)，人是真的少，不知道下半年如何。

2023年12月29日，天府新區(qū)人民醫(yī)院遷建項目正式開工，今年的變化可圈可點，只是要到2027年才建設(shè)完成，這時間屬實有點長。不過最讓人詬病的是天府新區(qū)人民醫(yī)院的醫(yī)療水平，去過醫(yī)院就診的多有不佳的體驗與感受，新建的醫(yī)院能否內(nèi)外兼修，有質(zhì)的提升呢？

五、教育

教育一直是天府前灣甚至天府新區(qū)的軟肋。盡管區(qū)域在卓力打造“香山”K12組團學(xué)校計劃，包括香山中學(xué)（去年9月開校）、香山小學(xué)（已開校）和香山幼兒園（規(guī)劃中）。但是該校的特殊招生方式無法讓大多數(shù)人共享資源，即便是可以入讀，也會因為距離過遠(yuǎn)及交通不便而打退堂鼓。

多校劃片的詬病從來沒有停止過。不平衡的教育資源讓片區(qū)內(nèi)的居民苦不堪言又極度渴求。哪怕是天府四中香山校區(qū)/法務(wù)島校區(qū)的選址也一度成為前灣人民熱議的話題，而這樣的事在錦江生態(tài)帶根本不叫新聞，好在最終擬選址遂州路以東，青島路以南，算是給甚囂塵上的選址傳聞劃上了句號。從進展來說，完全意想不到。從剛開始的已納入2024年城建計劃，到千篇一律的回復(fù)，再到如今的不聲不響，就連天投投資的天府四中鹿溪校區(qū)都悄咪咪地修的差不多了，天府四中香山校區(qū)依舊八字不見一撇。學(xué)校是民生工程，為何實際情況如此糟糕呢？

前灣居民對學(xué)校的渴望達(dá)到了極點，同時又成了失望的源頭，一些居民已搬離了前灣。紅豆中小學(xué)多年來毫無動靜，天府合印旁的中小學(xué)規(guī)劃雖然未變，只是待到建成時，恐怕如今的孩童都到了生兒育女的時候了。中和新川的學(xué)區(qū)已有動作，天府新區(qū)的多校劃片會有改變嗎？適齡兒童迫切的上學(xué)需求與較少的有質(zhì)量保障的能就近入讀的公立學(xué)校供給不足成為當(dāng)前最尖銳的矛盾。隨著出生率的下降，高峰期入學(xué)潮過后，還有修建學(xué)校的必要嗎？時間節(jié)點把握不好，無學(xué)可讀終將逝去，有校無人大概率將上演。

六、公園

公園城市無公園，那就是名不副實。天府前灣沒有湖，也是一大遺憾。當(dāng)法治公園的湖降格為公園的時候，人們的失望溢于言表，其實湖根本就是從來沒有的事，只是人們心目中的遐想而已。

公園的落地也并非一蹴而就。從最初的規(guī)劃，到如今的成為現(xiàn)實，幾經(jīng)易稿，幾經(jīng)波折。好在2024年自帶祥瑞，先是作為令前灣人民都汗顏的吹哨人——公園城市理想實驗室在公號發(fā)布消息，法務(wù)島片區(qū)將規(guī)劃打造一個面積約46.8萬平方米的法務(wù)島綠廊，形成“一環(huán) 三區(qū) 多脈”的整體格局。此消息一出，前灣人民一片嘩然，對于前灣無湖的質(zhì)疑與公園盡快動工的期盼聲交織在一起。3月中下旬，天府發(fā)布重磅發(fā)文，坐實了該消息，人們期待的法治公園200畝櫻花園、60畝海棠特色園、40畝銀杏特色園到底是來了。雖遲但到，在這一刻顯得彌足珍貴。

5月份，中央法務(wù)區(qū)碳匯提升項目二期施工、監(jiān)理招標(biāo)公告發(fā)布，終止招標(biāo)后又重新招標(biāo)。緊接著，一期也發(fā)布招標(biāo)公告。根據(jù)招標(biāo)公告文件，法治公園包括天府左岸、天府右岸、天府前灣以及法務(wù)島生態(tài)綠廊島鏈。至此，法治公園設(shè)計方案終于塵埃落定，后續(xù)一二期項目相繼動工，雖然二期存在崖墓，但是肉眼可見的施工進度較快，公園雛形已現(xiàn)，廊橋、觀景臺、水溝等已隱約可尋。“待到春來時，你在花中笑”也許很快會成為現(xiàn)實。我在前灣看花海，前灣歡迎各位遠(yuǎn)道而來的朋友！

相較而言，屬于天投集團負(fù)責(zé)的北部組團碳匯綜合提升項目(天府森林帶）目前還處于初步設(shè)計階段，待相關(guān)設(shè)計工作完成并通過必要的審批流程，建設(shè)工作將正式展開。有關(guān)方面預(yù)計項目將于2025年啟動。2025年有希望開工嗎？根據(jù)四川天府新區(qū)騎行綠道環(huán)線項目建設(shè)“一線雙環(huán)多片”騎行示范線公布結(jié)果，天府前灣成為郊外環(huán)線區(qū)。沈陽路東段的天府森林帶可是環(huán)線主線路，法治公園即將建成，天府森林帶還會遠(yuǎn)嗎？

七、法務(wù)島

新年伊始，成都市中級人民法院天府中央法務(wù)區(qū)審判法庭項目開工，和夔州大道另一側(cè)的省高院審判法庭項目遙相呼應(yīng)，是島上最為璀璨奪目的雙子星。經(jīng)過一年多的建設(shè)，高院外觀已完全呈現(xiàn)，中院樓層日漸攀升，今后必將成為法之重器。

