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案例選編

?案例一：如何正確厘定出租人的止損義務

?案例二：承租人違約時，對其所進行的改擴建或裝飾裝修工程如何處理

?案例三：租賃標的物被征收時，如何分配停產停業損失補償款

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衡石觀點

?運用減損規則需綜合考量違約方的責任承擔、守約方替代履行所需的期限等因素

?承租人違約的前提下，基于公平原則，對于出租人有利用價值的裝飾裝修工程應作合理補償

?征收補償中的停產停業損失補償款分配，應兼顧產權人與實際生產者的利益

03

結 語

Part.

01

張某與楊某簽訂租賃合同一份，約定楊某承租張某廠房，租期自2017年2月6日起至2022年2月5日止，年租金30萬元。2019年6月，楊某生產經營出現困難，經協商無果后向張某發函表示即日將搬離廠房，不再繼續履行合同。2019年7月1日，楊某正式搬離廠房并再次發函告知張某，表示因合同無法繼續履行，合同目的無法實現，要求解除合同。張某表示不同意解除合同，要求楊某繼續支付租金。

經查明，楊某自2019年5月起不再向張某支付租金，自2019年6月起停止生產；張某自2019年6月起至2021年2月共向楊某發函4次要求楊某支付欠付租金。2021年3月張某向法院提起訴訟，請求確認解除涉案合同并判決楊某向其支付自2019年5月至2021年2月欠付的全部租金及滯納金。

一審法院認為

楊某已明確表示不繼續履行合同，張某應及時行使合同解除權以防止損失擴大，涉案合同實際于2019年7月終止履行，張某無權請求2019年7月后的租金及滯納金，故判決楊某支付自2019年5月至7月兩個月的租金及滯納金，駁回張某其他訴訟請求。

二審法院經審理認為

張某對楊某停止生產并搬離租賃物的事實明確知曉，但在長達一年半的時間里僅通過數次發函催繳租金，直至2021年才提起訴訟，未主動采取任何減損措施防止損失擴大，其行為有悖減損規則和誠實信用原則。考慮到出于信賴等待對方履約以及尋求其他締約合同機會所需的時間，二審法院改判支持張某八個月的租金以及滯納金的主張。

Part.

02

A公司與B公司簽訂租賃合同，約定A公司將涉案房屋出租給B公司開辦飯店，租期10年，租金每月12萬元，每半年支付一次，B公司可根據使用房屋需求對房屋進行適當改造，裝修免租期一個月。合同簽訂后，B公司在經過A公司許可后對涉案房屋進行了施工改造，共支出30萬元。

一年后，因經營狀況不佳，B公司向A公司提出減免租金請求，A公司拒絕，后B公司未繼續支付租金，A公司多次催討無果后發函解除合同并向B公司提起訴訟，要求其支付欠付租金及違約金。B公司提起反訴，要求A公司賠償其裝飾裝修折價款項24萬元。

一審法院審理后認為

B公司欠付租金構成違約并已符合合同解除條件，故判決支持了A公司的本訴請求；同時，本案涉案租賃合同的解除源于B公司的違約行為，對涉案房屋的裝飾裝修損失應由違約方自行承擔，故駁回B公司請求A公司賠償其裝修損失的反訴請求。

二審法院在審理中查明

在A公司發出解約函件后不久，B公司即已搬離了涉案房屋，A公司在接收房屋后不久即與第三人某餐飲公司另行簽訂租賃合同，租期10年，租金每月14萬元。二審法院認為，雖然涉案租賃合同的解除系由B公司違約而造成，但B公司經A公司許可而進行的裝飾裝修工程，客觀上提升了涉案房屋的功能和品質，對于A公司有再利用價值，事實上A公司通過提高租金標準將涉案房屋出租給他人而獲益，從公平原則出發，A公司應酌情予以補償，遂改判A公司向B公司補償裝飾裝修款15萬元。

Part.

