大家好，我是蘇北哥！今天又是周末，本月的第四周即將結束，2024年僅剩下最后四天。

01.

單價超7萬/㎡、趕10萬/㎡……年底南京這一種學區房價格又開卷？投資價值凸顯

年底這段時間，咨詢北哥買房問題的新粉依然不少，大家都在為明年的買房計劃做著打算，每個人的買房需求都不同，當然了大部分人是買房自住，但也不乏買房投資需求！

啥？買房投資？這個時間段還會有人買房用來投資？腦子抽了吧？相信很多人看到北哥這樣說，肯定會一臉質疑！

其實不然，當前的樓市行情依然是有人投資的，他們的需求也很明確，當前市場的確沒有什么實用的投資渠道！9月底、10月初那令人振奮的股市小陽春，早已春光不再，滬市近兩個月來一直在3300點上下浮動，再也沒有人討論這波行情到底是“慢牛”還是“快?！绷?，抖音上的“股評家們”，也慢慢沒了流量，也沒了聲音。

存銀行呢？別想了！經過近兩年時間的連續六次降息，國內六大行3年期大額存單利率已經統一降到了1.9%，相比10年前4點+的存款利率，當年200萬存銀行，月利息能達到8000多，完全可以覆蓋生活成本，如今只剩2000多，最多只能算是“零花錢”。再加上12月初，重磅會議提出明年將實行“適度寬松的貨幣ZC”，很多人已經將其與“大放水”聯系到了一起。

昨天一則重磅新聞傳出，YH行長潘功勝在金融論壇上表示2025年將有可能“強化利率ZC執行和傳導”動作，還將有降準降息。而12月份早些時候，外媒澎博社已經有預測文章發表，表示2025年國內的降息幅度將達到40個基點，為近10年以來最大降息幅度。

言下之意再清楚不過，貸款降息會降、存款利率一樣會降！既然如此，不如在樓市里再淘淘金，看看能不能找到回報率較高的房產產品。

而且站在投資性需求的購房人角度，現在的ZC環境也相當優越，南京目前已經全面放開了“限購”，外地人來南京隨便買，并且11月份南京已經部分放開了“限售”，買到手的房產，流通性也可以得到保證。

根據相關媒體爆料，目前南京已經出現了首套“兩年以內”二手房掛牌信息，這套房源來自大校場的華潤潤鴻府，該小區今年11月底剛剛交房，12月份業主就拿出來賣了，的確“光速”！掛牌總價475萬，戶型113㎡3房，折合掛牌單價4.2萬/㎡左右。

好了，南京房產投資的ZC已經理順了，接下來就是尋找合適的房源了，究竟當下什么樣的房源才值得投資呢？最近市場的兩套高價位成交房源給我們帶來了啟示！

一套來自南師大附近的漢口西路小區，12月初一套房源房價沖高，直逼10萬/㎡，創造了下半年南京二手房久違的天價。

一套22.65㎡的高樓層1房房源，225萬總價成交，成交單價達到驚人的99337元/㎡。就漢口西路小區來說，這套房源上漲幅度有多猛呢？同小區今年7月份，房源成交單價僅有63542元/㎡，等于5個月時間，漢口西路小區房價上漲了36000元/㎡左右。

另一套房源來自鼓樓龍江的迎江園小區，同樣是12月初迎江園小區一套36.64㎡的1房，277萬成交，單價高達75600元/㎡。

這套房源的漲價幅度也特別夸張，就在這套房源成交的前一天，12月7日迎江園小區也有一套房源成交，單價僅有49670元/㎡

也就是說迎江園這套小面積房源的成交單價同小區房源價格高出近2.6萬/㎡。

漢口西路小區和迎江園小區為何房源成交價格能夠逆勢上漲？背后有什么邏輯？首先這兩個小區都是鼓樓頂級學區房。

漢口西路小區是“力學小學+29中”頂配雙學區房，迎江園小區是“南師附中樹人學校雙學區房”，看到這兒有人又要質疑了，得了吧！就算是南京頂級學區房，房價也不可能逼近10萬/㎡，就算是“朗力拉+29中”頂級學區房看遍了，目前的成交行情也就是在6-7萬/㎡，何來10萬/㎡？

這就不能不說到漢口西路和迎江園這兩套高價房源背后的產品屬性了，它們都是自帶頂級學區的“極小戶型房源”。也就是大家常說的頂級“學票房”！

12月初漢口西路這套成交單價逼近10萬/㎡，面積只有22.65㎡，而根據之前該小區房源成交數據，類似極小戶型的成交單價一直都很高，成交單價沖到8、9萬/㎡很正常，而普通60-70㎡的房源，成交單價只在6萬+/㎡

漢口西路小區40㎡以下戶型成交歷史單價

漢口西路小區60-80㎡戶型成交歷史單價

迎江園小區房源價格也是一樣的，40㎡左右及以下的房源歷史成交單價也是很高的，7萬+/㎡，8萬+/㎡的房源比比皆是。

迎江園小區40㎡以下戶型成交歷史單價

02.

