本地購(gòu)房服務(wù)平臺(tái)「西安房哥」，深耕十年，接地氣，說(shuō)人話(huà)！

小助手V：fangsanmei2020，買(mǎi)房提問(wèn)，裝修咨詢(xún)聯(lián)系。

房哥，軟件新城魚(yú)化寨，會(huì)不會(huì)是下一個(gè)曲江二期，上周的這條留言，還真把我問(wèn)懵了。

有未央湖對(duì)標(biāo)曲江池的，有徐家灣對(duì)應(yīng)銅鑼灣的，也有浐灞類(lèi)比灃東的，但軟件新城和曲江二期，有什么關(guān)聯(lián)和參照嗎？

想來(lái)想去，可能就一點(diǎn)，都是西安一類(lèi)板塊的密集住宅區(qū)，如今軟東魚(yú)化寨很多人買(mǎi)了房，心里沒(méi)底，擔(dān)心再走一遍曲江二期的老路。

但這是一回事嗎？2025年開(kāi)篇我們聊聊！

曲江二期

在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，網(wǎng)絡(luò)上都有曲江二期是不是曲江的討論，緣由也簡(jiǎn)單，前者是西安的豪宅區(qū)，低密，別墅，文旅，富人專(zhuān)屬，后者清一色大高層，高密度，高容積。

（曲江電競(jìng)中心）

是大家對(duì)曲江的印象太刻板，還是這本就是曲江正常的軌跡，回過(guò)頭看，答案偏向后者。

曲江二期的啟動(dòng)是在2009年，主要范圍為跨南三環(huán)，改變一期低密，低容思路，轉(zhuǎn)為高層住宅區(qū)建設(shè)。

起初的五年里，樓市蕭條，地鐵，商業(yè)，公園配套不通，能接受這里買(mǎi)房的寥寥無(wú)幾，這才有了當(dāng)年央企小區(qū)降價(jià)賣(mài)房，4999元/㎡一口價(jià)的故事。

（曲江二期實(shí)景）

房?jī)r(jià)的真正改變是在2016年，伴隨著落戶(hù)放開(kāi)，搖號(hào)買(mǎi)房首現(xiàn)西安，憑借曲江名號(hào)，外加配套的兌現(xiàn)，二期誕生了金輝世界城、萬(wàn)科城市之光、金地南湖藝境等諸多熱門(mén)小區(qū)。

這個(gè)熱度一直持續(xù)到21年，蔓延到二手房，金乎沱地鐵口的中海賣(mài)到30000+，但頂點(diǎn)之后，房?jī)r(jià)快速回落，止跌回穩(wěn)后，目前曲江二期二手房掛牌均價(jià)20000+左右，且還可談。

（曲江文化運(yùn)動(dòng)公園）

站在24年，已經(jīng)少有人拿二期與南湖對(duì)比，而是把這里當(dāng)做一個(gè)剛需的成熟住宅區(qū)，有學(xué)校，有商業(yè)，有地鐵，有公園，且二手房眾多，200萬(wàn)總價(jià)輕松安家。

城南地界，曲江腹地，所見(jiàn)所得，城區(qū)面貌超過(guò)西安多數(shù)區(qū)域，又是大開(kāi)發(fā)商扎堆，選擇眾多，這樣的曲江二期不是挺好的。

為啥非要和曲江南湖比，對(duì)比同類(lèi)的西灃路，包括軟件新城（魚(yú)化寨），不是更加合適？

軟件新城

說(shuō)完曲江二期的來(lái)往，再看魚(yú)化寨，雖然官方已改名絲路軟件城，將三環(huán)東西融合在一起，但大眾的觀念里，還是習(xí)慣路西軟件新城，路東魚(yú)化寨的稱(chēng)呼。

（魚(yú)化寨拆遷前實(shí)景）

命運(yùn)的齒輪在18年轉(zhuǎn)動(dòng)，高新托管雁塔漳滸寨、魚(yú)化寨街道區(qū)域，面積約45.4平方公里，同年魚(yú)化寨拆遷，三環(huán)以東至科技二路區(qū)域，迅速騰籠換鳥(niǎo)，空地待出讓?zhuān)蔀榇蠹铱谥械能洊|。

