2024年最后一天，廣州土拍畫上完滿句號。

保利以總成交價70.2億元拿下天河絹麻廠地塊；扣除配建，AT080720地塊樓面價為5.39萬/㎡；AT080721地塊樓面價為5.35萬/㎡。

至此，廣州宅地全年成交772億，保利以超253億拿7宗地，問鼎全市土拍榜首。

01

改善型“好房子”扛起市場大旗

土拍市場作為房地產(chǎn)的一級市場，具有向下傳導(dǎo)效應(yīng)，是衡量未來樓市趨勢的風(fēng)向標(biāo)。

2024年最后一個月，廣州的土拍市場看似“風(fēng)光無限”，實則凸顯了樓市困境。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，廣州2024年1-12月累計供應(yīng)49宗涉宅用地，成交金額772億，僅20、21年三分之一水平，土地市場進入深度調(diào)整周期。

一級市場的困境傳導(dǎo)到了二級市場。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2024年廣州全市整體新房首開/加推去化率為13%，對比2023年下跌7個百分點。首開去化率超過40%的項目僅占全年開盤項目7%，普遍項目去化率集中在10-20%區(qū)間。

在各區(qū)統(tǒng)計中，海珠、白云、荔灣3區(qū)新房首開跑贏天河，越秀、天河這兩個中心區(qū)“風(fēng)光不再”。

海珠區(qū)話題性較高的新盤有琶洲南TOD二期、中海大境；白云區(qū)則有越秀云悅、保利云境、國貿(mào)云上；荔灣區(qū)首開去化較高的有中海浣花里、保利珠江天悅、保利雅郡。

據(jù)統(tǒng)計，2024年海珠區(qū)的琶洲南TOD以84億元總成交額排名第一，連續(xù)兩年霸榜廣州。第二名是來自番禺的長隆萬博悅府，成交額70億元。天河只有保利天瑞獲得較高的成交金額61億元。

我們從一、二級市場的成交情況可以看出，優(yōu)質(zhì)地塊依舊是最好的“治病良藥”，改善型“好房子”扛起市場大旗。

02

廣州14年“限購史”畫上句號

2024年，必然載入廣州房地產(chǎn)發(fā)展史。

廣州長達14年的“限購政策”全部取消，長達20年的“買房入戶”重啟，為了救市，廣州房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)撤盡撤。

2010年，限購開始

2010年10月，廣州發(fā)布《關(guān)于貫徹住建部等部委宏觀調(diào)控政策促進我市房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，即“國五條”本地版本，廣州樓市開始限購之路。

2013年：限購加碼

2013年11月，廣州發(fā)布《廣州市人民政府廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的意見》，俗稱“穗六條”，是樓市限購政策的加碼。

2017年：限購升級

2017年3月，廣州發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進一步完善我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》，將房產(chǎn)限購政策升級。

2020年：人才新政

從2020年3月至9月，廣州白云、黃埔、南沙、番禺等區(qū)陸續(xù)出臺人才新政，符合各自條件的人才可在所在區(qū)域內(nèi)購房。

2023年：優(yōu)化政策

2023年9月20日，廣州市發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》，廣州調(diào)整優(yōu)化住房限購政策。

2024年：全面取消

這一年，為了房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，大家都操碎了心，陸陸續(xù)續(xù)出臺了多條樓市政策。樓主盤點了一下，這些新政的推出，其實是從非常態(tài)回歸常態(tài)。

5月28日，外地人6個月社保可在限購區(qū)買房；

一套首付15%，二套首付25%；

非限購區(qū)房貸結(jié)清可貸第三套；

公積金可做首付款。

9月29日，廣州全面取消限購；

9月30日，廣州二套住房首付最低15%；

10月25日，廣州存量房貸利率LPR-30BP；

11月13日，廣州二套契稅1%，2年免增值稅；

11月18日，廣州7區(qū)安居可入戶；

11月18日，廣州收購存量房用于保障房；

11月22日，廣州取消豪宅稅；

11月26日，廣州公積金最高可貸224萬元。

伴隨著限購政策的取消，廣州樓市迎來了一系列政策紅利。例如，安居樂業(yè)入戶政策、取消豪宅稅等等，這些政策調(diào)整進一步優(yōu)化了購房環(huán)境，降低了購房門檻。

在政策紅利的推動下，廣州樓市迅速回暖。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自2024年10月起，廣州新房網(wǎng)簽量顯著上升，市場熱度保持復(fù)蘇態(tài)勢。

03

第四代住宅將成主流趨勢

展望2025年，房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)寬松，“房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”將是政策發(fā)力和檢驗政策效果的重點?。

目前廣州的房地產(chǎn)政策已經(jīng)比較寬松，但未來仍有可能在現(xiàn)有政策上加碼、加力，甚至出臺新的房地產(chǎn)政策和配套政策。

2024年11月廣州定調(diào)收購存量商品房作為保障房，預(yù)計2025年配額型保障房政策將進一步優(yōu)化。

土地出讓新規(guī)收緊戶型“超新規(guī)”，陽臺占比將不超過20%，此舉將穩(wěn)定新地塊開發(fā)規(guī)則和現(xiàn)有存量房市場預(yù)期。

南沙招商林嶼境作為廣州首個得房率140%住宅項目，自推出以來便備受關(guān)注，吸引了大量購房者。招商林嶼境的成功不僅體現(xiàn)在銷售上，更在于其引領(lǐng)了廣州住宅市場的新風(fēng)尚。

展望明年，天河南方面粉廠、天河絹麻廠、金融城等多個高端樓盤的入市，將進一步推動廣州住宅產(chǎn)品的更新迭代?。這些項目的入市，無疑將為廣州樓市注入新的活力，推動整個行業(yè)的升級和發(fā)展。

可以預(yù)見，在未來的廣州住宅市場中，綠色建筑、第四代高規(guī)格產(chǎn)品和智能家居配套將成為主流趨勢。

而這些將是未來的“神盤”。