我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過13年摸爬滾打的經(jīng)驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

房段子購房咨詢團(tuán)隊（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊+新房、二手房買賣團(tuán)隊），針對你的個人問題，一些簡單的可以直接免費回答。

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會員

提問

段老師，現(xiàn)在新房開出來的好多都是千萬豪宅，動輒200平以上感覺越來越大越來越貴，買不起了啊，怎么辦，以后都買不起新房了，或者說不愿意花那么多錢買新房了，所以怎么買房呢？

房段子解答

買不起新房或者不愿意花那么多錢就不要以為追高，二手房也可以的。

不是新房買不起，而是二手更具性價比。

昨天我還和小伙伴們聊起，年底開始越來越多豪宅相繼問世，動輒200平起的千萬豪宅，讓普通大眾和新房越來越無緣了。

新房的拿地成本越來越高，戶型越來越大，總價越來越貴，為什么就不設(shè)計點親民的7090剛需房呢？

抱歉，除了極少數(shù)的89平人才公寓，市面上已經(jīng)很難找到100平以內(nèi)的新房了。

很明顯，新房往改善大戶型方向發(fā)展，這是上面在刻意而為之。

剛需房太多了，甚至存在積壓的問題（遠(yuǎn)郊新房+中心城區(qū)二手掛牌量），這種高周轉(zhuǎn)的野蠻化發(fā)展模式，因為這是上個時代為了適應(yīng)城市化進(jìn)程需要的產(chǎn)物。

現(xiàn)在房產(chǎn)過剩，自然不能一意孤行，因此自然要開始分化，實際從2020年開始，風(fēng)口突變，三道紅線壓垮了恒大、融創(chuàng)和碧桂園，剩下的只有國央企、地方平臺和債務(wù)良好的個別民企。

新房奇貨可居，新建商品房面積相比四五年前，可謂腰斬，從供需角度來看意思就很明確。所以現(xiàn)在新房的角色就是往市場化改善屬性走，這叫“支持多樣化改善性需求”，然后剛性住房的任務(wù)就交給二手市場（含少量保障房）來了。

因此別動不動就喊成都房價太高了，新房動輒三四五百萬，吼啥子嘛，百來萬的二手房是買不起還是看不上？新房本就不是針對普通剛需家庭的產(chǎn)物，總不見得普通老百姓天天去罵勞斯萊斯貴，Prada貴呢？

覺得新房貴，那是自己并不匹配，反過來，如果有實力的家庭，自然覺得新房還可以接受，多從表象看到本質(zhì)。

說這些也不是喊大家一味追高買新房，卷無止境，而是要認(rèn)清現(xiàn)實，匹配自己的才是最好的，我粉絲群體里既有預(yù)算幾十萬買個婚前蝸居的，也有百來萬一家三口自住的，更有三四百萬的六個錢包，還有全款入手千萬豪宅的大佬。

實在不行，要不等一等新房破發(fā)變二手？

會員提問

你好，我家打算買個房子中長期自住，考慮學(xué)區(qū)，目前我在金融城上班，需要套四，預(yù)算500-700吧，剛賣掉郫都二手房，家庭下在成華，天新有房，現(xiàn)在主要考慮天西，看重性價比和生態(tài)環(huán)境，而金融城只能買個套三落后的產(chǎn)品沒意思，現(xiàn)在就只看了天西的***、***，另外高新、武侯也在網(wǎng)上了解了下幾個樓盤。

房段子解答

是是

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

我也反復(fù)思考和權(quán)衡了你們的房產(chǎn)買法，本身來說是金融城上班，沒有絕對意義上的最佳位置，但是我寬泛地多選取一些板塊、樓盤來做對比分析吧。從大源西、新川和天C，再加一個武侯新城的武侯西派臻境來說（因為學(xué)區(qū)好），的角度來說，如果自駕的話，大源倒是一個不錯的折中區(qū)域。

