近年來，不良資產供給規模的增長為不良資產經營產業鏈條上的市場機構提供了良好的發展機會。特殊資產泛指因特殊原因導致價值低估或需快速處置變現的資產，主要包括商業銀行不良資產、非銀金融機構不良資產、一般工商企業經營所產生的低效無效資產及經營困難或發展存在瓶頸的企業資產等。目前，我國特殊資產管理行業發展迅速，行業發展進入快車道。

2024年12月20日上午，仲量聯行受邀參加由廣州交易集團主辦的大灣區特殊資產常態化路演中心第四期“特聚慧眼”路演活動之廣州國資國企專場。

廣州市國資委、廣州交易集團有關領導及相關市屬國企、服務機構代表齊聚一堂，仲量聯行華南區董事總經理吳仲豪作為服務機構代表，共同見證大灣區特殊資產賦能服務平臺國有不動產盤活中心正式啟動。廣州市國資委領導、相關處室負責同志，廣州交易集團副董事長、總經理王蘋出席活動。

活動中，仲量聯行華南區研究部總監曾麗介紹了大灣區特資平臺與仲量聯行聯合發布的《革故謀新：打造廣州特殊資產管理新模式——國有不動產篇》白皮書（以下簡稱“白皮書”）主要內容。她表示，國企不動產管理面臨著挑戰和機遇，可以借助“兩資”預警防范機制和不動產盤活提升標準流程實現國有不動產的保值增值。

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建立“兩資”預警防范機制

吳仲豪認為：國企在長期的發展過程中積累、承接了大量不動產，其中包含大量經營性不動產，亟需一套盤活處置、增量防控的長效機制。

實際運營過程中，經營性不動產的表現受到軟硬件水平、所處區位、市場情況、競品項目等多重復雜因素影響。對于非地產專業的國企來說，由于不動產運營不是其主營業務，往往難以對經營現狀迅速做出準確的判斷和決策。更為復雜的是，部分國企所持有的存量物業還因物業條件有限和運營成本較高等特殊因素，面臨著比一般存量物業更大的經營難度。

因此，白皮書建議國企從財務指標出發，化繁為簡，初步掌握物業的經營水平，在此基礎上借助不動產經營表現的個別關鍵指標，構建“兩資”預警防范機制。

1站在財務的視角來看

衡量經營性不動產項目運營效益，一般可以設置三個層次：

· 第一層次是基礎目標，指項目總現金流量凈額為正，即業主不需要持續額外投入現金維持項目的日常運營成本及償還利息。

· 第二層次是拓展目標，指項目利潤總額為正，即利潤可以覆蓋各種成本和費用，包括資產的折舊和攤銷。

· 第三層次是進階目標，指利潤總額可以滿足業主的投資收益率要求。

由于業主的投資收益率要求受到前期投資成本等其他諸多因素的影響，因此投資收益要求在不同企業具有明顯的差異，較難統一標準。與此同時，進階目標的實現受到整體消費與商業地產市場波動等外部因素的較大干擾。因此，白皮書認為進階目標不適合作為硬性指標納入國企經營性不動產運營的考量，建議主要錨定基礎和拓展目標，而將進階目標作為國企不動產運營的長期方向。

2站在不動產運營的視角來看

影響不動產運營效率的因素紛繁復雜，其中出租率與租金最能體現項目的綜合運營能力，并敏銳反映潛在運營風險。

因此，本書提出的“兩資”預警防范機制主要根據以下三個關鍵指標進行風險識別和預警：利潤總額、總現金流量凈額和出租率。

通過三個步驟的檢驗，該機制可以識別出不動產運行風險相對可控的綠燈項目，以及存在一定風險的黃燈項目。其中，黃燈項目又被分為三個級別。一級為最高級別風險預警，潛在風險程度高，三級為最低級別風險預警。二級和三級黃燈項目更有潛質經過合適的處理扭轉頹勢，實現資產保值增值。

通過“兩資”預警防范機制，國企得以大致掌握潛在的“兩資”問題。下一步，還需要通過實行包含項目盡調與市場盡調在內的診斷評估、制定改造升級的可行性研究報告等一系列科學、詳盡的流程，最終推動黃燈項目“轉綠”，即推動國有存量物業實現盤活。

構建新范式下的國企不動產管理體系

為實現上述不動產盤活提升流程的最終落地，國企需要配套搭建全面科學的不動產管理體系，以合理的戰略導向和充分的業務功能構成，支撐不動產的高效管理。

· 搭建戰略導向的不動產管理業務架構：

通過專設相關部門、編制品牌活動支出預算、實行品牌理念制定與推廣營銷等具體措施，提升國企不動產的品牌價值。同時，強調市場化運作和合規化管理，研判市場趨勢、對接市場需求，并建立完善的風險管控機制和內部審核細則，從而加強國企不動產管理的效率和競爭力，且充分滿足國資委的監管要求。

· 專門設立部分不動產管理業務條線，并涵蓋基本業務功能：

設置戰略發展、產品、開發投資、工程管理、運營、企業融資業務條線。在完成組織架構的確立及專業隊伍的搭建之后，還需持續升級管理與服務，并積極吸收行業領先經驗，及時捕捉和吸納先進的管理理念、技術手段和業務模式，與行業領先企業建立交流合作機制。

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