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作者 | 王澤紅

元旦過后，房地產2024年的數據相繼出爐，又是量價齊跌的一年，但9.26新政“止跌回穩”成為一道分水嶺。

中指院數據顯示，2024年百城二手房價格累計下跌7.26%，環比已連跌32個月；百城新房價格累計結構性上漲2.68%，主要是受部分改善型樓盤入市影響。截止2024年底，百城二手房均價為每平方米14203元，新房均價為16654元。

二手房方面，4月至10月價格環比呈全跌態勢，直到11月和12月，才結束百城連續7個月全跌局面，成都、深圳2個月環比連續保持上漲，北京12月二手房成交超2.1萬套，繼續突破去年4月以來新高。

東興證券指出，房價自2021年下半年開始進入下跌通道，二手房的下跌幅度明顯高于新房。截至2024年11月，70城新房價格指數距離最高點下跌9.6%，二手房價格指數距離最高點下跌16.1%，下跌已持續3.3年。

據其估算，70城新房價格已經回落至2019年5月的水平，二手房價格已經回落至2017年4月的水平，多數城市二手房已經抹去多年漲幅。

這一年中，全國各地出臺政策約800條，多家機構認為當前政策環境已達歷史最寬松水平，2025年樓市將企穩。

行業規模跌至9.54萬億，千億房企減至11家

2024年，行業銷售額也持續回落，統計局數據顯示，2024年前11月商品房累計銷售面積8.61億平，多家機構預測2024年全年為9.7億平左右，同比降低13.5%。

東興證券研報顯示，2024年1-11月商品房銷售金額8.51萬億，預計2024年商品房銷售金額為9.54萬億元，下跌18.2%。

在此背景下，千億房企數量進一步減少，回到2016年水平。中指院數據顯示，2024年銷售總額超千億房企11家，較去年同期減少5家，百億房企86家，較去年同期減少30家。

具體來看，11家千億房企依次為保利發展、中海地產、綠城中國、華潤置地、萬科、招商蛇口、建發房產、越秀地產、濱江集團、華發股份和龍湖集團。其中，保利發展銷售額3230億元，中海地產3106億元，綠城中國2768.5億元，位列銷售榜前三。

重點房企拿地總額也繼續收窄，2024年拿地百強企業的拿地總額為9280.0億元，同比下降29.7%，拿地總額已不足2020年的三成，特別是民營房企拿地銳減。

9.26新政之后，北京、上海、杭州、成都等城市部分地塊競拍出高溢價，但全國土地市場仍面臨調整壓力，央國企和地方國資仍是拿地絕對主力，在中指院拿地百強榜單中，民企數量僅11家，拿地金額占比僅為8.5%，僅龍湖、濱江等企業仍保持一定投資規模。

從新增貨值來看，中海地產、華潤置地和保利發展位列前三。2024年，中海地產以1777億元新增貨值占據榜單第一，華潤置地以1665億元位列第二，保利發展以1293億元位列第三。

2025上半年樓市有望止跌，8城率先回穩

克而瑞集團董事長丁祖昱認為，9·26政治局會議首提“止跌回穩”后，前三季度和第四季度形成一道明顯的分水嶺，百城新房成交四季度止跌；2025年政策發力點將圍繞“保主體”進行，存量土地回購將成為推動房地產止跌回穩的核心引擎。

據他分析，預計2025年上半年房地產市場止跌基本完成，但有三個條件：

第一，一二手房的成交量在2025年的一季度環比下降兩成，同比增長四成，連續兩個季度成交量穩住，趨勢也就定下來了；

第二，2025年一二季度70城過半城市房價止跌；

第三，2025年一二季度房地產開發投資累計同比增速持平。如果2025年一二季度這三個條件實現了，基本完成止跌，下半年開始慢慢回穩，但整個回穩將是更長的過程。

其中，有八個城市將率先回穩，分別為杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥和北京。

中指院對金融機構和房企進行過問卷調查，結果顯示：超四成受訪者認為全國新房市場將于2025年底企穩，受訪者普遍預期全國二手房筑底企穩時間早于新房。

對于市場的復蘇路徑，中指研究院分析師孟新增指出，或表現為“二手房量升、二手房價止跌、新房銷售量穩、新房價止跌”，其中二手房價格止跌、新房銷售企穩或是市場“止跌回穩”的關鍵標志。

他認為，各項政策加力有望帶動市場預期修復，但房地產全面回穩仍面臨一些挑戰，整體或仍處于筑底階段。中性情形下，預計2025年全國新建商品房銷售面積同比下降約6%，市場銷售的恢復節奏有賴于已出臺政策的推進與落實，尤其是貨幣化安置100萬套城中村改造、收儲存量房等政策。

同時，宏觀經濟運行企穩、居民就業和收入改善也是房地產止跌回穩的必要條件。而土地縮量、房企資金承壓及較高庫存影響下，短期開工投資下行態勢難改，其中盤活存量閑置土地政策的實施進展，是推動市場進入新的循環、穩定投資開工的關鍵因素。

預判后市，克而瑞認為2025年1-2月受春節假期影響，環比回落是大概率事件，不過考量到政策加持和當前弱復蘇成交慣性，3月小陽春行情有望延續，考量到2024年基數較低，一季度同比仍不乏回正的可能。