2024年最后一天，當然是要復盤廣州樓市！

今天，掌牛哥要為大家帶來無加工、無裝飾的“素顏版”年終數據。

廣州一手真旺還是啞火，哪個區域成交奮起直追，哪個新盤真賣得好，馬上為你一一揭曉！

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過去一年賣得如何

這些真相必須知道！

先看今年整體情況——

▍全年網簽面積、套數和均價同比小幅下降

來自CRIC數據，截止12月27日，廣州一手住宅網簽約737萬㎡，成交66765套，均價約35526元/㎡。

而去年同期的數據，網簽面積806萬㎡，成交72845套，均價為37838元/㎡。

三個主要指標，分別同比下降約6-8%。

▍下半年成交量遞增，價格相反

從時間線上看，今年前兩個季度成交量是偏低的，但均價更高；下半年兩個季度則剛剛相反。

細看每個月的數據，“量價背離”的現象更加明顯了。而今年全年成交高峰是在10-11月，兩個月賣了全年超1/4的房子！

▍廣州一手成交，剛需依然是占大頭

總價300萬以下的房子，成交套數占比全年成交54.4%，這個比例已高于去年的51%，成交均價則從19573元/㎡，下滑至18621元/㎡。

剛需占比更高，價格還在下滑，這就導致前面所說全市成交均價同比有所下跌。

不過，這點也很好理解。大環境不好，普通民眾購買力下降，剛需買房自然更謹慎。

▍改善級市場，占比在縮小

總價在300-500萬之間的剛改成交16836套，占比全市25.2%，均價35616元/㎡；高改段500-1000萬成交9306套，占比13.9%，均價49761元/㎡。

去年同期，剛改段成交18758套，占比25.7%，均價35322元/㎡；高改成交12019套，占比16.4%，均價52918元/㎡。

是不是跟大家想的完全不一樣？改善市場份額不僅沒有增加，還萎縮了！

▍豪宅市占持平，頂豪價格暴漲

總價1000萬以上，目前成交4283套，占比達到6.4%，與去年基本持平。

總價5000萬以上成交52套，均價16.3萬/㎡、套均價9119萬遠超去年的14.2萬/㎡、套均價7046萬。

總結一下——今年廣州一手成交兩頭尖，剛需占比增加但是價格走低，豪宅占比持平價格明顯拉升。

主要靠賣一買一來籌集資金的改善客，或前期因為二手房賣不出去，占比大幅下降。

▍增城番禺包攬冠亞軍，荔灣南沙白云新上榜

分區域看（括號里為去年排名）——

金額TOP3是番禺、海珠和荔灣（番禺黃埔海珠）

面積TOP3是增城、番禺和南沙（增城番禺黃埔）

套數TOP3是增城、番禺和白云（增城黃埔番禺）

均價TOP3是越秀、海珠和天河（海珠天河越秀）

有一個區在今年成交數據中全面跌出TOP3（看破不說破)，結合供應面積看，明年庫存壓力更大。

蠻有意思的是，區域之間的分化正在改善——去年套數TOP3占全市49.8%，今年TOP3占45.3%。

可見隨著產品力的瘋狂迭代、熱點板塊的出現、現象級紅盤的誕生，買家不再執著于某個行政區，而更關注具體板塊、具體學位、具體戶型等等。

打個比方，是“天河就購了”這樣的絕對邏輯，將逐漸被淘汰，不再適用于未來的樓市。

▍個盤銷冠，幾乎都是“老朋友”

