2025年第一天，祝大家元旦快樂(lè)，新的一年里，諸事順?biāo)欤瑹老耍?/strong>

　　 01

　　 上海、西安、太原，新房?jī)r(jià)格仍在上漲

　　 回看剛結(jié)束的2024年，是中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入三年調(diào)整中調(diào)整深度最大的一年。

　　 這些可以從賣地收入和商品房銷量數(shù)據(jù)中得到佐證。

　　 盡管全年數(shù)據(jù)官方還要等到本月中旬公布，不過(guò)透過(guò)前11個(gè)月的數(shù)據(jù)，基本能夠證實(shí)。

　　 全國(guó)賣地收入，自2021年見(jiàn)頂之后，已經(jīng)兩連跌，2023年只有57996億元，相較于高點(diǎn)時(shí)期，下跌了33.38%，相較于2022年下跌了13.2%。

　　 而財(cái)政部12月16日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入32626億元，同比下降22.4%，全年預(yù)估在3.6萬(wàn)億左右。

　　 制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：財(cái)政部

　　 商品房銷量方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，

　　 1-11月份，新建商品房銷售面積86118萬(wàn)平方米，同比下降14.3%，其中住宅銷售面積下降16.0%。新建商品房銷售額85125億元，下降19.2%，其中住宅銷售額下降20.0%。

　　 來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

　　 全年商品房銷售面積與銷售額將從去年的“雙11”跌至“雙9”。

　　 在這樣的大環(huán)境中，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局納入統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市，其更能體現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格真實(shí)變化的二手房?jī)r(jià)格，同比全線下跌，沒(méi)有一個(gè)城市上漲，其中廈門(mén)跌幅第一，跌幅為13.1%。

　　 此外，金華、溫州、廣州、武漢、唐山、泉州、秦皇島、南昌、包頭、丹東、惠州、呼和浩特、襄陽(yáng)、福州、九江、濟(jì)南跌幅均在10%以上。

　　 但新房方面，卻有三個(gè)城市，價(jià)格仍上漲了。

　　 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的11月份數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格同比變化，有67個(gè)城市下跌，3個(gè)城市上漲。

　　 也即有67個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格低于去年，3個(gè)城市高于去年，這三個(gè)城市分別是上海、西安和太原。

　　 制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

　　 02

　　 豪宅支撐的上海

　　 上海是這一輪房地產(chǎn)調(diào)整中最扛跌的城市，不僅新房同比在漲，二手房上月環(huán)比也在漲。

　　 當(dāng)廣州、深圳都在猛跌，北京跌幅也較大的時(shí)候，上海整體均價(jià)，好像就象征性地跌了一下。

　　 看上海統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)。

　　 上海商品房銷售面積于2021年見(jiàn)頂，當(dāng)年商品房銷售面積1880.45萬(wàn)平方米，2022年降至1852.88萬(wàn)平方米，2023年1808.03萬(wàn)平方米，下降2.4%。

　　 來(lái)源：上海2023年統(tǒng)計(jì)年鑒

　　 其中住宅見(jiàn)頂于2022年。2022年上海住宅銷售面積1561.51萬(wàn)平方米，銷售額6937.77億元。

　　 2023年，上海商品房銷售額7259.99億元，下降2.8%。其中，住宅銷售額6685.19億元，下降3.6%。

　　 2024上半年，上海統(tǒng)計(jì)局披露， 商品房銷售面積783.23萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)0.8%。其中，住宅銷售面積648.49萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)0.7%。

　　 從新房表現(xiàn)上看，上海表現(xiàn)得還算穩(wěn)定。但從更能反映市場(chǎng)變化的二手房市場(chǎng)來(lái)看，則下行情況相當(dāng)明顯。

　　 上海統(tǒng)計(jì)局披露，二手房成交量從2016年高點(diǎn)的34.77萬(wàn)套跌至2022年的17.71萬(wàn)套，下降了49%。二手房成交面積從2016年高點(diǎn)的3219.8萬(wàn)平方米降至2022年的1426.93萬(wàn)平方米，下降了55.7%。

　　 2023年，上海的存量房買(mǎi)賣登記面積1708.03萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)5.8%。但仍舊只有高點(diǎn)時(shí)期的一半水平。

