出品 | 搜狐地產&焦點財經

作者 | 王澤紅

房地產再次經歷調整的一年，“止跌回穩”成為新基調。

回顧2024年樓市，5月降低首付比例、取消商貸利率下限，9月底下調二套房最低首付比例、降低存量貸款利率、優化一線城市限購，11月契稅與增值稅雙降，取消普宅非普標準。

按照統計局70城房價指數，2024年新房房價回落至2019年左右，二手房房價回落至2017年附近。四季度以來，供需兩側政策密集出臺，銷售端、價格端逐步呈現企穩跡象。

在此背景下，房價是否已經調整到位？2025年樓市能否止跌企穩？房貸利率還有下調空間嗎？2025年是買房時機嗎？帶著這些問題，搜狐財經與經濟學家、華夏新供給經濟學研究院創始院長、財政部原財政科學研究所所長賈康進行了深度對話。

“今年底、明年初更多區域的房地產市場隨一線城市風向標作用而回穩，這個跡象已非常明顯，回穩后不少地方還會有一個大概率的逐漸回暖。”

賈康認為，買房的主體，在有自己心儀的購買目標情況之下，如果是用自己的錢而沒有特別的負債風險，那么要注意對"該出手時就出手"的時機掌握。如果推延到出現"買漲不買落"的臨界點，自己卻沒能夠在臨界點之前出手交易，經濟實惠就可能受到很大影響。

經濟學家、華夏新供給經濟學研究院創始院長、財政部原財政科學研究所所長 賈康

以下為搜狐財經與賈康對話精編

2025年初，樓市會止跌回穩

搜狐財經：這次住建會議后，很多機構認為房地產2025年“止跌回穩”的關鍵在于城中村改造、存量房“收儲”，對此您怎么看？

賈康：在這個視角上可能說大了，它僅是整個“組合拳”里的一項。如果談“止跌回穩”的關鍵，我愿意說是“雙軌”統籌--在"住有所居"保障軌上托底，和在商品房的市場軌上以“止跌回穩”對接健康模式，這個組合是關鍵。

城中村改造（可認為是棚戶區改造的升級版）和存量房“收儲”之后用于對保障性住房形成有效供給（"補磚頭"模式轉為更有效率和經濟合理性的"補人頭"模式），這是一種屬于社會政策托底的在保障軌上的安排，是爭取盡快使低中收入階層住有所居的一個重要舉措。

搜狐財經：請您再概括一下樓市“止跌回穩”的關鍵點。

賈康：關鍵點還是要相互呼應著做好保障房和商品房的“雙軌統籌"，現在是兩個方面都在發力：

保障房軌道方面，以資金支持各地土地收儲和收購存量房產，形成不是“補磚頭”而是“補人頭”的轉變，因為有可用的存量房屋以后，再配上政策的引導和?貼機制，就可使得中低收入階層住有所居的問題得到很好解決，提高效率增加了托底的進度，實際上是在地方轄區以消化一些閑置存量房達到住房的社會政策托底目標。

商品房軌道方面，2021年底中央經濟工作會議之后政策暖風頻吹至今，一線城市中廣州已經完全取消行政限購；此外，還有很多配套措施，如開發商方面走到了“白名單”制度的對象化支持。稅收制度也有進一步的放寬，契稅降至1%，很多城市不再區分普通住宅和非普通住宅，這對于購房者來說是非常實惠的。

搜狐財經：您認為樓市止跌回穩，還需要多長時間？

賈康：我的判斷是今年底、明年初，即2024年底到2025年上半年，會有更多區域的房地產市場隨著一線城市的風向標作用而回穩，這個跡象已經非常明顯了。回穩以后不少地方還會有一個大概率的逐漸回暖。

我們也不希望它陡然升溫，那么應該是相對健康的穩住市場以后，有所波動的過程中，不少地方是可能升溫的。不同地方肯定有差異，但從整體來看，略有升溫是合乎整個市場總體而言波動運行的周期邏輯。

總體來說，中國房地產市場這一輪的筑底，現在已經在見眉目，不僅是一線二線城市，還有部分三線城市也跟進了。在成交放量之后，北京的二手房均價已經見到上升，這對于更多的地方有風向標作用。

當然，不排除后續還有波動，但大的趨勢已越來越明顯，冰火兩重天格局之下，火的這一邊帶著冰的那一邊在波動中完成企穩后，會有一個回暖表現的過程。

現在的企穩不能理解為所有的城市都穩住了，但總體的主導傾向是穩住了，完全有把握不會崩盤。而且在企穩的同時，火的這一邊作用力越來越明顯，這個風向標的作用會更多地傳導至冰的那一邊。

開發商是春江水暖鴨先知，幾個月之前，杭州、寧波和廈門同一天出現“地王”，說明什么？這幾年以來開發商早已非常謹慎，現在一定是做了非常詳盡的市場調查后，覺得機會來了，才敢出手去拿“地王”。此后，上海又先后出現了兩次“地王”，那是它沉寂6年之后的表現。這些是火的這一邊的表現，帶有非常典型的風向標作用。

房價止跌已很明顯之后，買房該出手時就出手

搜狐財經： 2025年是買房的合適時機嗎？

賈康：買房的這一方，首先是應注意供求關系已經發生了重大變化，從原來賣方市場為主的格局，變成了買方市場為主，那么買方的從容程度大大提高了，但是要注意到在前面幾輪的變化過程中，在回暖的時候一定有一個"買漲不買跌"的臨界點。

