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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

今天是2025年開工第一天，好久沒看到朋友圈這么熱鬧了，不少地產(chǎn)人的朋友圈出現(xiàn)了各種榜單與排名，不過值得關(guān)注的是100%來自國央企陣營。

2021 年到2024 年三年時(shí)間，行業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化，可以說地產(chǎn)這個(gè)超級(jí)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)變換了整體底層邏輯，未來發(fā)展的格局與基本面已經(jīng)完成了交接。

民營房企主導(dǎo)的幾十年時(shí)間內(nèi)，中國的城鎮(zhèn)化建設(shè)得到迅速發(fā)展， 很多 早期 基礎(chǔ)建設(shè)薄弱的中小城市也已經(jīng)形成了 初具規(guī)模的 城市化進(jìn)程 ，這個(gè)方面是值得贊許的 。

我國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略極大提升了城市化初期的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平，為人民群眾改善生產(chǎn)生活條件提供了有力保障，形成了以外延式發(fā)展為主的增長模式。

然而，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大和結(jié)構(gòu)的復(fù)雜化，城市發(fā)展主要矛盾從實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)整體效益指標(biāo)的提升，轉(zhuǎn)變?yōu)楦脻M足人民群眾對美好生活的向往，外延式發(fā)展的限度逐漸顯現(xiàn)。

因此，大環(huán)境下的今天， 市場已經(jīng)不需要 那么大的 開工量，已經(jīng)不需要那么多的住宅與公建，從規(guī)模生產(chǎn)已經(jīng)完全過度到精品建設(shè)。

可以看到，三年時(shí)間，整體基建產(chǎn)業(yè)規(guī)模在不斷縮小，房企數(shù)量也在不斷精簡，規(guī)模化民營房企正陸續(xù)出局。

現(xiàn)有的規(guī)模化建設(shè)進(jìn)程中，國央企軍團(tuán)突飛猛進(jìn)，也非常符合房地產(chǎn)行業(yè)的基本屬性，從高杠桿高風(fēng)險(xiǎn)的金融屬性過度，國央企主導(dǎo)行業(yè)似乎更有前瞻性。

我們再來看2024年，行業(yè)top30軍團(tuán)，如今純民企只剩下7家，不過從未來行業(yè)更深層次的發(fā)展來看，未來top30房企陣營里面，純民企很有可能只有5家。

民企雙雄：龍湖+杭州濱江

曾幾何時(shí)，誰也沒想到，全國化頭部房企陣營里面，如今就只剩下龍湖與濱江了，一家是真正穿越周期的全國頂流，一家是深耕區(qū)域的豪宅法師。

龍湖作為行業(yè)唯一一家真正多元賽道齊頭并進(jìn)的純民營房企，毋需多用贊美之詞去形容了，作為民企之光，每次轉(zhuǎn)型時(shí)期都非常從容。

告別“三高”模式，房地產(chǎn)行業(yè)正處于新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)需要探索新的發(fā)展模式，通過開辟“第二曲線”甚至“第三曲線”，贏得面對行業(yè)周期波動(dòng)的底氣與實(shí)力。

龍湖正逐步擺脫對債務(wù)驅(qū)動(dòng)的路徑依賴，轉(zhuǎn)而依靠內(nèi)生動(dòng)力、實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)“造血”自循環(huán)來驅(qū)動(dòng)公司發(fā)展，以低杠桿、強(qiáng)運(yùn)營、正現(xiàn)金流，踐行高質(zhì)量發(fā)展的路徑。

可以看得出來，龍湖最終站在了民企最高領(lǐng)獎(jiǎng)臺(tái)，不是依靠運(yùn)氣，也不是依靠投資，是一種向內(nèi)新生的內(nèi)驅(qū)力與長期主義的經(jīng)營使命感。

另外一個(gè)超級(jí)巨頭，深耕浙江的杭州濱江地產(chǎn)，享受杭州這個(gè)城市的紅利的同時(shí)，對自家體系的深入打造是其關(guān)鍵點(diǎn)。

濱江地產(chǎn)一直自帶輿論光環(huán)，不管是年終獎(jiǎng)或是春節(jié)假期，都曾經(jīng)一度登上每年的熱搜，其最大的亮點(diǎn)在于深度把控了浙江客群的核心需求點(diǎn)。

濱江地產(chǎn)對于豪宅的研發(fā)投入也是名震江湖，因此，作為一家區(qū)域性房企，能夠直接位居行業(yè)前十，可以說是前無古人后無來者。

濱江作為民營房企，又是杭州市場領(lǐng)頭羊，如此重倉杭州，用真金白銀表達(dá)了對杭州市場的信心，也給了購房者極大的信心。

事實(shí)上，不僅對于購房者，濱江的持續(xù)拿地對其它本土房企和民營房企來說也都是針強(qiáng)心劑，也是作為很多未來區(qū)域深耕型民企學(xué)習(xí)的典范。

中堅(jiān)力量：碧桂園+融創(chuàng)

大家可以看到，2024年行業(yè)top12-24之間，迎來了曾經(jīng)的兩大巨頭，也是曾經(jīng)多年位居行業(yè)前十的三大金剛：碧桂園，融創(chuàng)中國。