我們先挨個來說，武侯新城南片區(qū)的武侯西派臻境，的確是一個熱門樓盤，比較偏向于西門西南方位的改善自住，因為周邊缺乏競品，所以幾乎三開三罄（只剩少量房源），從去化來看是比較不錯的。

要說理性考慮的話，它可能是真的比較完美的答案了，什么叫理性？一方面主城區(qū)武侯區(qū)是比較偏安穩(wěn)的區(qū)域，從周邊次新二手（3萬左右行情）以及每次的去化熱度來說，都是得到了市場驗證的。另一方面依托3號線以及換乘，到金融城，其實都還算很近，能較好地滿足自住通勤需求。第三方面，本身西派+臻境的雙IP效應(yīng)，展示出來的產(chǎn)品力，顏值，戶型得房率，改善性，預(yù)算的匹配度等角度，都是很好的答案。第四方面，小學(xué)中學(xué)對口劃片很單一精準(zhǔn)的北二外學(xué)校，放在整個成都也是排的上號的學(xué)區(qū)房概念，所以教育也有較好的托底作用，武侯的高中指標(biāo)到校也不錯，上千個名額，所以從這個角度來說，讀書也很穩(wěn)（關(guān)于教育，這個沒辦法絕對的衡量，專門做學(xué)區(qū)的博主也是如此，大多摻雜了主觀觀點，只能說社會正常評價標(biāo)準(zhǔn)）。

所以我覺得武侯西派這個，可能是比較集大成者的買法。當(dāng)然也有一些缺點，單價總價不多說了，大家都不便宜哈。主要是武侯新城界面上還不是非常的高大上，存在一些以后的拆遷征地改造預(yù)期，時間兌現(xiàn)可能會拉長，但是基礎(chǔ)的教育商業(yè)交通都是很不錯的狀態(tài)，能偏保守安分安全的買法的話，我覺得就足夠了，但是要考慮很大的發(fā)展價值預(yù)期的話，可能它就過于保守了。

此時我覺得188戶型已經(jīng)足夠優(yōu)秀了，沒必要強(qiáng)上225戶型，過大的產(chǎn)品過高的總價，我擔(dān)心①預(yù)算壓力，②未來的流通性，這里不展開敘述了。

然后來到大源西，遠(yuǎn)達(dá)首批次開盤，熱度也很高，T3的有164，T2的有188戶型，整體來說戶型表現(xiàn)中規(guī)中矩，層高不錯https://weibo.com/1551561845/ObbtzevF6

從前面的幾個維度來說，我覺得板塊的價值還是比較安全穩(wěn)健的，保值增值性沒有壓力，學(xué)校也是大源這邊體系內(nèi)的小學(xué)初中，不會差，也是一般意義上的學(xué)區(qū)房范疇。唯二的槽點，我覺得一是遠(yuǎn)達(dá)的開發(fā)產(chǎn)品口碑一般，談不上很精致，沒有西派臻境那種精致感，戶型也沒有卷上天，另外一個就是單價整體偏高，對應(yīng)的總價就有點超預(yù)算了，T3的164戶型，差不多是600左右的總價，雖然滿足預(yù)算，但是產(chǎn)品力有些失望。T2的188戶型最好，不過要多出來100多萬的總價，壓力也會顯得更大一些。

換一句話來說，假設(shè)你們抗壓能力比較強(qiáng)的話，我建議優(yōu)選一下首批次的188戶型（700左右，還不一定搶得到，房源不多，而后續(xù)批次的該戶型又可能漲價）。如果搶到了那么就安穩(wěn)上車，如果沒搶到，那么就再合計預(yù)算，退守武侯西派（這個不強(qiáng)求，可能你們壓根就沒考慮過武侯？）。

其他的新川、天C，說實話，我并不很建議了，雖然我也買了，但我客觀的說，當(dāng)前還很難撐得起600多萬的預(yù)算級別，天核好一點，但是也不像以前那么穩(wěn)妥的感覺了。