接下來，進入樓盤榜單環節——

今年全市金額TOP3是琶洲南TOD、長隆萬博悅府、中海大境；

面積TOP3是長隆萬博悅府、萬科理想花地、萬科黃埔新城；

套數TOP3是萬科黃埔新城、萬科理想花地、金茂萬科都會四季番禺和白云。

除了今年開盤的中海大境，其余都是去年就在榜上的熱銷紅盤了。

▍剛需熱銷盤，價格真的勁低

總價300萬以內的，黃埔番禺白云花都有項目上榜，基本都是入市有兩年以上的在售樓盤。

這一點，跟兩年來廣州土拍以市中心地塊為主、刻意減少剛需新房供應有關。

總價100萬以內的，那就是增城的天下！

套均價基本在80來萬，按照最低15%首付計算，手里有個10來萬就能在廣州安家了。

▍改善項目熱銷榜，競爭白熱化

在最卷、今年新盤最多的改善級市場，可以看到總價在300-500萬段的TOP10，成交數據咬得很緊，其中荔灣包攬前三名。

總價500-1000萬的高改，長隆萬博悅府是斷層級領銜，此外荔灣依然是占座位最多的行政區。

改善買家，重點關注荔灣區準沒錯！

看重教育和生活氛圍、想越級改善的可以看看新世界·天馥、新世界凱粵灣和萬科理想花地，追求江景的則鎖定白鵝潭沿江一帶。

▍豪宅熱銷榜單，頂豪為廣州爭光

聚焦豪宅市場，先來揭榜總價1000萬以上，天河海珠荔灣番禺都有項目上榜！

總價3000萬以上，海珠獨占4席！

總價5000萬以上，基本就是廣州·鵬瑞1號和星河灣半島平分天下了。

值得一提的是，如果按照成交均價來看，廣州頂豪已經是華南一哥，成功趕超深圳！

▍二手成交量企穩，價格有降但是不多

最后看看二手情況，根據廣州市房地產中介協會統計，今年1-12月（2023年12月26日至2024年12月25日），廣州二手住宅累計網簽110781套，同比分別增長1.63%。

另據CRIC系統統計，今年1-11月，二手成交套數99311套，均價27956元/平，同比下滑約14.3%。

這個價格降幅，估計比很多人想的要少。

也就是說二手樓市雖然很難，但還不至于“地獄級別”，賣房的業主在明年可以樂觀一點。

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綜合市場表現評選

明年買房先看這些樓盤

以上就是2024年廣州樓市的基本面。

可以看到剛需、剛改市場雖然在成交量上有明顯改善，但是價格仍在筑底。

只有將房子視作資產配置的改善、豪宅市場，分別出現了價格企穩、上揚的苗頭。

這說明了一個現象：

如果你只把房子當作消費品，那TA真就是一個僅有居住功能的東西：只有你想通過買房優化資產配置，才有可能收獲房子帶來的升值空間。

目的，決定了你的選擇和收益。

這也是在提醒各位——

當下買房，必須“向上置業”。

除了剛需，不管以舊換新，還是以小換大，核心邏輯一定是利用現在的低門檻、低成本，用力去夠那些你原本可能買不起的房子。

同時確保下一套房子，比上一套房子更值錢，更具流通性。

為了給予各位更具體的建議，我們綜合全年市場表現、業主口碑和粉絲關注度，評出2024年度廣州標桿項目。

他們的獲獎理由不盡相同，但都是同區域、同類品中的“顯眼包”。

上榜樓盤中既有服務于老板的頂豪、高改樓盤，也有適合年輕人、價格相對親民的剛改項目。

如果你有買房打算卻沒有太多頭緒，不妨收藏榜單對號入座！

2024年是充滿轉折、挑戰和驚喜的一年，亦是公眾號“掌樓牛市”與大家同行的第四個年頭。

在此，掌牛哥攜全司員工感謝所有關注以及支持我們的房企、同行和粉絲朋友。

正是因為你們，我們才有動力持續產出這么多的原創內容。你們的每一條評論、每一次轉發、每一個點贊，都是對“掌樓牛市”的莫大信任以及鼓勵。

而無論是肯定的贊譽，還是不同的聲音，我們始終樂于傾聽，以開放的心態將其視為內容共創。希望大家能在未來一如既往關注我們，常嘮嗑，常見面。

展望2025年，我們滿懷信心期待著與大家迎來更好的樓市，更好的廣州。“掌樓牛市”也將繼續保持敏銳的市場洞察力，帶來更多有價值的內容。

再次感謝大家！祝愿各位在新的一年里，所得皆所盼，所愿皆成真!

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