“極小戶型”學區房一直是今年南京二手房市場的香餑餑！目前南京頂級學區房市場，還有哪些極小戶型學票房價格在上漲？

“極小戶型”學區房在今年南京二手房市場，一直是令人艷羨的“香餑餑”，房價一再沖高，戰績卓著。誰說這種“學票房”不值錢了？在北哥看來就是非常不錯的投資產品，雖然成交單價比較高，但是人家“戶型小，總價低”，適合流通，在明年這種產品，熱度預計還會更高。

當前的樓市，起碼有三條ZC，有利于這種產品的流通。第一：限購已經全部打開，非南京戶籍有錢就能購買這種“學票房”，收藏兩套在手，低收高拋，比存銀行、炒股票劃算的多；第二：前文已經講過了，現在南京“限售已經逐步放開”，預計明年限售門檻將再降低，到時候這種房源流通更加便利；第三：也是最重要的一點，明年一套學區房可能可以提供多個學位。

今年11月份，張家港市忽然出臺了一條名為《實施房產產權與學位關聯政策的意見》的文件，乍一看，這條ZC是減低學區房的“含金量”，實則是利好學區房，因為它廢除了兩個舊制度：第一，一套房子只能提供一個學位；第二，房屋關聯學位的使用年限。

這也就是說，張家港以后一套學區房可以提供多個學位，買房人不再為學位被原房東占用而發愁、猶豫，想買直接就可以下手，所以“學區房沒有增多，其含金量卻增加了”。

這種神仙ZC，相信不可能只在張家港這種三線城市落地，最多算試行，最終還是要拿到南京、蘇州這種新一線頭部城市執行的。南京一旦落地，頂級學區房將火成啥樣？極小戶型的學票房房價還要漲到多少？各位粉絲可以自行腦補一下。

下面來看下，今年此類“極小戶型”的頂級學票房，在南京二手房市場的輝煌戰績。

今年4月份，雙匯文學區房，東寶路嘉景苑一套14.96㎡的1房，掛牌單價達到13.16萬/㎡，創造了今年學區房最高價格。

同樣是4月份，拉小+29中學區房峨嵋嶺，一套27.08㎡1房房源，228萬成交，單價高達84195元/㎡

今年6月份，瑯小漢口路校區學區房蘇州路小區，一套19.9㎡一房230萬成交，成交價格達到98842元/㎡。

今年8月，科睿+匯文雙學區房佳和園，一套51㎡1房小戶型，賣出了8.2萬/㎡的天價。

試問今年這些天價成交的頂級學區房，哪一個不是極小戶型房源？

所以對于2025年有投資需求的購房人來說，來年必須關注這種具備投資價值的“極小戶型頂級學票房”，現在我們就來看下南京頂級學區房市場，有哪些小區目前有這種極小戶型學票房戶型，而且還正在漲價？

拉小+29中雙學區房小區永慶村，37㎡左右1房房源，目前最新成交單價高達70626元/㎡，比該小區普通房源價格高出5000元/㎡左右。

永慶村小區極小戶型最新成交單價

永慶村小區普通戶型最新成交單價

力學+29中雙學區房小區山陰路，37㎡左右1房房源目前最新成交單價高達77373元/㎡，比10月份同小區極小戶型房源成交單價還上漲了近1.2萬/㎡

拉小+29中雙學區房怡景花園，41㎡左右1房房源目前最新成交單價高達63091元/㎡，比該小區普通房源價格高出近1.4萬/㎡左右。

怡景花園極小戶型最新成交單價

怡景花園普通戶型最新成交單價

銀城+匯文雙學區房天璽國際廣場，41㎡左右1房房源目前最新成交單價高達58254元/㎡，比該小區11月份極小戶型房源成交單價高出近1萬/㎡左右。

天璽國際廣場12月極小戶型成交單價

天璽國際廣場11月極小戶型成交單價

天璽國際廣場12月普通戶型成交單價

銀城+匯文雙學區房辰龍廣場，12月份極小戶型成交價格也在上漲，最新成交成交單價達到53784元/㎡，比該小區11月份極小戶型房源成交單價高出近1萬/㎡左右

金陵匯文雙學區房清河新寓二村，12月極小戶型成交單價達到58694元/㎡，比該小區普通戶型成交單價高出1.5萬+/㎡

清河新寓二村極小戶型成交單價

清河新寓二村普通戶型成交單價

游小+鐘英雙學區房的蔡家花園，12月極小戶型成交單價達到55158元/㎡，比該小區普通戶型成交單價高出1.2萬+/㎡

蔡家花園極小戶型最新成交單價

蔡家花園普通戶型最新成交單價

南師附中樹人本部雙學區房新河二村，12月極小戶型成交單價漲到77211元/㎡，比該小區10月份極小戶型成交單價高出1.5萬+/㎡，漲幅十分可觀，值得重點關注；同時該小區極小戶型房源成交單價高出近3萬/㎡

新河二村極小戶型最新成交單價

新河二村極小戶型10月份成交單價

新河二村普通戶型最新成交單價

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。