煩請各位同步關注一下我的備用小號“飛箭財經”↓

作者：余飛

01

深圳樓市，沖破繁榮線

去年9月末一線城市開啟救市以來，深圳的房地產行情的確與眾不同，又有了當年樓市風向標的模樣。

從樂有家最新公布的數據來看，12月份新房成交量略有下落，但反映市場真實熱度的二手房，卻沖破了繁榮線。

數據顯示，12月份深圳一手住宅網簽量6769套，環比11月份下跌了16%，但仍遠高于10月份，仍是去年全年第二高，而且是10月份之前的月成交量的三倍多。

而且，新建住宅均價再次突破了5萬元/平方米。

來源：每日樓市早讀

在四季度拉動之下，深圳新房住宅全年網簽了37972套，高于2023年和2022年。

來源：每日樓市早讀

二手房則在四季度一路狂飆，網簽量9月份只有3191套，10月份直接翻倍至6118套，沖破了榮枯線（5000套），11月份繼續增加至7125套，12月份則沖破了8000套的繁榮線，為8282套。

來源：每日樓市早讀

二手房均價在7月份跌破6萬后10月份反彈至6.3萬元，11月份漲至6.43萬元，12月份回落至6.33萬元。

四季度強勢拉動下，深圳2024全年的二手房網簽量達到了54487套，高于2023年、2022年、2021年。

當然，與過去二十年的二手房網簽量相比，仍屬于倒數第五低。均價相比于2021年的高點，也跌了21.25%。

來源：每日樓市早讀

無論新房還是二手房，從年度對比來看，相較于前兩年，今年在四季度拉動下，已經有了止跌回穩的趨勢。

02

深圳樓市是否就此回穩？

我在之前的文章中，反復強調過一個事情，北上廣深乃至杭州這類城市，本質是不缺購買力的，能夠影響這些城市房地產行情的因素，信心和預期占主要。

這就是為何深圳供需矛盾一直在，但過去三年深圳房價不斷下跌，從8萬跌破7萬再跌破6萬的原因。

而正因為它們不缺購買力，所以又很容易起來，只要信心和預期足夠，反彈也就幾個月的事情。

所以我們看到四季度的深圳，成交量再次強悍，房價也再次沖破了6萬元。

那么，關鍵問題來了，深圳樓市就此回暖了嗎？

這個問題，本號仍持保留意見。

恰如我上面所說，北上廣深杭這類城市，不缺購買力， 決定他們的因素是信心與預期。

而信心與預期的決定因素，則是全國的宏觀大環境，也就是經濟恢復和就業恢復情況。

中國老百姓的就業、收入和經濟預期是否在2025年能有邊際性改善，這是決定一線城市能否徹底筑底回暖的關鍵。

這也是我不斷強調的， 收入是就業的函數，就業是經濟的函數。只有這些改變，預期才能改變，只有預期改變，大家才有能力有意愿入場。

經濟與就業回暖的不確定性，仍在加大。這一點，官方在去年年末召開的中央經濟工作會議上，有明確表述。

會議強調：

當前外部環境變化帶來的不利影響加深，我國經濟運行仍面臨不少困難和挑戰，主要是國內需求不足，部分企業生產經營困難，群眾就業增收面臨壓力，風險隱患仍然較多。

這段話，和去年7月份召開的中央政治局會議上的表述，沒有太大差別。

去年的表述是：

當前經濟運行面臨新的困難挑戰，主要是國內需求不足，一些企業經營困難，重點領域風險隱患較多，外部環境復雜嚴峻。疫情防控平穩轉段后，經濟恢復是一個波浪式發展、曲折式前進的過程。我國經濟具有巨大的發展韌性和潛力，長期向好的基本面沒有改變。