03

王某與李某簽訂《房屋租賃合同》，約定李某承租王某名下廠房用于經營，租期自2019年11月1日至2025年10月31日，租金60萬一年，每半年支付一次。租賃合同約定：租賃期間涉案房屋如遇政府動遷、征收的，承租人應及時搬離并歸還廠房，雙方互不負違約責任。2021年，涉案房屋所在地區遇政府征收，李某搬離涉案房屋，王某與土地征收部門簽訂征收補償合同，其中一項停產停業損失補償款為130萬元。李某遂向法院提起訴訟，認為由于涉案房屋遭受土地征收，致使其停產搬離，遭受了損失，故涉案房屋的征收補償款中的停產停業損失應歸其享有，請求判令王某支付130萬元停產停業損失補償款。

一審法院認為

由于涉案房屋被國家征收，致使李某不能繼續承租涉案廠房開展經營活動，其停產停業損失客觀存在，而涉案房屋的征收補償款中明確包含了停產停業損失，該部分補償款應是對實際經營者的補償，現涉案房屋在征收行為發生時僅有李某利用涉案廠房進行經營活動，故該停產停業費損失補償款理應歸李某所有，故判決王某向李某支付130萬元停產停業損失補償款。

二審法院審理后認為

首先，房屋征收補償合同是對房屋的征收補償，所謂停產停業損失僅是補償款的組成部分，補償標準的確定并不以經營者實際的停產停業損失為依據，而是根據被征收房屋的評估價值的一定比例予以確定。實踐中，無論涉案廠房是閑置或有人實際經營，不影響房屋征收部門在補償款總額中按照房屋評估價值的一定比例確定停產停業損失。其次，出租人出租廠房的行為也是一種經營行為，涉案房屋被征收導致產權人無法繼續出租廠房獲利在客觀上也是一種停業損失。第三，承租人實際租賃廠房開展經營活動，涉案廠房被征收客觀上造成其停業損失，這一事實也應予以尊重；同時，對于實際使用人的停產停業損失還要兼顧其對于涉案房屋將被征收是否有預判、租賃合同的剩余履行期限等因素綜合考量。

綜上，二審法院改判王某應支付李某停產停業損失補償款30萬元。

Part.

01

《民法典》第五百九十一條規定了在一方違約的情況下守約方負有減損義務。具體到房屋租賃合同糾紛案件中，主要體現為當承租人明確表示不繼續履行合同，搬離租賃物并將租賃物控制權移轉至出租人后，出租人應當及時收回房屋并解除合同，避免擴大損失。

司法實踐中，對守約方減損義務的認定不一，主要的爭議點在于減損義務合理期限的認定以及守約方采取減損措施是否合理的判斷標準問題。部分判決存在擴大出租人減損義務的情形，導致在承租人一方違約的情況下，給守約方課以嚴格的減損義務，從而加重守約方責任，間接降低違約成本，這與誠實信用原則也是相悖的。

我們認為，對于租賃合同糾紛中減損規則的運用，應該在堅持合同全面履行、尊重當事人意思自治及誠實信用原則的前提下進行。

首先

已成立且合法有效的合同，應得到雙方的嚴格遵守及全面履行。雖然房屋租賃合同系非金錢債務合同因無法強制履行而陷入合同僵局，為防止資源浪費，《民法典》第五百八十條對于違約方合同解除權的行使亦作出了規定，但對于承租人一方擅自解約并搬離租賃標的物的行為，尤其是在承租人沒有證明存在法律上或事實上履行不能的情況下，我們仍應予以否定性評價，不能因為出租人負有減損義務而事實上破壞契約精神、否定合同全面履行原則。案例一中一審法院的處理結果在客觀上支持了承租人的擅自解約行為，降低了承租人的違約成本，等同于否定了合同全面履行原則，不符合法治精神，二審法院據此予以糾正。

