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問答411期

問答不間斷，房哥周五見，中午12點，直播間開門，接著昨天軟件新城VS曲江二期主題，很多人問曲江二期房價到底了嗎？中午聊聊！

（中午直播預約）

問：西安售樓部宣傳公建化外立面，有多少是真的？

答：在過去兩年，尤其是四代住宅在西安流行后，公建化外立面的宣傳很多，效果圖上樓棟平整透亮，非常高級，結果最近一些小區陸續交房，就是普通真石漆，還不平整，李逵變李鬼。

公建化外立面一般指外墻像公共建筑，比如商場，辦公樓，劇院等，多采用玻璃，鋁板，石材，沒有統一標準，但外形上，普遍輪廓平整，沒有凹進或凸出，簡單大方，具有現代感。

（公建化外立面案例）

但住宅是實現完全的公建化是很難的，一方面受制于成本，純玻璃，石材，鋁板，也僅有豪宅會有，目前西安大部分的新房，主體都是真石漆，外加少量鋁板線條點綴。

另一個原因是因為建造體系的不同，住宅為窗墻體系，臥室，廚房，走廊位置有凹凸很正常，而辦公樓為幕墻體系，可以是多個平面，現在有公建感的小區，基本都是南向平整，陽臺拉到最大，其他位置放在北向。

（真石漆外立面實景）

最后是材料上，真石漆由于底下有保溫板，軟性材質，因此平整度很難保證，尤其是光照后，凹凸明顯，大面積的真石漆，更難呈現公建感。

想要公建立面，就要保證玻璃，石材，鋁板的用量，最好的是四面全覆蓋，其次是南向+側向，最后是南向！

所以不要迷信宣傳什么公建化立面，那是公建化感覺的，不是完全公建化，交房都是糾紛點。

問：西安到處都是名校+，如何分辨，哪個含金量更高？

答：木蘭辭說，雄兔腳撲朔，雌兔眼迷離；雙兔傍地走，安能辨我是雄雌？分不清雌雄，那就對了。

但名校+多了以后，還是有規律的，比如誰是被+的，誰比較一般，名校+里也分梯隊，頭部的校區，比如經開一小西校區，其次是分校，比如經開第一學校尚林分校，再次是教育集團，比如高新一小教育集團成員，最后是教育聯合體；

說白了，就是親兒子，干兒子，過繼兒子，別人兒子的區別，層級不同，本部名校在師資，生源的投入上就不同，全市都做名校+，但大家首選學區房的還是城南高新，城北經開這些傳統強區；

還有更簡單的一條，小區房價也是判定學區房含金量的重要依據，跟多家長買單，且持續買單，說明成績并不差，大家熟悉的高新第四學校，鐵一陸港，高新31小，11初都是同理。

最后一點，小學差距并不明顯，都是培養學習習慣，成績的差距主要在初中，老師的經驗，經歷，履歷，生源的差異會有明顯區別。

問：軟件新城地價在降，是不是因為商業公園未落地，開發商不愿拿地？

答：地價降的不止高新，西咸，浐灞，未央，經開都降了，畢竟樓市下行，有拿地能力的開發商本來就少，更怕高價拿地賣不出去，這就和開店同理，前幾年希望人均消費200元，低了不接待，現在有人來就行，團購99套餐也可以。

以軟件新城剛剛結束的土拍看，綠城，越秀，邦泰三家，樓面價基本都在10000+元/㎡，且還是2.5容積率，相比此前拿地的中海，保利，金茂等社區，降了不少。

一方面對應的是軟件新城目前新房價格在降的事實，另一方面也是給后續土拍蓄力，為更核心的位置抬價做鋪墊；

放眼整個西安，也就只有高新，航天，曲江能出現萬元地，說明買房人的消費力還是在的。

至于開發商的拿地意向，和規劃落地關系有限，不拿地就沒飯吃，團隊沒活兒干，這是一碼事，但拿了地賣房是另一碼事，目前的西安，開發商愿意拿地的，基本就是南高新，曲江，北港務，經開。

有意愿，剩下的就是價格，配建條件等，軟新出了這么多地，區域內配套提升有限，反而是高新三期如火如荼。

問：保利天珺，適合上車嗎？

答：到2025年，天珺在周邊幾乎是沒有競爭了，航天方向，同類新房陸續賣完，且沒有新房面世，曲江二期范圍，一直沒有土地供應，但隱藏在這里的，又是龐大的二手房置換需求。