這一次，用了“不利影響加深”，這意味著明年的外部環境不確定性在加劇，畢竟特朗普已經二度歸來。

在這種背景下，會議給出的明年發展目標是，要保持經濟穩定增長，保持就業、物價總體穩定，保持國際收支基本平衡，促進居民收入增長和經濟增長同步。

具體目標數據，要等到明年的兩會上政府工作報告中公布。

在內外局勢不斷施壓之下，要完成這些目標，壓力不可謂不大。所以，從四季度開始，我們的貨幣、財政政策大轉向，而從會議的內容來看，明年會繼續轟油門。

會議強調：

1、實施更加積極有為的宏觀政策，擴大國內需求，穩住樓市股市。

2、穩定預期，激發活力。

3、實施更加積極的財政政策，提高赤字率。增加發行超長期特別國債，增加地方政府專項債的發行使用。

4、要實施適度寬松的貨幣政策，適時降準降息，保持流動性充裕。

5、大力提振消費，提高投資效益。全方位擴大國內需求。以政府投資有效帶動社會投資。

6、綜合整治內卷式競爭，規范地方政府和企業行為。

7、深化資本市場投融資綜合改革。

8、擴大高水平對外開放，穩外貿、穩外資。有序擴大自主開放和單邊開放，穩步擴大制度型開放。

9、持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，推動構建房地產發展新模式。大力實施城市更新。

如此種種表述：

意味著，明年的貨幣政策和財政政策將迎來轟油門時代。

意味著，明年不僅會有較大力度的降準、降息，央行還會顯著“擴表”（購買國債、增加買斷式逆回購的投放，甚至推出新的支持股市穩定的政策工具）。

意味著，財政政策方面，力度將是空前的。明年的國債、地方債的增量，以及赤字率都有望創下歷史紀錄。

意味著，官方應對當下的房地產困局、地方財政困局和消費困局三大煩惱方案，依舊是原來的配方。當然，這也是應對特朗普二次上臺的方案之一。

尤其是在針對房地產的表述上，用了“持續用力推動房地產市場止跌回穩”。

貨幣與財政政策轟油門，理論上是推動樓市企穩的強大動力。

之所以說是理論上，是因為，實際效果可能會打折扣。畢竟當下的時代和當年的內外環境已經完全不同。

過去能夠做到，是基于兩點：

第一， 過去我們的財政支出一直都是以中央投資、地方債為主，投向大基建，拉動就業復蘇，拉動經濟回暖。

這時候的背景是高速城市化帶來的大量需求 ，包括大量農民進城后的購房需求、交通需求、醫療需求、教育需求等等。

第二，過去大量農村人口進入城市，大量小城市人口流入大城市，帶來了巨大的購房需求，并因此引發了供需矛盾。

在需求作用之下，房產的金融屬性不斷顯現，因此在真實需求和炒作需求雙重疊加下，大量貨幣進入了房地產這個池子中。

現在難以做到是因為：

第一，隨著固定投資邊際效益遞減，這種模式對于拉動就業、經濟復蘇已經顯得有點力不從心。

第二，而房地產已經嚴重過剩，哪怕個別中心城市供需矛盾仍在，但全國整體供過于求的局面官方已經多次承認。

這意味著大多數城市的房價還得調整，而沒有增值空間的城市的房產，就是純粹的消費品，行情熱不起來。也就意味著房地產再也容納不了超發的貨幣。

而北上廣深杭的決定因素，就只有信心和預期，或者說，就取決于宏觀經濟和就業大環境。

03

深圳樓市的判斷

對于深圳樓市，乃至北上廣和杭州的判斷，都是一樣，這類由信心和預期決定的市場，早晚會漲，但節點不好判斷。

以深圳來說：

第一，早晚會漲，是由深圳的經濟發展勢頭、產業勢頭、人口競爭力、供小于求的基本面決定的。

過去四十多年的經濟快速發展，產業強勢崛起，讓深圳的人口爆炸性增長。

深圳從1979年立市到2023年年末，人口翻了56.6倍。

制圖：城市財經；數據：深圳市統計局

瘋狂涌入的人口帶來的必定是巨大的購房需求。

除了購房居住的硬需求外，還有隨著產業、經濟狂飆帶來的瘋狂的投資需求。

人口不斷流入、熱錢不斷流入，硬需求與炒作需求疊加之下龐大的購房需求，推動著深圳房價水漲船高。

而另一方面，深圳在對待房產上，由于逼仄的空間和堅持工業立市的原則，讓深圳始終“重產業、輕居住”。

深圳工業用地占比常年維持在30%左右，這一數值接近國際15%-30%指標的上限；居住用地占比，40年來從未達到國際通用指標下限。

更為關鍵的是，深圳本就占比不大的居住用地上，超一半房子是無法公開成交的城中村。

深圳擁有1044個城中村，數量全國第一。另外，深圳有1200萬人居住在城中村，占總人口的67.5%。

這種房產分布，導致深圳真正能流通的商品房少之又少。

之前的數據顯示， 商品房189萬套，保障房51萬套，公寓等其他住房97萬套，單位自建房55萬套，工業宿舍183萬套。

一方面是不斷涌入的人口和瘋狂炒作的需求，另一方面是稀少的供地和商品房供應，雙重夾擊下，深圳的房子不斷突破天花板。

這是深圳房價過去持續上漲的根本邏輯，也是未來其潛力的底座。

第二，節點難以判斷。

主要是對宏觀經濟和宏觀就業的回暖勢頭不好判斷。

如果后續大環境改善，那以深圳為引領的一線城市，樓市筑底反彈，毫無懸念。

如果大環境改善仍舉步維艱，仍充滿著不確定性，則無法給市場以信心和預期，沒有信心和預期，一線城市就會出現富人不投資，中產不兜底，越來越多的窮人收入縮水致使更加買不起的局面。

所以，如果后續經濟、產業、就業的數據無法給予市場信心和預期，一線城市也無法上演獨立行情。

何時是節點，無法預測。 但有兩點是可以肯定的：

第一，房地產的黃金時代，已經一去不復返了。等這一輪調整結束之后，一線城市核心地段的優質住宅，依舊具備保值增值作用，但憑借炒房賺快錢的時代，不存在了。

第二，全國分化、區域分化、城市分化。

未來的房地產市場，會是一個極度碎片化的市場。不僅全國范圍內分化嚴重，區域分化、城市內部分化同樣嚴重。

畢竟，中國人口紅利已經終結，而大多數城市海量的庫存現狀也擺在這里。

這便意味著，這一波調整之后，我們的房價會類似于日本。

幾個核心城市群中的核心城市（一線與部分強二線城市），價格在通脹和需求作用下，繼續上漲。其他大多數城市，會在人口流失之下，橫盤若干年。少部分人口流失嚴重，產業羸弱的城市，房價白菜化。

核心城市，核心區與郊區，會有同樣的分化。

原創不易，辛苦動一動你的小指頭，在文章右小角點個在看、點個贊。歡迎分享出去，讓更多的人看到。

轉載、廣告投放、加讀者群，加微信：593594349（備注來意，否則不通過）