其次

雖然因出現合同僵局而致使合同不得不解除，但我們對于租賃合同中所約定的違約責任內容應予以尊重。運用減損規則來認定出租人的減損期限時，應根據租賃合同中的違約責任條款規定，并結合租賃合同的履行情況、承租人的過錯程度（承租方是否存在陷入經濟困境導致無法繼續履行合同等因素）等予以綜合考慮，體現違約責任中懲罰性與補償性并重的精神。

第三

防止損失擴大是守約方負有的法定義務，及時收回房屋、另行尋求替代履行等措施可以有效的避免合同陷入僵局，促進資源流動，優化市場資源配置。因此，在明知承租人已搬離租賃標的物后，出租人長期不進行有效處置以期獲得高額空置費損失賠償，同樣違反了誠實信用原則，不應得到支持。但是對于守約方履行減損義務不能過于嚴苛，應給予其履行減損義務的合理期限。對于合理期限的確定，應作以下考慮：一是應給予出租人與承租人就合同解除事宜進行磋商的合理時間；二是出租人自由處置租賃物（自行使用、另行出租、出售等）已不存在法律或事實上的處分障礙；三是綜合市場因素等合理認定守約方收回租賃物以及尋求替代履行的難易程度，由此確定相應的履行減損義務期限。

案例一中

承租人已通過溝通和行為明確表示其無法繼續履行合同，且已實際搬離，然出租人在長達一年半的時間里僅通過發函催繳租金，未采取任何措施收回房屋避免損失進一步擴大，因此擴大的損失應由其自行承擔。同時，考慮到出租人收回房屋、另行尋找第三人出租需要一定時間，一審判決過度放大了出租人的減損義務而減少了承租人的違約成本，二審判決對此予了糾正。從判決的效果看，二審判決在承租人實際欠租２個月的情況下，結合承租人應承擔的違約責任、出租人收回房屋及另行出租所需的時間等因素給予了出租人6個月的減損期限，較好的體現了懲罰違約與衡平利益的精神。

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02

房屋租賃合同簽訂后，承租人為使用房屋，在經過出租人同意后對房屋進行了裝飾裝修或改擴建。如因出租人違約而導致合同解除，出租人應當賠償裝修費用。而在承租人違約導致合同解除的情形下，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第九條，因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持，但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償。

目前司法實踐中，對于該條解釋的理解和適用存在一定的分歧。我們認為，在承租人違約而導致合同解除的情形下，完全否定其對租賃標的物進行裝飾裝修帶來的品質提升和經濟增益可能會導致利益失衡。因此，正確理解把握這一司法解釋精神可以從如下幾方面考慮：

首先

應確立一個基本觀點——在承租人違約而致合同解除的情形下，對于裝飾裝修工程的損失是承租人違約而應承擔的法律后果，其無權主張出租人予以賠償。

其次

如案件所涉的裝飾裝修工程增強了租賃標的物的使用功能或提升了房屋品質等，客觀上提高了租賃物的使用價值，有益于出租人今后繼續使用或另行出租，由出租人給予承租人適當經濟補償也符合公平原則的要求。

第三

此種適當補償并不是等價交換，不能將裝飾裝修工程的評估折舊款直接認定為出租人的補償款，應在補償金額認定上體現出對于承租人違約的懲罰性。把握該條司法解釋的核心要點在于確定該裝飾裝修工程是否對于出租人今后使用該房屋具有可利用價值并以此帶來經濟增益。

基于上述理解，我們在審理此類案件時，如果通過對裝飾裝修工程的相關證據進行審查并結合現場勘查等，能夠認定承租人耗資不菲的裝飾裝修工程在客觀上確實提升了租賃標的物的品質、增加使用功能等，雖然租賃合同系由承租人違約而解除，出租人也應予適當補償，以達到處理結果的利益平衡。一概以承租人違約或承租人擅自裝修為由而不予補償，有違公平原則，也難以實現“三個效果”統一的裁判要求。

