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展望2024年，悉尼房產市場的價值仍在穩步上升。盡管待售房源數量有所增加，但強勁的買家需求依然是推動整體價格上漲的核心因素。

然而，隨著上市房源的增加、房價可負擔性受限，以及高利率環境的持續影響，價格增長在過去幾個月明顯放緩，并呈現出逐步回落的趨勢。

目前，悉尼房產市場面臨的主要問題是高稅收和高房價導致的低可負擔性，以及經濟疲軟引發的投資者信心下降。

悉尼總房源量

悉尼30日內新上房源量

未來十年，悉尼的人口密度將進一步增加，這已成定局。

預計到2034年，新南威爾士州將新增近100萬人口，其中超過65萬人將選擇定居在悉尼。 這一增長將進一步加劇悉尼本就供不應求的房地產市場壓力。

雖然這意味著悉尼房產市場在長期內仍具增長潛力，但短期內受到多重因素的影響，投資者需更加審慎地制定策略以應對挑戰和機遇。

2025年市場展望

根據CoreLogic的數據，從疫情初期到2022年1月的周期性高峰，悉尼住宅價格上漲了25.4%，隨后在2023年1月的低谷前經歷了13.8%的跌幅。

目前價格僅比前一輪高峰低1.4%，因此新的價格紀錄有可能在經歷2025年上半年的小幅回調后，于下半年末或2026年初創下。

然而，由于經濟數據未顯示任何強勁復蘇的跡象，個人認為整體漲幅可能不會超過4%，預計將與通脹保持一致。

所以2025年悉尼房地產市場或將經歷“前緩后升”的格局：

? 上半年：在高利率環境下，買賣雙方的信心或將保持低迷，市場表現較為緩慢。

? 下半年：隨著利率的下降，買賣雙方的信心有望回升，市場活躍度或將重新增強。

悉尼房地產市場最新整體情況

盡管待售房源數量增加以及房價上漲導致負擔能力下降，但新房建設放緩限制了新增住房供應，使買家需求集中于現有房源。

2023年，悉尼高端房產市場引領了新一輪房產周期，但在經歷了一輪大幅上漲后，由于可負擔性問題，價格較低的房產近期表現出更強勁的價格增長。

悉尼房價四分位漲幅情況

悉尼房地產市場正呈現出優勝劣汰的態勢，投資者和買家需密切關注各細分市場的動態，尤其是針對BTR（租賃型公寓）項目的推進及新項目的審批情況。

據預計，到2028年，悉尼將有約10,000套BTR房源入市，且未來幾年這一供應量將持續增長，為市場帶來新的投資機會與挑戰。

Build to rent項目數據

買賣雙方信心展望

中期來看，隨著未來一到兩年內利率的下降，買賣雙方的信心將逐步恢復，買家預計將重新進入悉尼房地產市場。

然而，負擔能力仍然是許多潛在買家面臨的主要挑戰。買家的支付能力將受到收入水平的制約，因此，如果投資，依舊建議聚焦于那些收入增長快于平均水平且居民收入來源多元化的地區。

類似于布里斯班的情況，應重點關注悉尼的富裕內環城區和正在進行城市更新的中環城區。這些地區的表現將優于價格較低的郊區，因為后者的居民在未來幾年仍將面臨較大的購房壓力。

2025年悉尼房產區域推薦

2025年，受人口結構調整、生活方式偏好轉變以及經濟因素影響，悉尼某些類型的住宅投資將優于其他類型住宅。

家庭獨立屋

由于家庭，尤其是有孩子的家庭，對空間的需求持續增長，優質住宅在成熟且富裕城區的需求預計將保持強勁。

盡管悉尼獨立屋的中位價較高，位于優質地段的家庭住宅依然具備穩健的長期資本增值潛力。

投資者應關注具有以下特點的物業：

? 3-4間臥室的獨立住宅

? 位于成熟社區，擁有寬敞的土地600平以上最佳

? 靠近優質學校、便利設施、交通樞紐和綠色空間

推薦區域：

東部城區：Randwick 、 Coogee 和 Maroubra 等區域因其優越的地理位置，靠近市中心、海灘、高質量學校以及生活便利設施，一直以來都深受家庭青睞。 這些區域不僅具有強勁的長期增長潛力，而且租賃需求穩定。