（保利天珺實景）

位置上，天珺地處航天，但背靠曲江二期，金輝環球廣場，地鐵4號線等配套都在跟前，對周邊人換房，沒有抗性。

產品上，中大戶型為主，四代住宅，高層社區，景觀，會所，外立面，大門都能看到實景，施工進度也很快，在周邊也沒有備選。

價格上，22000+左右的均價，比曲江CCBD新房低，但比曲江二期二手房貴，如果在曲江買房早，也享受到房價紅利的， 置換壓力不大。

對于曲江二期，或周邊自住，以及預算夠不到CCBD南區，但也在附近生活，保利天珺繞不開，平替的選擇里，還有碧桂園云頂，三代住宅。

問：預測軟西邦泰均價賣多少，是三代還是四代？

答：雖然邦泰是四川新品牌，西安人確實沒聽過，但拿地勢頭確實猛，12月，先后拍了能源金貿區，曲江文教園，高新軟件新城三塊核心地，非常舍得消費支持西安發展。

地塊上，軟西66畝，容積率2.5，有純小高層社區的機會，參考中海云水觀園，產品上，大概率還是四代，畢竟整個西安新房現狀如此。

大贈送，大露臺買房人也買單，上頭，周邊又都是，沒有理由回歸三代，反而有可能品牌有限，贈送無限的思路，參考軟東的高新玖號院。

價格上，目前軟西四代中海，尾盤均價26000+，軟東綠城四章，放風價22000 - 25000/㎡，基本是各自區域房價的錨。

邦泰無交付案例，無業主基數，如果僅靠產品升級，是很難賣過這個價格的，猜測均價22000+上下。

問：房價低迷，會利好西安租房市場嗎？

答：買房和租房從來都是兩類群體，價格邏輯也完全不同，前者看規劃，學區，拿地價，二手房價格等等，比較吃城市發展紅利。

放在西安，就是17-21年，大量人口落戶，供應不足，房價普漲，而22年至今，是供應保飽和，人口不夠，房價普跌。

（買房咨詢，一對一通道）

但租房市場還是看地段，看人流，西安老城區內，鐘樓，北大街，草場坡，南稍門，小寨，都是老房子，家屬院，集資房，如果算房價成本，3000一平，但現在租金可觀，3000打底，就是因為人口密集，交通便利。

而房價漲的時候，反而很多租房的人，擔心買不起房，東拼西湊要跟著買房，有人就去了外圍和遠郊，當時的房租也沒有因為房價漲了有明顯提升。

房價就像開店一樣，新店找網紅探店，團購持續熱銷一陣，但租房就像老店，位置好，和周邊鄰里關系好，味道價格也合適，就一直有客戶。

問：8號線開通，對站點周邊二手房影響大嗎？

答：有影響，但非常有限，畢竟地鐵在西安已經不是硬通貨，學區房才是，地鐵的溢價也不是開通后才有，而是開始修就有了。

作為西安唯一環線，8號線全長49.9公里，設站37座，途經大興、經開、城東、曲江、電子城、高新，土門等主城區，和目前已開通的7條地鐵換乘，算得上西安的黃金大動脈。

但沿線經過的區域，基本都是成熟老城區，要么家屬院扎堆，要么舊高層位置，本來房價就在跌，和地鐵也沒什么關系，即便對于大明宮附近的新房，地鐵也僅是便利出行，沒有人會為有地鐵多花預算。

當下的地鐵房遠沒有十年前的熱度和溢價，但回歸自住角度，對于各類房子，地鐵依舊是錦上添花的存在。

8號線的開通，將會讓西安整個地鐵路網一盤棋，人流，效率都將大大提高，尤其是沿線商業的帶動，肉眼可見，住宅雖然反應滯后，但地鐵對不少小區，會是一次出貨的機會。

問：房哥怎么看2024年西安開發商銷量榜單，市場還這么好嗎?

答：由于榜單的機構與統計口徑不同，我們以中指研究院的排名為例，前五分別是綠城，中鐵建，保利，招商，華潤，都是過了百億，前十的門檻45億是龍翔，前20的門檻17億是中建。

（來源：中指數據）

對比23年的數據，整體是降了的，頭部的幾家都過百億，但后面的明顯業績低了不少，說明大哥還是吃肉，二哥，三哥們已經在喝湯了。

西安由于教育資源，西北五省龍頭位置，外加國家中心城市定位，對周邊人口的虹吸能力還是很強的，也持續源源不斷有人落戶西安，投資，自住買房，但當下普遍謹慎，只挑頭部開發商，熱門成熟區域，已不再盲目了，市場兩極分化嚴重。

最后說數據本身，看看趨勢就行，沒必要較真數字，誰統計的，誰提供的，真實多少，水分多少，說不清的，買房還是看房子本身和自己的需求。

【樓盤點評】

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【裝修報告】

● 戶型解析： | | | | | | | | |

● 實景/設計案例： | | | | | 悅 | | | |

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作者：Kikyo

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