來到新川，預(yù)算能達(dá)到六七百萬的話，保利新川天珺，我覺得可以放棄了，此時匹配169的戶型，是比較對的，總價大概是600左右，單價雖然看起來比遠(yuǎn)達(dá)低了幾千，但實際的板塊價差不止于此。而且學(xué)區(qū)差異目前來說也挺大，保利新川適合500萬預(yù)算內(nèi)的，買143戶型好。當(dāng)然有一說一，我覺得保利的戶型真的太好了，吊打遠(yuǎn)達(dá)164戶型，不過也是各有利弊的買法。

最后就是天C，現(xiàn)在整個天新預(yù)期看空還是比較明顯的，不管未來如何發(fā)展，這種輿論影響就是會真真切切的影響到市場行情和價值，之前的保利這類，成交價都只有2萬多了，所以再買3萬甚至好幾的新房，自住尚可，但投資性已經(jīng)大不如從前。

招商時代公園的174戶型，得房率是比較低的，但是地段相對核心，優(yōu)勢也有只不過放在當(dāng)前，不太明顯。通勤相比武侯、大源更遠(yuǎn)，板塊的保值性也比較受到質(zhì)疑，長期的發(fā)展趨勢，我覺得從早年的規(guī)劃高度和呈現(xiàn)效率來說，都要大打折扣，如果你們不抱著10年以上的長期主義，我覺得沒必要被PPT給畫餅了。

閱天府的產(chǎn)品和得房率這個是很好的狀態(tài)哈，單價優(yōu)惠下來倒也不高，我覺得是想對比較有誠意的，雖然從外部的學(xué)區(qū)、板塊預(yù)期，通勤的角度來說沒啥很大的亮點，但架不住面積大，單價低，未來的未來，我估計它可能會因為面積大，反而成為一個增值有亮點的買法（不是板塊增值性，而是純粹面積堆疊出來的價值）。

最后看公園區(qū)的麓湖西派臻境，這個也是卷上天的產(chǎn)品，但是公園區(qū)的定位不如天西，弱一檔，和新川差不多的哈，所以也別互相踩踏，其實價值段位差不多。

從產(chǎn)品來說，自然沒啥好挑剔的，但是從買入的成本來看，也并不低，而且價值預(yù)期并不算高，和新川的遠(yuǎn)大類似，所以可能最終的回報率并不高。

綜合一下，我簡單粗暴地預(yù)估了下未來的增值總額和投資回報，詳見配圖。單純看數(shù)據(jù)，閱天府因為單價低面積大，取勝，但是要綜合考慮板塊的安全性，學(xué)區(qū)的穩(wěn)健性，我建議還是回來繼續(xù)看大源和武侯新城或者閱天府。

預(yù)算高就優(yōu)選大源遠(yuǎn)達(dá)的188戶型，預(yù)算卡在600出頭的話，就直接上武侯西派或者投資回報不錯的閱天府。

會員提問

本人目前武侯區(qū)高升橋地鐵附近有一套小房子自主，婚前買的，有公積金貸款，結(jié)婚以后沒買房子。現(xiàn)在有一個小孩2歲，老公常年異地工作，公務(wù)員。然后我現(xiàn)在工作地點變了，在簡陽18號線三岔站附近2公里處。因為現(xiàn)在自己住的房子一是離單位太遠(yuǎn)（60公里），二太小不適合老人孩子三代人住，現(xiàn)在就想買一個房子，需求就是

1.靠近地鐵，我依賴地鐵去簡陽上班；2.套三適合三代人居住；3.學(xué)區(qū)比較好，因為我自己現(xiàn)在住的房子孩子可以讀雙楠實驗，然后在三岔單位那邊現(xiàn)在有實驗小學(xué)東部新區(qū)分校、成都七中東部新區(qū)分校（k12），都招生了，但是個人感覺生源不行都是鎮(zhèn)上的，所以想買一個好學(xué)區(qū)的；4.不說漲價，起碼保值把；5.預(yù)算200萬。就希望你能推薦一下板塊和具體的房子。二手房和新房都可以的。