緊接著，天府公園城市建設(shè)公眾號發(fā)布消息稱：天府新區(qū)再添一處文化“新地標(biāo)”——天府新區(qū)綜合檔案館。雖然偏安一隅，作為省級一類檔案館，天府新區(qū)檔案館共享空間，共筑夢想，將綜合檔案館、城建檔案館、公共圖書館三館合一，只是一年多了，檔案館仍然銷聲匿跡，遲遲不見動工的跡象。

今年法務(wù)島最大的事件，當(dāng)屬3月底有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)前往法務(wù)島視察工作，從而促進了相關(guān)工作的推動落地。這充分說明，很多工作的落地是與領(lǐng)導(dǎo)的高度重視密切相關(guān)的。

14號地塊法創(chuàng)大廈是青島路TOD商業(yè)綜合體的領(lǐng)航員，也是法務(wù)島的地標(biāo)性建筑，已經(jīng)掛了部分玻璃幕墻，燈帶閃爍，猶如夜幕中的巨星。

“一帶一路”進出口商品集散中心（四川）總部項目68畝清理地表后先后發(fā)布打圍施工詢價公告、四川絲路港建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司地質(zhì)勘察服務(wù)采購公告以及項目招標(biāo)公告，現(xiàn)場早已打圍，這類項目，手續(xù)繁多，2025年要是能開工都算是吉上吉。

高飯店村李家大院的遷建，加速了片區(qū)建設(shè)的腳步。而去年搬遷的天府新區(qū)法院（四川自貿(mào)區(qū)法院），舉行了執(zhí)行服務(wù)中心揭牌儀式，在全市率先建立一站式執(zhí)行服務(wù)中心。三大法務(wù)機構(gòu)并沒有選址于青島路TOD核心位置，似乎多少有點遺憾。

法務(wù)島上的其他商業(yè)地塊，在目前的大環(huán)境下，很難快速地出讓，更別說形成TOD建筑群了。

好在今年成都市國土空間總體規(guī)劃與
四川天府新區(qū)直管區(qū)國土空間總體規(guī)劃相繼公布，明確了天府新中心（包括天府商務(wù)區(qū)和興隆湖片區(qū)），其中天府總部商務(wù)區(qū)優(yōu)化形成了24.19平方公里的核心區(qū)+法務(wù)島“一區(qū)一島”空間格局。這和天府中央法務(wù)區(qū)的規(guī)劃大體一致。

法務(wù)島定位“一心”，以公共法律服務(wù)為核心，兼具配套服務(wù)功能，總面積1.33平方公里，最終形成“一點（即最高人民法院五巡成都審判點）、六院（省高院、市中院、成渝金融法院、天府新區(qū)法院、成鐵一院、二院）、八庭（成都金融法庭、成都互聯(lián)網(wǎng)法庭、成都知識產(chǎn)權(quán)法庭、成都國際商事法庭、成都破產(chǎn)法庭、四川大熊貓國家公園生態(tài)法庭、四川高院少年審判庭、成都環(huán)境資源法庭）”的司法審判體系。法務(wù)島的確立成為定局。

八、關(guān)注度

天府前灣歷來不受重視，連后起之秀都算不上。這兩年樓市不振，天府前灣反而因為項目總價可控，單價較低，又正好契合了地緣性客戶需求，越來越受到各方人士的關(guān)注。dy上的博主常常現(xiàn)場直播，愛好人士的航拍也屢屢呈現(xiàn)大片，天府中央法務(wù)區(qū)的逐步推進也在一定程度上吸引人們的注意力。

從另一方面來說，天府前灣之所以引人矚目，應(yīng)當(dāng)歸功于個別開發(fā)商的降價大甩賣。此舉讓前灣聲名遠(yuǎn)揚的同時打破了價值底線，可謂是連環(huán)暴擊。

先是5月份萬安北海倫堡玖悅府1.4萬起精裝特價房，后有6月份天府前灣融城啟元1.5萬起127平套三精裝房，還有天府合印業(yè)主因降價引起的圍堵沖突，近日融城啟元又被傳傳單價1.8w買2T2精裝小高層元旦開搶，一街之隔的龍湖天府晴川貴了一大截卻早已清盤，還有源源不斷的工抵房，無不將市場下行期各方角色演繹的淋漓盡致。是均值回歸還是眾望所歸，把答案留給時間吧！

如果說前灣的上限受制于成片的安置房、低總價的剛需人群、落后的教育配套、渺無希望的大型商業(yè)體等，那么航空大世界的闌尾注定會成為前灣發(fā)展的絆腳石。一天不解決，就像一個楔子直插前灣的心底。

九、結(jié)論

絮絮叨叨了一大堆，天府前灣較之去年肉眼可見的變化明顯。盡管又過了一年，我仍然維持去年的觀點：

「道路2025年底基本成網(wǎng)，住宅人口大量導(dǎo)入最快2026-2028年，2025年法務(wù)島初具雛形，2027—28年形成規(guī)模，2030年逐漸起勢。法務(wù)島的發(fā)展就是前灣的發(fā)展。」

天府前灣多艱難，兩大法務(wù)閃光芒；
法治公園是點睛，助力板塊創(chuàng)輝煌。

不管未來如何，也要眼中有光芒，心中有希望。2025年，你我他，大家一起奮進吧！