所以，買房的主體，特別是老百姓為實現美好生活向往，有了自己心儀的購買目標情況之下，如果是用自己的錢而沒有特別的負債風險，那么就需注意對"該出手時就出手"的時機掌握。如果一直推延到了買漲不買落的臨界點出現，自己卻沒有能夠在臨界點之前出手交易，經濟實惠就要受到很大的影響，那就可能要以更高的代價才能實現自己美好生活的目標了。

搜狐財經：您認為目前的房價筑底了嗎？

賈康：總的大趨勢看，在越來越多的地方轄區，房地產市場的筑底企穩、止跌回穩已經相當明顯。

搜狐財經：這幾次會議之后，止跌回穩前加了“用力”二字，由此很多人認為房地產領域還有大政策，而且力度還不小，加重了一批買房“等等黨”的觀望情緒，對此您怎么看？

賈康：會有跟進的政策，如果一線城市中北上深可以進一步放松行政管制，那是很健康的，可以跟著在這個方向上做。現在政策是“小步走”，試探著逐漸放松，只有廣州一次性將行政限購全都撤銷，然后出現成交量的井噴現象。

我一直在強調，想買房的人一定要想明白，如果用自己的錢買心儀的房子，買到手那是享受生活。不用太計較購買后的賬面財富量值波動，不必過多考慮這個事情。看到當下這個趨勢，止跌回穩大體上差不多了，那么該出手時就出手，是最符合自己實際利益的。

搜狐財經：從降準降息的角度看，您認為2025年房貸利率還會下調嗎？

賈康：房貸利率不一定總是簡單地跟隨總體的降準降息通道上的基準利率，前一段時間對房貸利率有專門政策指導是明顯下調的，但節奏上未必踩著基準利率下調的時點，而且整體市場面上情況變化以后，不少城市的房貸利率從3%以下，又重新回到3%以上了。

這表明什么呢？金融界普遍的實際認知是，這一輪房地產市場下調的底已經看到了，而且已經大概率上穩住了，所以就沒有必要繼續下調房貸利率了，可以適可而止，并試探著再往上回升。各個地方肯定會有差異，但現在已經沒有繼續準備下調的聲音了，回調的卻已見一些報道。

搜狐財經：對于2025年的房地產走向之中的機遇，您如何看？

賈康：我認為供需雙方都要注意，現在的情況是面臨一個機遇期。順勢而為，乘勢而上，對開發商而言，要考慮自己的生產經營策略，應該有一定的前瞻性，有抓住機遇的自覺性；對于購房人而言，要密切注意自己的購買對象，要避免落在臨界點的后面。

構建發展新模式，四大配套缺一不可

搜狐財經：對于房地產發展新模式的構建，也是這幾年以來一直在談的話題，您有何思考或觀點？

賈康：新的模式，我認為就是中央過去說的健康發展長效機制，應該是一個意思。這個長效機制或者新模式怎么形成？中央在2016年930新政以后的經濟工作會議上，有畫龍點睛的一句話，就是要有基礎性制度建設，現在類似用語又再次出現在中央相關文件里。

基礎性制度建設，我覺得至少是四個方面的改革，要在一起形成高水平的配套：

第一是土地制度改革。房地產業隨著城鎮化的推進（我國還有提高真實城鎮化水平比較可觀的空間），還會有大量不動產的形成--房地產廣義的概念不僅是有住宅，還有工業的、商業的、行政的等等，當然住宅是老百姓最敏感的。形成房地產，它必然要用地，地皮如何有序、可靠而符合整體發展要求地供給出來，前面有一個重要前提，就是全中國基本農田要占補平衡。

這個占補平衡怎么做？重慶有經驗，但始終沒有得到正面推廣--就是地票制度+土地收儲制度，這件事情應該在改革方面動真格，才能夠適應城鎮化，有序地把地皮供出來。

第二是住房保障軌和市場軌“雙軌統籌"機制，要進一步改革完善。上世紀90年代后期提出建經濟適用住房之后，保障房具體形式曾五花八門，有一二十種。這些年已經比較清晰地落在保障軌住房供給基本形式上，就是租售并舉框架下，首先是公租房，再有政策性長租房，還有共有產權房，也就這幾類了，不要再搞得五花八門。

這個托底的事情現在正在抓緊做，從原來的棚戶區改造到現在的城中村改造，這是一回事。此外，存量房“收購"后變成保障房，從“補磚頭”變成“補人頭”，這是托底。

商品房要在現有政策引導之下，更好體現從"建房子"到"建好房子”的升級，更多地適應中產階層以上的需求，隨行就市，在公平競爭中間提高品質。現在于保障房供給托底托到位以后，這可以做得更從容。因為保障軌托底如果到了位，商品房價位的高或低就是規范的市場調節的結果，沒有特別的敏感性和殺傷力了。

第三是商業性金融和政策性金融雙軌運行的改革。支持房地產業的雙軌統籌，這是要長期存在的一種投融資機制，要把它健康化、完善化，這就涉及金融創新改革。

第四是完善房地產稅收制度的改革。典型如上海、重慶兩地早就試點的房產稅，但現在不適宜強調這個事，2021年曾經謀劃的試點擴圍，還要等待合適的時機。

我認為至少這四個方面是基礎性制度建設當中，缺一不可的。我們應該有通盤的、標本兼治而治本為上的系統集成思維框架，力爭基礎性制度建設的的改革攻堅具有高水平配套方案。