2025年北京土拍，打頭炮的必須得是海淀！

2025年第2天，海淀就在土拍市場貢獻兩宗巨無霸地塊，位于北五環邊上，距離圓明園、清華大學直線1公里的朱房村兩塊地，引來實力房企擠破頭爭搶，合計賣出近182個小目標。

朱房村地塊，也是從去年年底的豐臺萬泉寺地塊開始，北京的第3、4塊不限價地塊。

朱房村地塊環線位置

具體的成交信息是↓↓↓

0029地塊

地塊名稱： 海淀區東升鎮北部片區朱房四街棚戶區改造項目二期（剩余用地）HD00-0803-0029地塊；

拿地房企： 華潤+招商+中鐵聯合體 ；

成交金額： 91.52 億（溢價率17.33%） ；

住宅樓面價： 8.92萬/平

住宅指導價： 沒有指導價，自己定！

0030地塊

地塊名稱： 海淀區東升鎮北部片區朱房四街棚戶區改造項目二期（剩余用地）HD00-0803-0030地塊；

拿地房企： 建發 ；

成交金額： 90.404 億（溢價率25.04%） ；

住宅樓面價： 9.5萬/平

住宅指導價： 沒有指導價，自己定！

朱房村兩塊地成功找到買家后，海淀2025年初的新房格局就由永豐南、永豐北、功德寺三足鼎立，一下子變成四角方桌6個新房項目，直接卷出花。

海淀新房、新地環線位置

關于今天的朱房村雙雄，你有什么問題？或者對其他新房有什么想了解的，加包哥微信，咱們私聊去。

咱們先聊聊今天的朱房村兩塊地。

0029、0030兩宗地塊就在北五環北側，與北五環之間隔著一條清河，北五環再往南就是圓明園和清華大學。

朱房村0029、0030地塊具體位置

而朱房新地塊東北方向，就是海淀著名的清河橡樹灣組團，還有著名的商業清河萬象匯。

目前橡樹灣一期到五期的二手房掛牌均價在10.8萬/平—13.9萬/平之間，二手房價格雖然有所下降，但依然維持在穩定的10W+。

清河橡樹灣

此外，地塊西北側直線1公里左右，就是13號線上地站。

區域內還有海淀實驗二小、清華附小、清河中學等教育資源，0030地塊西北側還有幼兒園和九年制學校用地。

包哥拿到的消息，幼兒園將設置9各班級，九年一貫制學校設置54各班級，清華大學附屬實驗學校將作為承辦方，參與項目規劃和建設工作，預計2026年初開工，2027年6月完工。

海淀 朱房村規劃

朱房村這兩塊地，除了0029地塊西側距離京新高速路和鐵路線比較近，還有地塊都不是正南正北方向之外，其他的真是無可挑剔。

地塊具體信息方面，0029、0030地塊基本相似，都是4萬平上下的占地面積，控高都是48米，綠地率要求都是30%，也都沒有任何配建。

海淀 朱房村地塊建設數據

容積率方面，0029地塊是2.4,0030地塊稍微高一丟丟，2.42。

因為鄰居清河橡樹灣二手房掛牌均價都在11萬+，包哥覺得，即使在大環境再不好的情況下，朱房新地塊賣12W+，甚至高，也是一點問題沒有。

可以預見的是，擁有10.26萬平住宅的0029地塊，和擁有9.51萬平住宅的0030地塊，未來會給北京新房市場再增加兩個“單體百億神盤”。

海淀新房算是徹底卷起來了。

隨著朱房村迎來買家，不出意外海淀新房在2025年上半年將迎來“六強爭霸”。

海淀新項目、新地塊分布

2025年，海淀新房市場真是卷到家，包哥算了一下，目前確定的6個項目預計未來會供應60.74萬平住宅。

其中，永豐北的保利建工嘉華天珺，規劃了1276套房，永豐南的頤海澐頌，規劃了752套房。

而未最終確定的功德寺雙剎和朱房村雙雄，未來4個項目超35萬平住宅，包哥預計還會增加將近2500套左右的房子。

海淀 新項目、新地塊分布

還有寶山村地塊也在北京第7輪供地名單中了，預計2025年上半年完成出讓，又會增加超11萬平的住宅面積。

也就是說，海淀2025年上半年的新房住宅供應面積會超70萬平，套數很可能會超過5000套。

寶山村地塊信息

5000套什么概念？

一整個2023年，海淀新房賣了2404套，一整個2024年，海淀新房賣了1063套。

僅2025年上半年確定的新房項目供應，如果按照海淀去年的去化速度，都都夠它吃個三五年的。

況且2025年上半年，海淀的新房項目還都集中在海淀東邊。

就怎一個卷子了得。

最后，咱們說說已確定的海淀新房項目。

這些項目中，最先入市的是北京建工嘉華天郡。

嘉華天珺有小戶型，最小能到88平3居，此外還有99平、118平3居，127平、134平和171平的4居。

總戶數比較多，有1276套。

嘉華天珺戶型分布

嘉華天珺的戶型，得房率基本上都能到80%以上，在82%—86%之間，在海淀沒開放陽臺的大背景下，得房率做得還算優秀。

每個戶型都有各自的優點，比較令包哥驚喜的是其99平戶型入戶的步入式家政間。

嘉華天珺99平樣板間家政間

嘉華天珺還有一個配套優勢，就是項目北側的海淀大悅城開業了，超18萬平的大商場。

還有故宮北院，預計今年年底就能開放。

永豐南的頤海澐頌也在最近公布了戶型產品。

最小戶型97平，再往大就是117平3居，124平、137平、148平，最大也到了171平4居，一共752套房。

除了148平面積段外，頤海澐頌和嘉華天珺，產品面積段上可謂是貼面競爭。

頤海澐頌分成南北兩個地塊，北側大戶型為主，南側主要是中小戶型。

頤海澐頌位置分布圖

頤海澐頌有一個最大的優勢，就是周邊配套的豐滿和頂級。

未來，北京建華實驗學校本部與項目一路之隔，16號線永豐南地鐵站距項目直線300米，項目自身還配建一個建面超12萬平的社區商業綜合體，海淀北部醫療中心距離項目直線也只有1.2千米。

另外，功德寺兩宗地塊，案名和產品信息也不斷有小道消息傳出。

功德寺地塊具體位置

越秀和綠城一起開發的001地塊，據說案名是和樾譽鳴。

產品面積段要做大戶型，139平起，最大能到252平。

越秀和華潤一起開發的002地塊，據說案名叫和樾望云，當然也有說叫“**悅府”的。

產品面積段，包哥拿到的消息，一共14棟樓，9—11層，最小戶型是99平3居，最大面積是172平4居，一共690套左右房源。

包哥還聽說，朱房村將來的產品，也不會有陽臺。

關于2025年“海淀新房六小強”，嘉華天珺、頤海澐頌即將入市，功德寺雙剎將緊隨其后，朱房村雙雄也不會遠。

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