下北岸：投資者可以考慮 Willoughby 、 Lane Cove 和 Artarmon 等區域，這些家庭友好型社區不僅擁有優質學校和綠地空間，還交通便捷，距離市中心較近，深受租戶和購房者的青睞。

北部海灘區：在北部海灘， Dee Why 、 Mona Vale 和 Freshwater 等區域吸引了希望享受輕松海灘生活方式的家庭。 這些區域不僅靠近優質學校和戶外活動場所，隨著人們對生活質量和遠程工作需求的重視，展現出強勁的增長潛力。

中環城區的聯排別墅

聯排別墅因其相較獨立屋更具性價比，并且提供便利的生活方式，正逐漸成為投資者和自住者的首選。

隨著悉尼逐步向中密度居住模式轉型，聯排別墅的需求預計將持續增長，特別是在經歷城市更新的中環城區。

投資者應關注具有以下類型的聯排別墅：

? 3-4間臥室的現代設計聯排

? 位于低密度開發項目內，雙層土地200平以上最佳

? 強調功能性居住空間和擁有私人庭院

? 靠近便利設施、交通樞紐和社區配套設施

推薦區域：

內西區：Marrickville 、 Dulwich Hill 和 Petersham 因其豐富的文化氛圍、便利的 CBD 位置以及持續的 區域建面更 新，成為聯排別墅投資的理想 區域 。 這些 地區 深受年輕專業人士和家庭的喜愛，能夠在城市生活與郊區空間之間找到理想的平衡。

圣喬治地區：Hurstville 、 Kogarah 和 Carlton 這些區域憑借基礎設施的提升以及靠近悉尼 CBD 和機場的優越位置，正經歷顯著的增長。 特別是聯排別墅的需求非常強勁，成為家庭和專業人士的熱門選擇。

西北發展走廊：Rouse Hill 、 Kellyville 和 Castle Hill 憑借不斷擴展的基礎設施，包括購物中心和學校的完善，成為聯排別墅投資的熱門區域。 這些地區在提供經濟適用性、便利性和優質生活方式方面具有明顯優勢。

低密度公寓

相比高密度公寓開發項目，精品型、家庭友好的公寓在過去幾年中表現出色，并在未來有望繼續優于市場表現。目前，投資者可顯著低于重建成本購買成熟的精品公寓，這進一步提升了其吸引力。

投資建議：關注低密度、高需求區域

公寓投資的關鍵在于選擇位于人口增長區域的小型低層建筑，這些地區始終對年輕專業人士、學生和退休人士具有強大吸引力。投資者應優先考慮具備以下特征的公寓：

? 寬敞的1-2臥室戶型

? 配有陽臺、現代化裝修

? 靠近咖啡館、餐廳和公共交通

推薦區域：

東部海濱城區：Bondi 、 Bronte 和 Coogee 因其靠近海灘、城市中心以及豐富的餐飲和購物選擇，始終受到高度需求。 特別是那些擁有海景或便捷海灘通道的優質公寓，長期表現卓越。

內城區：Surry Hills 、 Darlinghurst 和 Redfern 是以生活方式為核心的熱門城區，深受年輕專業人士和情侶的青睞，這些區域提供活力十足的城市生活，且緊鄰工作場所、餐飲和娛樂設施。

在這些地區，設計精良的低層公寓項目仍能帶來穩健的租金回報和資本增值。

綜上所述，未來兩年隨著買賣雙方逐漸認識到通脹得到有效控制以及利率下調預期的增強，市場信心預計將逐步回升，交易活動也將隨之增加。

在2025年，我認為這是本地投資者和自住買家在大眾尚未全面進入市場前抓住房地產投資機會的關鍵窗口期。

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