雖然南京規劃層面在新街口之下安排了三個二級商圈，對應的也都是非常重點的城市開發區域。但實際上目前這幾個二級商圈真正形成一定戰斗力的可能也就元通，江北包括南站其實都是比較弱的。

而每每談到南京商圈的發展，橋北和百家湖總是經常出現在大家的評論中，可見這兩大商圈在大家心目中的地位有多高。那么這兩大商圈如今的發展如何，未來的成長性又是怎么樣的呢？

產業與定位

兩大板塊其實早期的發展形態是比較接近的，都是非常粗放式的開發。不過具體思路上又有些不同，橋北當時的定位可能更偏向于市區的延伸，更多考慮的是江南主城的附屬定位，是對南京江南主城城北居住需求外溢的滿足。

而百家湖可能一開始就沒有考慮成為江南主城的一部分，更多從東山崛起的角度出發，實際上相當于江寧東山在西側開發的新城區或者開發區。所以我們看到橋北的開發更多是住宅，而百家湖反而是工廠居多。

早期兩個板塊的發展其實看不出太大的差異，但發展到一定程度之后，差異就出現了。橋北的高效運轉更加依賴與周邊區域的配合，其中的商業、居住、教育內部解決，而主要的就業依賴周邊區域，比如西北側的高新區、長江對面的江南主城等。也因為早期定位上更趨向于主城的附屬關系，因此對應的主要通道，比如大橋北路也經過多次更迭，升級成了現在的高規格快速路。

百家湖的崛起我認為存在一定的偶然性，其本身工廠遍地，早期的土地價值并不是很突出。但土山機場的橫亙，使得南京南部東西方向的交通一直受阻，阻礙了東山與南京主城的直接溝通，這反而促使東山向東西兩翼曲線擴張。西線顯然后面的路走得更順也更早一些，百家湖的重要性在后來越發得到凸顯。

我們看到日后多條主干路、快速路、高速以及多條地鐵的走向都被限定在了將軍山與土山機場或寧杭高速之間，包括1號線、3號線、S1號線、將軍大道、機場高速、利源中路、雙龍大道等。

因此百家湖周邊在這個過程中，實際上成為了江寧南北主軸與南京主城溝通的最主要通道，加上本身產業優先的發展模式，產業和人口都是比較富裕的。

上圖：早期橋北是整個江北的咽喉

地理層面橋北本來和百家湖的局面很類似，當時免費的過江通道只有一座長江大橋。不管是北上到高新、大廠、六合還是西進老浦口、江浦或橋林，橋北都是必經之路。但后來其他免費過江通道陸續建成后橋北的樞紐屬性就消失了，加上其本身也沒有設置更多的非居住功能，因此這些年橋北的重要性實際有較為明顯的下降。過去橋北相當于江北的“咽喉”，而今天唯一性大不如前。

優勢與遺憾

橋北的優勢主要在人口，有人口做底層支撐，不管是商業還是教育都有不錯的表現，尤其是商業。大橋北路東側的印象匯、弘陽廣場組團、弘陽家居組團、金盛組團和后來江山路南側的金象城、萬象匯等共同組成了橋北龐大的商業集群，如此高密集的配置能與之匹敵的其他板塊很少。另外弘陽組團還有游樂園的功能加持，很有特色。

地鐵3號線西接未來的南京北站，向東南直達江南主城腹地，并串聯南京南站，橋北直連的都是很核心的區域。大橋北路快速路通過長江大橋南接主城井字內環，北接江北快速路非常方便。只是長江大橋和部分內環西線高架較窄，通行容量不算很高。

主要的遺憾還是功能性的缺失，公園不足、產業不足比較突出。不過2027年地鐵11號線建成后，橋北交通的拓展性還會繼續提高，通過與其他板塊進行功能和需求交換，橋北本身的不足或將得到部分解決，當然如果橫江大道北延能夠盡快落實，橋北的對外交通還將更上一個臺階。另外正對幕府山的濱江風貌也是很好的特色，希望日后這一片的濱江公園能夠盡快實現。

百家湖因為當前咽喉功能的屬性，以及多條地鐵的直達，其對于人口的匯聚作用相對更強。另外其通過與百家湖水系建立關聯性，將商業、會議、低密餐飲、娛樂、城市旅游、夜場等要素結合在了一起，造就了娛樂一體化功能構建，更重線下體驗。在如今大環境相對一般的情況下，百家湖+1912+景楓+金鷹的組合反而激發出了相當大的活力，娛樂休閑場景足夠多樣豐富，或是百家湖商圈成功的很重要一個原因。

而周邊的工廠這幾年也在積極通過產業升級的方式得到了更迭，特別是百家湖北側原先的工業區，如今很多都已經升級成了現代化的辦公區，科技園，演變成了江寧硅巷。百家湖東側的那部分也是產業升級的重點區域，未來與小龍灣一帶的水系連成一片，還是很有看點的。

稍有些可惜的是百家湖真正公開的湖岸只有一部分，還有相當大的區域，被幾個別墅小區包裹進了自己家的范圍內，顯然開放度不太夠。這也是早期比較粗放式發展的體現之一，后來開發的九龍湖基本就沒有這個問題的困擾，濱湖開放度很高。

未來土山機場搬遷后，東山與南京主城直接溝通的路徑一旦被激活，包括地鐵5號線的加入，百家湖一帶的唯一性或也會有一定程度的降低。