文/樂居新媒體 嚴明會

拿地百天后，懋源順義新項目終于公布了總平面設計圖。

它很聰明，在住宅地塊里面塞了雙拼別墅 獨棟別墅 聯排別墅 11層洋房。

產品混搭，更能賣出溢價。

在產品分布上，沿著小區西北邊緣是16棟11層高的洋房，西南側是三棟聯排別墅，另有15棟獨棟別墅穿插其中，剩下的全是雙拼別墅。

項目北側是機場北線南路，車流密集，噪音也大。為此，懋源在北側安排了6棟11層洋房。

這6棟樓，可以阻擋馬路的一些噪音。

雖然小高層洋房隔絕了噪音，但藏于小高層之間的雙拼別墅在視野上卻受到了遮擋。

另外，西側的洋房，也會擋住東邊不少別墅的好視野。該項目西側，是溫榆河公園。

北京偷面積最牛區域，當屬順義。從原來的防火挑檐變陽臺，到現在的南面和北面都雙偷設備平臺和挑空空間，這意味著這些偷來的面積，是百分百不算產權面積。

懋源順義項目在偷面積上也毫不手軟。洋房的得房率能做到100%以上，南北開敞雙陽臺，奇偶錯層設計，全贈送，北側還有設備平臺。

獨棟別墅的分布，不像洋房那么有規律。

有的夾雜在西北面的洋房里，更多的藏在雙拼別墅里，甚至還有兩棟獨棟別墅被安排在幼兒園的西側。

項目最西南角，2-51#這棟獨棟別墅，不僅位置最隱蔽，產品也很另類，可以稱之為孤品。它地上僅一層，層高達4.6米，地下兩層。

其他14棟獨棟別墅都是地上3層，共計10.9米，平均層高3.63米。

實際上，早在六年前，北京市就出臺了禁建獨棟別墅的規定。

根據北京市政府公布2018年版《北京市新增產業的禁止和限制目錄》顯示，全市范圍內，禁止新建容積率小于1.0的住宅項目，文物保護區、平房區按院落進行建設的除外，但禁止建設獨戶獨棟類房地產項目。

這也意味著北京不再批復獨棟用地，全獨棟的墅區在帝都再現的幾率微乎其微。

懋源只能“打擦邊”，在項目里“藏”了十多棟獨棟別墅。這也就解釋為何這些獨棟別墅不統一排列，而是雜亂無章，開發商顯然不想引起太大關注。

除了住宅地塊，該順義項目東南角0105地塊規劃為1棟9班幼兒園，總建面約5232㎡，容積率0.8，限高18米。

0106地塊為商業用地，位于整個項目東南側，總建面1.17萬㎡，容積率1.0，限高24米，擬建設兩棟2層（部分3層）社區商業，2#樓首層架空。

為了讓高身家客群有更好的體驗，懋源另在小區中央位置建有配套樓1棟——會所，一側留有下沉庭院會所空間。同時，為了設置小區正大門，懋源還把街坊路從原來的"L"改成“S”型。

時間回溯至2024年9月12日，懋源以43.2億元底價，摘得后沙峪鎮SY00-1801-0104、0105、0106、0107地塊。綜合樓面價約2.67萬元/㎡，銷售指導價6.1萬/㎡（浮動10％），留足了利潤空間。

在業內看來，根據懋源操盤慢周轉的風格來看，大概率會配置超高標準裝修，到時候賣到超指導價的可能性很大，總價=（房款 拆分裝修）的形式。

順義項目的主體公司為北京懋源鴻峪房地產開發有限公司，在拿地13天后成立，注冊資本300000萬元，法人兼董事長為劉曉蕾。她本人還是北京懋源璟鴻房地產的法人兼董事長。

目前，懋源在順義還有一個別墅項目懋源璟橒在售，產品包括平墅、疊墅、合院，單套總價2500萬-4000萬區間。

2022年12月22日首開，今年10月25日完成竣工驗收，共112套現房在售，其中30套聯排別墅，42套301-308㎡復式；25套300-308㎡四居，另有少量145-287㎡一居和三居戶型。截至2025年1月1日，合計網簽45套，成交均價74266.82元/M2，住宅成交金額10.2億元。

作為一家京城豪宅專家，懋源曾是北京土拍市場上的黑馬，當年創造出北京西三環夏家胡同以及孫河核心區的地王。但迅速躥紅的懋源，后期卻逐漸淡出北京土拍市場。

相較于別的地產商喜歡抱團開發不同，懋源喜歡單打獨斗，自己100%操盤，這更是披上了一層神秘面紗。

與懋源一樣神秘的還有老板——陸挺宇，他被稱為京城豪宅教父。陸挺宇是一個地地道道的北京人，年僅35歲就當上了北京懋源房屋開發有限公司董事長，現在更成為了懋源控股實控人兼董事長。

陸挺宇爬到懋源權力中心，或許離不開兩位大佬，一位是陳建，另一位是曹俊生。

陳建和陸挺宇都曾在中國中小企業投資有限公司任職過，陳建還有另一層重要身份——民生銀行前董事；曹俊生和陸挺宇則同為加拿大華僑，曹俊生是一位資本大佬，他投資過萬洲國際、國浩發展，深入參與雙匯股份、鶴壁煤電股份等國企市場化混改項目。

近幾年，懋源愈發高調，除了拿地，還砸巨資建總部。而陸挺宇更是出手闊綽，他不僅向母校華北水利水電大學捐贈上千萬，還捐資5000萬元建“挺宇樓”。

相關公司：懋源地產