軟東的使命也很明確，西有產(chǎn)業(yè)，住宅不夠，補(bǔ)充未來(lái)的住宅用地供應(yīng)，進(jìn)一步吸納人口落戶(hù)。

最早在軟東吃螃蟹的地主是南飛鴻，城改拿地，年年有房供應(yīng)，而最早進(jìn)場(chǎng)的大開(kāi)發(fā)商是金茂。

（金茂悅園摘地位置）

21年7月，軟件新城集中供地，GX3-33-9地塊面積約71畝，容積率2.8，限價(jià)毛坯不高于23741元/㎡，最終21輪競(jìng)拍后，金茂以13429元/㎡樓面價(jià)，溢價(jià)20%拿地，同時(shí)還需自持15%租賃住房十年。

在魚(yú)化寨生活幾輩子的人估計(jì)都想不到，空地?fù)u身一變，就能賣(mài)18億，當(dāng)年樓市的最后瘋狂，也讓開(kāi)發(fā)商上了頭，最終金茂悅園面世，疊加裝修包，均價(jià)近27000+。

（軟件新城土拍明細(xì)）

站在2024年，再看軟東范圍內(nèi)的綠城、保利、金泰、高科，再看現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，土地價(jià)，仿佛做夢(mèng)一般。

區(qū)域規(guī)劃上，魚(yú)化寨片區(qū)住宅為主，輔助公園，學(xué)校，經(jīng)過(guò)幾年建設(shè)，城市面貌已有提升，但距離成熟還有距離，周邊還有大量土地，空地，按當(dāng)下節(jié)奏，十年內(nèi)應(yīng)該都不愁沒(méi)房賣(mài)。

（絲路軟件城實(shí)景）

如此現(xiàn)狀，讓軟西熱度一直高過(guò)軟東，奔著買(mǎi)稀缺，純改善的邏輯，高新買(mǎi)房先看軟西，軟東后續(xù)開(kāi)發(fā)商也少有拿地，價(jià)格止步不前。

直到綠城海棠三章面世，軟件新城和魚(yú)化寨的天平開(kāi)始傾斜，東風(fēng)開(kāi)始?jí)旱刮黠L(fēng)，魚(yú)化寨片區(qū)內(nèi)綠城海棠三章和保利天瓚，銷(xiāo)量喜人，去年前11個(gè)月，三章攬金約52億，成交均價(jià)25610元/㎡。

（綠城鳳鳴海棠實(shí)景）

為什么有如此變化，原因很多，既有軟西配套兌現(xiàn)緩慢，也有供應(yīng)不斷，二手房降價(jià)，更有大眾回歸主場(chǎng)，原本高新老土著置業(yè)軟東。

再到2025年，絲路軟件城的主陣地完全來(lái)到軟東，年底，綠城四章、五章、越秀等繼續(xù)摘地。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前軟東已開(kāi)發(fā)的就有金泰、高科、紫薇、天地源、綠城、保利以及咸陽(yáng)昊天等多家，新房源源不斷，且價(jià)格水漲船高，成為高新的房?jī)r(jià)一梯隊(duì)。

相似之處

發(fā)展軌跡完全不同的曲江二期和軟件新城，為什么會(huì)被拿來(lái)對(duì)比，答案可能有以下幾點(diǎn)：

壹

都是西安一梯隊(duì)板塊

西安很多新區(qū)層出不窮，但這么多沉淀后，有大眾共識(shí)的成熟區(qū)域，一定繞不開(kāi)高新和曲江，體現(xiàn)在熱度上，地價(jià)上，房?jī)r(jià)上，當(dāng)下沒(méi)有替代。

均價(jià)穩(wěn)定在20000+，地價(jià)穩(wěn)定在10000+以上的，也只有高新和曲江，相似預(yù)算內(nèi)，新房最多的軟件新城，和二手房最多的曲江二期，都在買(mǎi)房人選擇范圍內(nèi)。

貳

都是城南成熟住宅區(qū)

從城市面貌的角度上，目前的曲江二期是明顯好于軟東魚(yú)化寨的，商業(yè)上，有金輝環(huán)球廣場(chǎng)；公園上，有曲江電競(jìng)公園、文化運(yùn)動(dòng)公園；學(xué)校上，有三小，四小，十三小，二中等，還有地鐵四號(hào)線貫穿。

已交付的小區(qū)，也都是萬(wàn)科、中海、金輝、天地源、招商、保利、金地、大華等會(huì)頭部開(kāi)發(fā)商，保證了小區(qū)品質(zhì)的一致性。