　　 來(lái)源：上海2023年統(tǒng)計(jì)年鑒

　　 其中二手住宅成交面積從2015年高點(diǎn)的2351.3萬(wàn)平方米降至2022年的1271.82萬(wàn)平方米，下降了45.9%。

　　 房?jī)r(jià)方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露，今年6月份上海二手房?jī)r(jià)格同比下降了6.3%。也即比去年低了6.3%。

　　 機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，克而瑞披露，2024年上半年上海二手房成交均價(jià)40758元/平方米，較2023年40854元/平方米微跌，但仍保持高位。

　　 整 體來(lái)看，能夠反映市場(chǎng)真實(shí)變化的二手房，上海銷量腰斬，但價(jià)格只是微跌。

　　 不 愧是中國(guó)經(jīng)濟(jì)第一城，還是非常扛跌的。

　　 此外，豪宅的助攻，是上海新房?jī)r(jià)格依舊上漲的關(guān)鍵力量。

　　 克而瑞數(shù)據(jù)顯示，前三季度，上海平均每天成交23套豪宅，在四大一線城市中一騎絕塵。

　　 前9月上海單價(jià)10萬(wàn)元以上豪宅共成交6229套，創(chuàng)下17個(gè)豪宅日光盤(pán)紀(jì)錄。

　　 單價(jià)15萬(wàn)元以上頂豪成交井噴，上海成交套數(shù)達(dá)到2004套，是去年全年的5.5倍。

　　 總價(jià)3千萬(wàn)-5千萬(wàn)、5千萬(wàn)-1億元、1億元以上三個(gè)總價(jià)段，上海的成交套數(shù)分別是京、廣、深三城之和的1.9倍、2.9倍和2.8倍。

　　 03

　　 詭異的太原：GDP負(fù)增長(zhǎng)，新房?jī)r(jià)格卻上漲

　　 上個(gè)月我專門(mén)寫(xiě)過(guò)一篇分析太原的文章。

　　 太原的詭異之處在于，GDP負(fù)增長(zhǎng)，新房?jī)r(jià)格卻在上漲。

　　 這座城市的GDP已經(jīng)連續(xù)三個(gè)季度下跌，且包攬了主要城市（直轄市、副省級(jí)城市、省會(huì)與首府城市）倒數(shù)第一席位。

　　 一季度，太原GDP為1205.22億元，較去年一季度減少了69.36億元。增量與增速，在主要城市中，均位居倒數(shù)第一。

　　 上半年，太原的GDP為2462.79億元，增長(zhǎng)1.6%。較去年上半年減少了72.29億元。無(wú)論增量、實(shí)際增速還是名義增速，在主要城市中均倒數(shù)第一。

　　 前三季度，太原的GDP前三季度，全市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）3896.37億元，增長(zhǎng)1.0%。規(guī)模較去年三季度減少了101.7億元，減少量不僅在主要城市中最多，也是唯一增量為負(fù)的一個(gè)。在全國(guó)所有城市中，亦是最多的一個(gè)。

　　制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

　　 而且，太原背靠的山西省，同樣陷入了水逆當(dāng)中。

　　 但其新房?jī)r(jià)格，

　　卻在逆勢(shì)上漲，連漲了兩個(gè)月。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)顯示，9月份太原新房?jī)r(jià)格止跌反彈，環(huán)比上漲0.3%，成為當(dāng)月全國(guó)70個(gè)大中城市中價(jià)格上漲的三個(gè)城市之一。10月份，太原新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，與平頂山、桂林和廈門(mén)并列第二，漲幅僅次于上海（0.3%）。

　　 這是什么情況？從貝殼找房披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，去年太原的新房均價(jià)跌破了萬(wàn)元，現(xiàn)在又回到了萬(wàn)元之上。

　　 之前本號(hào)分析過(guò)太原樓市的情況，一言以蔽之，漲也棚改，跌也棚改。

　　 2016年，太原發(fā)布《關(guān)于做好棚戶區(qū)改造貨幣化安置工作的實(shí)施意見(jiàn)》，全速開(kāi)啟了貨幣棚改模式。不光太原，整個(gè)山西都按下了貨幣棚改的快進(jìn)鍵。