大家應(yīng)該知道，作為兩家暴雷房企，如今融創(chuàng)中國的老孫還是自帶網(wǎng)紅屬性，自救動(dòng)作似乎更加明顯，融創(chuàng)中國身上的產(chǎn)品基因也更加有含金量。

就在近期，上海融創(chuàng)壹號(hào)院二期產(chǎn)品近期馬上入市，主力總價(jià)在5000萬到8000萬之間，很有可能再次迎來熱銷風(fēng)潮。

融創(chuàng)早期發(fā)展邏輯可以用瘋狂來形容，就是簡單粗暴的買買買+賣賣賣，這與創(chuàng)始人老孫整體風(fēng)格不無關(guān)系，不過其對一二線核心城市的深度布局也讓其長期自帶流量。

另外一家超級(jí)宇宙房企碧桂園，可以說是高周轉(zhuǎn)玩到了極致的典型房企，如果說高周轉(zhuǎn)是萬科首創(chuàng)，那么碧桂園就是最大的受益者。

從其巔峰期布局國內(nèi)幾百個(gè)縣城來看，碧桂園是把這套系統(tǒng)運(yùn)營到一個(gè)極致高度的典型房企，小編覺得這也是碧桂園管理水平的一個(gè)體現(xiàn)。

從萬億宇宙第一房企到如今暴雷過后的無人問津，或許也是一個(gè)行業(yè)的正反面寫照，如今碧桂園面臨的問題很可能比融創(chuàng)要棘手很多。

兩個(gè)超級(jí)巨頭，曾經(jīng)叱咤江湖數(shù)年的民企，未來何去何從，目前還不太明朗，不過可以確定的是，這兩家房企一定不是后起之秀們的學(xué)習(xí)榜樣了。

最后的希望：新城+美的+卓越

今天的最后三位，估計(jì)很多人也沒想到，其中兩個(gè)來自大灣區(qū)，其中一個(gè)來自上海，如今能夠穩(wěn)住行業(yè)top30，已經(jīng)非常不容易。

先說說新城控股，與其說曾經(jīng)創(chuàng)始人事件作為討論點(diǎn)，不如討論這家房企的整體核心戰(zhàn)略，小王領(lǐng)銜的這幾年來，新城控股整體經(jīng)營數(shù)據(jù)是過關(guān)的。

作為早期雙輪驅(qū)動(dòng)的受益者之一，本身這步棋也是足夠有含金量的，不管是龍湖地產(chǎn)，還是華潤置地，還是很多目前留在牌桌的房企，其核心競爭力還是需要兩條腿走路。

新城在商業(yè)地產(chǎn)方面的經(jīng)營質(zhì)量也是有可圈可點(diǎn)的，因此，新城控股未來還能穩(wěn)定住牌面，穩(wěn)居top30，仍然還是要取決與其后期這一輪的運(yùn)營效率問題。

新城控股有沒有可能2025年拿地，這顯然不是沒有可能，不論如何，200家吾悅廣場在下一輪地產(chǎn)周期中，可釋放約1500億*70%=1050億的抵押融資潛力。

美的置業(yè)可以說的東西不多，上市公司美的置業(yè)已經(jīng)脫離了開發(fā)板塊，因此后期美的置業(yè)是一家純運(yùn)營服務(wù)管理公司了，美的集團(tuán)強(qiáng)大的資金后盾，美的置業(yè)持續(xù)運(yùn)營沒有很大問題。

最后排名30的卓越集團(tuán)，可謂是華南民企最后的榮光，也是爭議較大的房企之一，不過其在深圳區(qū)域超強(qiáng)的土地儲(chǔ)備，也讓其挺住了輿論壓力，依然站在行業(yè)top30.

卓越集團(tuán)在這一輪調(diào)整周期里面，其實(shí)影響并不是非常大，如今項(xiàng)目布局基本是華南區(qū)域占據(jù)完全主導(dǎo)，深圳市場每年可以很輕松的高達(dá)百億+的銷售額。

如今回想前面幾年，如果卓越不去北京，上海等地耗資百億拿地，或許如今的卓越真的是超級(jí)無敵滋潤了。

其次，作為商辦專家的卓越集團(tuán)，在深圳福田，前海等區(qū)位擁有多座核心商辦項(xiàng)目，其價(jià)值估值肯定不低，因此其資產(chǎn)實(shí)力依然雄厚，家底不容小覷。

總結(jié)：

2025年剛剛開始，行業(yè)仍然還在前行，從百強(qiáng)房企綜合數(shù)據(jù)來看，民企陣營依然還是相當(dāng)龐大，只是規(guī)模路線似乎已經(jīng)對民企陣營逐漸關(guān)閉。

大多數(shù)民企未來一定是區(qū)域深耕戰(zhàn)略為主，走差異化產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)路線，或許不一定贏得全國的喝彩，但是一定可以享受獨(dú)特榮光。

今天就聊到這里，需要補(bǔ)充的朋友歡迎留言，也感謝大家這么好看，也愿意給我點(diǎn)贊。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，14年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運(yùn)營，持續(xù)研究健康管理，個(gè)人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時(shí)交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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