（軟東魚(yú)化寨學(xué)校分布）

而軟東魚(yú)化寨建設(shè)進(jìn)度慢了不少，同樣是密集住宅區(qū)，密度最高的是高新系學(xué)校，涵蓋小學(xué)，初中，高中，其次就是新房工地，比較亮眼的地標(biāo)，公園，商業(yè)幾乎未見(jiàn)。

說(shuō)軟東成熟，更多是基于緊鄰丈八北路，科技二路等成熟住宅區(qū)，人口自然的換房外溢，實(shí)際看得到的變化，乏善可陳，希望后期加速兌現(xiàn)。

叁

都是高層密集住宅區(qū)

進(jìn)入2024年，可以看到軟東魚(yú)化寨是在降容的，此前2.8的容積率，在新出讓的地塊已有2.5出現(xiàn)，大高層變?yōu)榧冃「邔樱蚋邔?小高層，在城市生活，能做到大量純小高層的區(qū)域，已經(jīng)不容易，參考港務(wù)區(qū)奧體核心。

（曲江二期實(shí)景）

而曲江二期，雖然網(wǎng)上都說(shuō)密度高，那是和曲江南湖邊對(duì)比，但放眼整個(gè)西安，二期的密度并不算高，反而大量的社區(qū)是高層+小高+洋房布局，實(shí)際的樓間距，市政綠化面積，社區(qū)景觀面積，公共公園面積，都要充裕很多。

如果將軟東魚(yú)化寨和曲江的居住密度類(lèi)比，后者是明顯更優(yōu)的，僅碩大的文化運(yùn)動(dòng)公園+電競(jìng)公園的開(kāi)闊場(chǎng)地，在軟東魚(yú)化寨是看不到的。

肆

均價(jià)都在20000+上下

軟東魚(yú)化寨需求很明確，軟西打工人，以及高新普通人自住，改善，更偏向于區(qū)域內(nèi)的生活區(qū)，而曲江二期范圍很廣，西安全城，西北，全國(guó)落戶(hù)西安的，在這里都有分布。

（綠城秋月苑公示價(jià)）

目前房?jī)r(jià)情況，軟東范圍內(nèi)，除綠城，保利等純改善盤(pán)，在25000+門(mén)檻以上，剩余的新房，二手普遍在20000+以?xún)?nèi)，最新上市的秋月苑，均價(jià)拉到15500+起，而丈八北路沿線的二手房，剛需小區(qū)也在16000+左右。

（天地源曲江香都二手房?jī)r(jià)）

曲江二期，洋房貴，高層穩(wěn)定，經(jīng)過(guò)21年大漲，23年回落后，除金地風(fēng)華、南湖藝境等洋房外，普通高層穩(wěn)定在18000+左右，熱門(mén)小區(qū)主要是金輝世界城、中海凱旋門(mén)、天地源曲江香都等。

這是上述兩個(gè)區(qū)域，在住宅形態(tài)，城市界面，房?jī)r(jià)水平等相似的點(diǎn)。

不同之處

相比相似，不同的差別則要大得多，尤其是一手業(yè)主的房?jī)r(jià)成本，買(mǎi)房時(shí)機(jī)，確實(shí)是天翻地覆的差異。

城市界面，配套落地，生活氛圍，由于建設(shè)時(shí)間的不同，曲江二期是優(yōu)于目前的軟東魚(yú)化寨的，這沒(méi)什么爭(zhēng)議，差別更多的還是在房?jī)r(jià)和房子本身。

（2014年3月西安樓盤(pán)跌幅榜）

曲江二期最早買(mǎi)房的時(shí)候，恰逢14年，既是西安樓市最落寞的時(shí)期，也是曲江房?jī)r(jià)的最低點(diǎn)，當(dāng)年均價(jià)普遍5000元/㎡。

而經(jīng)歷了16年樓市復(fù)蘇，18年市場(chǎng)火爆，21年市場(chǎng)狂熱，曲江二期的高層均價(jià)，從5000+，再到8000+，12000+，16000+，23000+，27000+，翻了不止一倍。

（中海凱旋門(mén)21年房?jī)r(jià)）

很多外地朋友，也都是在曲江二期買(mǎi)的早，21年前出手，輕松完成小換大，舊換新，高層換洋房目標(biāo)，可以說(shuō)一手業(yè)主享受到了區(qū)域紅利，西安房?jī)r(jià)紅利。

雖然如今止跌回穩(wěn)，但5000元/㎡買(mǎi)，如今18000元/㎡賣(mài)，仍是賺多賺少的問(wèn)題，外加周邊已無(wú)土地，新房，二手房會(huì)穩(wěn)定流通。