案例二中

租賃合同明確約定承租人系出于開設飯店之目的租賃房屋，則其為實現經營餐飲服務之目的必然投入大量資金對租賃物進行適租改造。涉案合同解除后，出租人與第三人另行簽訂租賃合同，租賃目的同樣為經營餐飲，雙方約定租金較前一份合同上漲近20%，在市場環境未發生明顯變化的前提下，該租金上漲幅度足以體現承租人對房屋的裝飾裝修提升了較大的房屋租賃價值。因此，二審法院改判由出租人給予承租人適當補償相較一審判決更符合公平原則。

對于出租人具體補償金額的確定，實踐中不同的法院和法官所掌握的口徑有所差異，有的以評估折舊價確定、有的以出租人自認金額確定、還有的由法官自由裁量予以確定，一定程度上造成了混亂。我們認為，對于具體補償金額的確定，應根據裝飾裝修工程的實際年限、裝飾裝修內容對于租賃標的物的有益程度、違約方的過錯程度、出租人因裝飾裝修而獲得的利益等因素綜合考量。

具體操作中，首先

需根據合同約定的租賃期限與實際履行期限對裝飾裝修工程殘值或現值進行合理評估。對于工程量較大的，可建議委托專業機構進行司法評估；對于工程量較小的，從提高訴訟經濟及效率的角度出發，可由雙方當事人確認或通過咨詢專業機構的方式予以酌定。

其次

應根據房屋的性質（住宅、經營性用房或廠房等）正確認定裝飾裝修工程中對于租賃物使用價值提升的部分及該部分工程的折舊價，如電量增容、水電管道鋪設及新風工程等，剔除承租人為自己承租目的而進行的特定化或個性化裝修。

第三

結合出租人因案涉裝飾裝修工程的獲益及承租人違約的過錯程度、市場環境因素等綜合酌定數額。

案例二中

涉案租賃合同約定租期長達十年而在裝飾裝修完成后兩年內即被解除，承租人未能對裝飾裝修部分進行充分利用，其剩余使用價值較高，為后續出租人繼續對外出租提供了時間和經濟上的雙重增益。事實上，出租人與第三人另行簽訂的租賃合同中，同樣經營餐飲而租金標準上漲近20%，足以體現承租人對房屋的裝飾裝修使房屋租賃價值得到較大提升。二審法院據此酌情改判出租人按承租人工程造價的50%對承租人予以補償，在對承租人違約行為進行懲治的基礎上較好的平衡了雙方的利益。

Part.

03

租賃房屋在租期內被行政征收或者協議動遷，屬于發生不可抗力無法實現合同目的而解除合同的情形，在該情形下因不可抗力無法歸責一方，雙方就合同解除互不負責任。涉案房屋被動遷、征收后，有關部門會根據相應征收補償方案給予房屋產權人一定的停產停業損失補償。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條、第二十三條規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括因征收房屋造成的停產停業損失的補償，具體的補償金額根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。

實踐中，由于出租人與承租人未能就補償方案協商一致而導致征收無法順利進行的情況常有發生。訴訟階段，承租人與出租人對停產停業損失補償款的分配問題爭議較大，司法實踐中對此問題的理解與掌握也不一致。

有觀點認為，顧名思義，停產停業損失應該是針對實際開展生產經營者的損失補償，因此應歸于實際進行生產經營的承租人所有；也有觀點認為，停產停業損失是計算房屋征收補償款的方式之一，針對的是被征收房屋本身，應歸房屋產權人即出租人所有。不同的觀念與認識導致實踐中各種判例紛出，令人無所適從，未能達到適法統一的效果。因此，對停產停業損失補償的分配規則予以統一亦是目前司法實踐的需要。