　　 公開(kāi)資料顯示，2017年山西全省商品房待售面積消化周期保持在10個(gè)月左右，可售面積消化周期控制在18個(gè)月以內(nèi)。

　　 2017年年初，山西省住建廳再次明確，2017年山西要打通去庫(kù)存與棚戶區(qū)改造之間的通道，積極推行棚改貨幣化安置。可售面積消化周期大于36個(gè)月的市、縣，棚改貨幣化安置比例不低于80%，可售面積消化周期在18個(gè)到36個(gè)月之間的市、縣不低于60%，其他市、縣原則上不低于50%。

　　 在這種背景下，太原房?jī)r(jià)從2016年的8000元/平方米左右一路狂飆至2018年的1.3萬(wàn)元/平方米左右，漲了62.5%。

　　 然而，2018年年末的貨幣棚改大轉(zhuǎn)向，直接施壓太原樓市。

　　 沒(méi)有了棚改支持，太原開(kāi)啟了漫漫下跌之路，房?jī)r(jià)從1.3萬(wàn)元的頂部一路下滑，2021年跌至萬(wàn)元關(guān)口，2022年跌破萬(wàn)元。

　　 今年一線城市的房?jī)r(jià)都在跌，為何太原能夠在9月份新房?jī)r(jià)格止跌轉(zhuǎn)漲？難道太原樓市回暖了？

　　 當(dāng)然不是，太原新房?jī)r(jià)格上漲：

　　 一方面，是之前已經(jīng)跌了很多，均價(jià)從1.3萬(wàn)跌至1萬(wàn)元附近。

　　 另一方面，開(kāi)盤(pán)不多，個(gè)別優(yōu)質(zhì)高端住宅樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)拉動(dòng)所致。

　　 比如10月份，《山西日?qǐng)?bào)》就披露，10月，太原小店區(qū)的6個(gè)中高端住宅項(xiàng)目成交金額環(huán)比上漲50%至250%，推動(dòng)了區(qū)域整體房?jī)r(jià)的輕微上漲。該區(qū)域的均價(jià)為12679元/平方米，環(huán)比上漲了4%。

　　 由于市場(chǎng)不是很大，對(duì)于太原這樣的弱省會(huì)城市，新房?jī)r(jià)格很容易受到當(dāng)月開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)的片區(qū)、優(yōu)質(zhì)程度影響。

　　 所以，我們看到，3月、4月、5月份、9月、10月、11月太原新房?jī)r(jià)格環(huán)比也上漲了，而1月、2月、6月、8月則在下跌。

　　 所以，我一直強(qiáng)調(diào)，二手房?jī)r(jià)格才能真實(shí)反映市場(chǎng)價(jià)格變化。

　　 而從二手房?jī)r(jià)格來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露，11月份太原二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.3%，同比下跌4.7%。

　　 04

　　 西安：第四代住宅拉動(dòng)

　　 西安樓市，相當(dāng)魔幻。

　　 去年在一塊分析成都和西安樓市的時(shí)候，我就說(shuō)過(guò)：

　　成都樓市這兩年是個(gè)異類，在這過(guò)去兩年的萎靡市場(chǎng)中，成都卻像一個(gè)干勁十足的小伙子，充滿了爆發(fā)力，二手房成交量在當(dāng)年創(chuàng)下了歷史新高。新房和二手房?jī)r(jià)格更是持續(xù)上漲。

　　成都新房直到去年11月份開(kāi)始轉(zhuǎn)向下跌，二手房則從去年7月份開(kāi)始下跌。

　　西安樓市則是魔幻，它不同于成都的新房與二手房都堅(jiān)挺，而是新房市場(chǎng)很嗨，二手房市場(chǎng)很慘淡，形成了鮮明對(duì)比。

　　西安的二手房早就開(kāi)始下跌，但新房卻一直在漲，一直漲到了今年7月份，8月份止?jié)q，9月份才開(kāi)始轉(zhuǎn)跌，10月份、11月份繼續(xù)下跌，由于下跌時(shí)間才開(kāi)始，導(dǎo)致其11月份新房?jī)r(jià)格同比仍上漲0.3%。

　　 西安的新房與二手房?jī)r(jià)格為何背離，新房為何能夠上漲這么久？

　　 有人解釋說(shuō)，是西安的綜合實(shí)力強(qiáng)，人口競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。