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

你的情況其實就像你說的，本身情況是非常清楚的，從孩子未來讀書，從自住需求，從通勤角度來看，我覺得都迫在眉睫進(jìn)行一場置換了，這個想法一旦確定，就要堅定地執(zhí)行起來，尤其是遇到合適的買家買你高升橋房子，要果斷一些，不要總擔(dān)心自住過渡的小問題。

話說按照你三岔的工作通勤來說，最好還是地鐵18、19號線，基本上是快速路線，單邊通勤時間可控，每天早晚往返不累，但是考慮到孩子讀書和樓盤的價值，又不能去三岔這種類似三圈的區(qū)域，你提到的生源的確很重要，當(dāng)前那邊生活氛圍還不濃厚，讀書也不實際，最關(guān)鍵還是樓市價值的問題。

折中一下，其實能選擇的就是18、19號線的主城區(qū)域。

比較經(jīng)典的買法，我覺得就是海昌路附近，但是偏向高新區(qū)一側(cè)（學(xué)區(qū)更好，上學(xué)更近），依托18號線，海昌路到三岔大概不到30分鐘，對你上班是非常有吸引力的。

這邊推薦看看金地天府城，距離地鐵站適中，本身是次新盤，高新新川B學(xué)區(qū)，房價和生活氣息也比較濃厚，你的預(yù)算，可以買到99平的套三雙衛(wèi)，戶型是不錯的，你們可以找中介好好帶看下，以后老人帶孩子，兒童房，以及你們的主人房，都比較有隱私，舒適性更好一些。

當(dāng)然，這個樓盤也有一些小問題，比如超高層，高容積率等，但電梯還是充足的，以后孩子讀書，上班都挺好，建議多看看這個小區(qū)里滿足預(yù)算的大戶型，然后優(yōu)選品質(zhì)房源，再擇機(jī)砍價到最低即可。

金地周邊，比較典型的，還有兩個，不過距離地鐵稍遠(yuǎn)，這個要實測下自己的接受度。一是龍湖九里晴川(70多平的套三，相對蝸居，但是小區(qū)品質(zhì)較好），二是中德英倫世邦k、j區(qū)（89平左右的套三雙衛(wèi)，贈送比較大，所以也很舒服，而且不是超高層，建議實測步行地鐵距離）。

至于你說的中海天府里，算是天東比較成熟的區(qū)域了，當(dāng)前價格我看好像距離200還有點遠(yuǎn)？是不是超預(yù)算了？如果200能拿下套三的話，我想自然也是非常優(yōu)質(zhì)的買法。

再說一個區(qū)位的買法，那就是錦江生態(tài)帶，和天新海昌路這邊其實是一個學(xué)區(qū)板塊，但是生態(tài)帶內(nèi)有好些小學(xué)，所以可能讀書更方便，依托這邊已經(jīng)建成的19號線，也可以達(dá)到讀書、自住和通勤的三重效果。

當(dāng)前比較合適的，就是萬科翡翠公園，它96平的套三雙衛(wèi)，也是很不錯的，大概200萬級別可以拿下，萬科的品質(zhì)較好，得房率較高，就在地鐵口，生活氣息也很濃厚了，但和金地天府城一樣，也是超高層哈，所以算是一個瑕疵了。至于房源的買法邏輯，和金地一樣，先看優(yōu)質(zhì)房源，再砍到預(yù)算范圍內(nèi)的極致性價比。

最后還是回到新房邏輯，基本上200萬能上的新房，極少極少，一般都是有大缺陷的才會是200萬級別，要么地段偏僻要么學(xué)區(qū)拉胯，要么產(chǎn)品難堪，總之不像個正常的買法。

當(dāng)前更多的還是專注于賣高升橋的二手房，然后從海昌路到怡心湖（地鐵站）來全面看房選房。