再看軟東魚(yú)化寨，這個(gè)邏輯并不存在，拆遷騰讓土地后，樓面價(jià)在21年迅速突破13000+，房?jī)r(jià)迅速突破20000+，很多人都不理解，為什么魚(yú)化寨突然就貴了？高新的招牌在這一點(diǎn)上確實(shí)好用。

（南飛鴻天錦二手房?jī)r(jià)格）

這個(gè)樓面價(jià)之上，作為一手業(yè)主，不管怎么買(mǎi)，已沒(méi)有所謂投資，溢價(jià)屬性，即便是拿地最早，一直有房的南飛鴻，均價(jià)也在16000+。

而目前的軟東新房，普遍入手門(mén)檻，在均價(jià)16000+，到27000+不等，反觀周邊二手房，逆向倒掛，唯一的買(mǎi)房訴求，就是明知太貴，買(mǎi)來(lái)自住，當(dāng)作消費(fèi)品，這是當(dāng)下一手業(yè)主的處境。

而三年后，這一批交房，成為二房東，情況也并不樂(lè)觀，一方面房?jī)r(jià)還在往下走，買(mǎi)的少賣(mài)的多，容易出現(xiàn)新房背刺，另一方面，軟東新房，新地，與供應(yīng)不斷，壓根不存在二手房稀缺一說(shuō)，轉(zhuǎn)手流通壓力很大。

這其實(shí)不是房子的問(wèn)題，而是地產(chǎn)所處的時(shí)代問(wèn)題，買(mǎi)房無(wú)技巧，全憑買(mǎi)的早，這個(gè)角度五年前是沒(méi)問(wèn)題，但當(dāng)下，賺錢(qián)的主要是土地。

（房哥約聊一對(duì)一咨詢(xún)渠道）

再說(shuō)產(chǎn)品本身，新的比舊的好，大家都知道，軟東魚(yú)化寨也普遍進(jìn)入四代住宅時(shí)代，主打大面積，大贈(zèng)送，零公攤，從居住體驗(yàn)上，相比曲江二期普通高層，確實(shí)更好，但也是取舍。

（高新玖號(hào)院205㎡戶(hù)型）

四代住宅的遮擋采光問(wèn)題，隱私安全問(wèn)題，衛(wèi)生清潔問(wèn)題，目前仍沒(méi)有答案，尤其是小面積為了做露臺(tái)，不考慮實(shí)用，只為營(yíng)銷(xiāo)找賣(mài)點(diǎn)，更是舍本逐末。

（金地世家風(fēng)華214㎡戶(hù)型）

當(dāng)曲江二期金地世家風(fēng)華的洋房和軟東高新九號(hào)院的小高層擺在一起，一個(gè)三代宅，一個(gè)四代宅，所有人無(wú)腦會(huì)選露臺(tái)房么，未必，買(mǎi)新房，會(huì)被花里胡哨的場(chǎng)景誘惑，但二手房，都是真實(shí)生活場(chǎng)景，合適才是最佳。

可以說(shuō)，軟東魚(yú)化寨和曲江二期，并沒(méi)有可比性，從房?jī)r(jià)，區(qū)域現(xiàn)狀，配套情況，以及買(mǎi)房需求，產(chǎn)品更迭上，完全版是兩個(gè)不同時(shí)間，不同軌跡的產(chǎn)物。

房哥有話(huà)

要說(shuō)最大的不同就是，十年前買(mǎi)曲江的，想住，想租，想賣(mài)，想投，都可以，十年后買(mǎi)軟東的，大家都想住，也只能想住，不住不行的那種，這同樣是時(shí)代的不同選擇，我們只能順流而下，無(wú)法逆流改命。

很多熟讀歷史的朋友，在迷茫時(shí)都習(xí)慣從歷史中尋找答案，正如當(dāng)下軟東的迷茫，試圖從曲江二期尋找答案一樣。

但歷史就是歷史，當(dāng)下就是當(dāng)下，只能往前看，別回頭!

【樓盤(pán)點(diǎn)評(píng)】

| | | | | | | |

| | | | | | | | | | |

【裝修報(bào)告】

● 戶(hù)型解析： | | | | | | | | |

● 實(shí)景/設(shè)計(jì)案例： | | | | | 悅 | | | |

聲明：未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載

作者：鬼使白

房哥1對(duì)1咨詢(xún)通道