　　 西安，作為科教重鎮(zhèn)，高教實(shí)力、人口競(jìng)爭(zhēng)力的確很強(qiáng)。

　　 西安這座城市，作為西北第一城，最大的優(yōu)勢(shì)，就是人口競(jìng)爭(zhēng)力，在西北沒(méi)有哪座城市敢與之爭(zhēng)鋒。

　　 七普數(shù)據(jù)顯示，2010年至2020年十年間，西安常住人口增加了448.5萬(wàn)人，增量位居全國(guó)第四。

　　 2021年西安常住人口增加了20.3萬(wàn)人，位居第四。2022年增加了12.29萬(wàn)人，依舊位居第四。

　　 2023年，在全國(guó)人口下降速度加快的背景下，西安的增量也大不如從前，但依舊有8.23萬(wàn)的增量，增量暫時(shí)位居全國(guó)第7。

　　 制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

　　 人口源源不斷地流入，帶來(lái)源源不斷的需求，對(duì)西安樓市構(gòu)成較大利好。

　　 而且，西安還虹吸著周邊地區(qū)的購(gòu)房需求，這 些都構(gòu)成了西安房?jī)r(jià)的底氣，道理上似乎說(shuō)得通。

　　 但邏輯上說(shuō)不過(guò)去。

　　 一方面，如果人口流入能夠支撐房?jī)r(jià)不斷上漲，那么人口增量第一城的合肥，新房?jī)r(jià)格為何遍地降價(jià)打折？

　　 另一方面，如果人口流入能夠支撐房?jī)r(jià)，為何獨(dú)獨(dú)支撐起新房?jī)r(jià)格，二手房怎么就撐不住？

　　 所以，從人口角度，根本解釋不通。真正原因，之前中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)發(fā)表的一篇針對(duì)西安樓市的文章中，有披露：

　　 一是前幾年高價(jià)地大批量入市，抬高了房?jī)r(jià)。據(jù)克而瑞西安機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理李曉兵介紹，從土地供應(yīng)來(lái)看，這幾年西安地價(jià)一直處于上漲態(tài)勢(shì)，樓面價(jià)過(guò)萬(wàn)元的地塊有80多宗，僅高新區(qū)就有52宗，地價(jià)一直上漲下，一級(jí)市場(chǎng)傳導(dǎo)至二級(jí)市場(chǎng)的動(dòng)能較為顯著。

　　 二是在這些高價(jià)地塊上，房企又“疊加”了高溢價(jià)產(chǎn)品。一位房企人士介紹，當(dāng)下，西安熱點(diǎn)板塊起步面積都在140平方米以上，在產(chǎn)品上也做了不少創(chuàng)新，例如第四代住宅產(chǎn)品等，好產(chǎn)品必然要匹配更高的價(jià)格。

　　 新京報(bào)披露， 今年1-11月，140平方米戶型成交套數(shù)的占比同比上漲了6個(gè)百分點(diǎn)，主城區(qū)改善化格局基本形成；價(jià)格上，200萬(wàn)元以上產(chǎn)品的占比超過(guò)69%，其中，300萬(wàn)元以上的中高價(jià)位產(chǎn)品成交占比也增長(zhǎng)了5個(gè)百分點(diǎn)。

　　高端改善型產(chǎn)品和豪宅類產(chǎn)品的集中入市，帶動(dòng)了成交份額的擴(kuò)容，結(jié)構(gòu)性拉升了房?jī)r(jià)，這是西安新房?jī)r(jià)格上漲的根本動(dòng)力。

　　克而瑞披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，西安是今年推出第四代新一代住宅數(shù)量最多的城市，共推出了39個(gè)，明年預(yù)計(jì)還將推出14個(gè)第四代住宅樓盤(pán)。

　　優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)大量入市，帶動(dòng)改善型群體置換，這是西安新房?jī)r(jià)格同比能夠上漲的根本原因。

　　西安真實(shí)的房?jī)r(jià)狀況，都體現(xiàn)在了其二手房?jī)r(jià)格變化當(dāng)中。上海、太原也是一樣。

　　正如我在第一部分所說(shuō)，從更能真實(shí)反映市場(chǎng)價(jià)格變化的二手房?jī)r(jià)格來(lái)看，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)，同比全線下跌。

　　原創(chuàng)不易，辛苦動(dòng)一動(dòng)你的小指頭，在文章右小角點(diǎn)個(gè)在看、點(diǎn)個(gè)贊。歡迎分享出去，讓更多的人看到。