一個(gè)禮拜前，廈門(mén)的那家國(guó)企—— 象嶼地產(chǎn) 掛出招標(biāo)計(jì)劃公告，對(duì)上海2024年八批次土地出讓中的三幅地塊有意向。

大伙幫它算了下，這三幅地的總投資額加起來(lái)得 超百億 。

真豪！

不過(guò)，真正到了土地出讓時(shí)刻，不知道為什么， 象嶼臨陣退縮了。原先放話(huà)的寶山那兩塊地，它沒(méi)去參加 。

目前，象嶼只報(bào)名了上海奉賢南橋新城的那塊地。地塊在12月31日出讓?zhuān)鹋膬r(jià)6.1億， 是本次7幅地塊中總價(jià)最低的一塊 。象嶼還拉上了另一家民企——天安中國(guó)一起。

這里岔開(kāi)一下，天安和象嶼淵源比較深，除了有高管從象嶼跳槽到天安中國(guó)，也不知道為什么，兩家公司之前在上海的好幾個(gè)項(xiàng)目的案名都是天安在前，象嶼在后。

話(huà)說(shuō)回來(lái)，上海奉賢南橋新城這塊地是上海2024年最后一次集中土地出讓的最后一塊地。競(jìng)爭(zhēng)這塊地的，還有另外兩家，一家是 保利置業(yè) ，另一家是 貝殼 。

貝殼要拿地不是什么新聞， 但出現(xiàn)在上海土地公開(kāi)市場(chǎng)，貝殼算是第一次 。

能參與上海的土拍，有錢(qián)是通行證之一。且不說(shuō)土地起拍總價(jià)本來(lái)就高，土拍的保證金要沉淀的利息也不少。 要知道， 從 繳納到?jīng)]有拿到地后 退 回，前前后后 加起來(lái)至少 要 7個(gè)工作日。有企業(yè)前前后后參加了數(shù)十場(chǎng)土拍，只拿到一塊地，光土地保證金利息就有一個(gè)億。

這一次，上海八批次土拍，7幅土地出讓?zhuān)还?6家企業(yè)報(bào)名，依舊還是央國(guó)企的主場(chǎng) ，唯一的新面孔就是貝殼。

在這次上海土拍之前，貝殼已經(jīng)在多個(gè)城市土拍中出現(xiàn)：

3月，北京市順義區(qū)空港地塊，有它。

6月，廣州荔灣區(qū)鶴洞路以南地塊，有它。

7月，西安市未央?yún)^(qū)兩宗商住用地，貝殼1.34億拿下，后 引入綠城管理代建 。

9月，成都錦江區(qū)金融城三期H12地塊，貝殼10.76億拿下， 準(zhǔn)備自己開(kāi)發(fā) 。

上述這些，屬于貝殼內(nèi)部篩選出的十個(gè)重點(diǎn)考慮拿地的城市，此外還有杭州、南京、深圳、蘇州、合肥。

截止到目前，貝殼旗下的貝好家，已經(jīng)在北京、廣州、西安、成都、上海和杭州注冊(cè)成立了公司。 這些公司都有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì) 。

按照這些公司的成立時(shí)間和它過(guò)往參與土拍時(shí)間推算，貝殼下一個(gè)要去參與土拍的城市，估計(jì)就是：

杭州。

貝殼很有錢(qián)。

截止今年9月底，它手握現(xiàn)金595億元（含受限）。 這個(gè)數(shù)字什么概念 ，截止今年6月底，排名在地產(chǎn)行業(yè)前十的綠城是750億元（含受限），龍湖也才500億元（含受限）。

貝殼要怎么做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)？反正單獨(dú)拿地、入股合作、找代建等，這一年來(lái)，它都在做，跟常見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有本質(zhì)的區(qū)別。

貝殼自己總結(jié)的說(shuō)法是C2M模式（Customer to Manufacture），從消費(fèi)者到制造者。用大白話(huà)講，就是先圈定客戶(hù)，再拿地賣(mài)房，以銷(xiāo)定產(chǎn)。

真要說(shuō)優(yōu)勢(shì)，或許 圈定客戶(hù) 上是貝殼的優(yōu)勢(shì)。 因?yàn)閭鹘y(tǒng)的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有貝殼那樣強(qiáng)大的數(shù)據(jù)庫(kù)。

開(kāi)發(fā)商更多傾向拿地、建設(shè)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，在項(xiàng)目建成之前很難跟客戶(hù)產(chǎn)生鏈接，僅在做產(chǎn)品定位環(huán)節(jié)有簡(jiǎn)單的客戶(hù)調(diào)研。而貝殼不同，它有能力用自己的大數(shù)據(jù)，提前挖掘購(gòu)房者需求，預(yù)測(cè)客戶(hù)意向的產(chǎn)品類(lèi)型和價(jià)格。

比如，今年上海第五次土拍的曹家渡地塊（后被招商+南通瑞城置業(yè)摘得），貝殼就提前在內(nèi)部向上萬(wàn)的經(jīng)紀(jì)人發(fā)起問(wèn)卷調(diào)研，問(wèn)卷選項(xiàng)里包含價(jià)格、面積段、戶(hù)型等，以此描摹出客戶(hù)畫(huà)像。

反正貝殼陸續(xù)從金茂、萬(wàn)科、金地、龍湖、萬(wàn)科等開(kāi)發(fā)商那，高薪挖了一批職業(yè)經(jīng)理人。

在貝殼的戰(zhàn)略邏輯里， 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，依然有利潤(rùn)可挖，有錢(qián)可賺 。

半年前，綠城的一位高管在一個(gè)非完全公開(kāi)場(chǎng)合說(shuō)，他們現(xiàn)在看項(xiàng)目前有時(shí)候也會(huì)找貝殼聊聊，因?yàn)樗l(fā)現(xiàn)一個(gè)很有意思的地方：

在不少城市，二手房成交量占到新房和二手房總成交量的60-70%了。

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