我們認為，對于停產停業損失補償款的分配問題，應從停產停業損失補償款的組成與性質入手，厘清觀念上的混亂。

首先

從相關法條與各地頒布的政策來看，停產停業損失補償金額的確定不與承租人的實際生產經營損失直接掛鉤。國務院授權各省、自治區、直轄區制定實施細則落實具體辦法，《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第35條規定：“因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停產停業損失的補償標準，按照被征收房屋市場評估價的10%確定”；“若被征收人認為其停產停業損失超過被征收房屋市場評估價10%的，應提供房屋被征收前三年的平均效益、停產停業期限等材料，由房屋評估機構對停產停業損失進行評估”。從上述規定可以看出，停產停業損失補償款通常不與實際發生的生產經營損失掛鉤，亦不通過對企業經營損失進行財務審計的方式得出。因此，從該項規定我們無法得出停產停業損失補償款就是對承租人生產經營損失的補償這一結論。

其次

從房屋征收的實踐來看，停產停業損失補償款針對的主要是被征收房屋。如前所述，根據相關行政法律法規的規定，停產停業損失補償款是根據被征收房屋市場評估價的10%確定，只有在被征收人認為該補償款不足以彌補其損失時，方可結合前三年的房屋平均效益與停產停業期限確定。從實踐來看，房屋征收部門主要是根據被征收房屋市場評估價的10%直接確定該項款額，鮮有根據實際生產經營的損失另行評估確定的事例。

第三

被征收房屋的產權人出租廠房收取租金的行為本身也是一種經營行為。租金收益是被征收房屋帶來的效益，房屋因被征收不能繼續出租，其本質上亦屬于停產停業的一種情況，因此不能單純認為只有承租人在被征收房屋內存在生產經營活動。

結合上面的理解與分析，我們認為，租賃房屋被征收而產生的停產停業損失補償款，其主要針對的是被征收人即租賃房屋的產權人而非承租人。同時，也應注意到，承租人在被征收房屋內開展生產經營活動，承租房屋被征收的事實客觀上造成其生產經營中斷、另行尋找其他生產經營場所等而產生人工、材料等損失。從公平原則出發，出租人應在所獲取的停產停業補償款中給予承租人一定比例的補償。具體的比例應結合承租人為開展生產經營而投入的規模、剩余租賃期限、承租人承租房屋時是否已對該地區將被納入征收范圍有預判等因素進行綜合考量后，根據個案情況不同酌情確定。但承租人所得份額，一般而言，不應超過房屋產權人所得。

案例三中

承租人已實際承租房屋３年多，剩余租期不足２年，同時，其在承租房屋時，已有消息流傳該地區將被納入征收范圍，故雙方在租賃合同中對于可能發生的動遷征收事宜作了約定。一審判決單純將房屋征收補償款中的停產停業損失認定為承租人在房屋內生產經營損失而全部判歸承租人所有，這一處理顯然與房屋征收的相關法律規定不符。二審根據案件實際情況作了改判，雙方當事人也均予接受，息訴服判，實現了較好的社會效果。

房屋租賃合同的目的多樣，有為居住，有為經營。作為繼續性合同，尤其是在承租方使用房屋用作生產經營的情形下，此類合同約定的履行期限往往較長。在長期履行過程中，影響合同履行的多種客觀因素也會發生不可控的變化，給合同的順利履行帶來巨大考驗。

審理此類房屋租賃合同糾紛案件時，一方面，應基于合同全面履行原則以及誠實信用原則，根據案情以及合同約定對承租人的違約行為及違約責任作出認定；另一方面，為了體現違約責任中懲罰性與補償性并重的精神，出于利益平衡的考量，可合理運用比例原則，根據當事人所得利益以及所受損失，結合客觀違約事實以及主觀過錯進行綜合判斷，從雙方利益損害最小化的目的出發對合同解除后果進行一攬子解決。如，因不可抗力導致租賃合同解除，應基于公平原則對雙方進行補償。同時，也應將市場環境一并考慮在內，在秉持誠信原則的基礎上不應一味苛責受市場經濟影響而履約困難的違約方，避免出現合同履行僵局，從鼓勵生產交易、維護市場秩序的角度發揮民事裁判的規范引導功能，為市場經濟發展保駕護航。

文：周峰

值班編輯：卜玉