2024年即將畫上句點，回首這一年，房地產市場仍在經歷嚴峻考驗。

根據中指研究院數據，1-11月超千億房企僅剩9家，較去年同期減少7家；百億房企更是從去年同期的92家減至76家，在這場“大浪淘沙”中，多數房企難以招架。（數據來源：中指研究院）

但挑戰和機遇始終并存，當“潮水”褪去以后，哪些是“真金”，哪些是 “石頭”，會更加清晰。

近期，萬科在全國范圍不斷刷屏的銷冠和拿地表現，不僅展現出其過硬的市場競爭力，更彰顯了定海神針般的擔當。

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數據背后的市場洞察

讓我們先看看最新發布的行業數據。

近期，中指研究院發布2024年1-11月中國房地產企業銷售業績排行榜。榜單顯示：

前11個月銷售面積排名中，萬科位列TOP2；而在前11個月銷售額排名中，萬科位列TOP5。從銷售面積和銷售額的對比來看：

萬科更懂普通購房者需求，“以更高的性價比和品質取勝”的戰略，既順應了政策導向，也更符合市場需求。（數據來源：中指研究院）

（數據來源：中指研究院）

聚焦深圳市場，萬科打造的萬致天地更成為一匹超出所有人預期的“黑馬”。

位于坂雪崗科技城的萬致天地，2024年成交263套，傲居深圳市場同品類銷量榜首。（數據來源：CRIC）

項目11月29日開盤后僅半個月，便實現了超過80%的驚人去化率，現庫存僅剩53套。

40%的超高客戶轉換率，超40家先鋒企業入駐，印證了市場對其價值的高度認可。

項目的市場影響力更是令人矚目，2024年深圳市每散售成交5套寫字樓，就有一套來自萬致天地。

不僅市場為其買單，還引得龍崗區政府城投青睞，大批量采購70套40-46層高區稀缺單位。

最重要的，上述產品是寫字樓！寫字樓！而非住宅。

要知道，深圳樓市才剛剛止跌企穩，連續兩個月成交突破榮枯線，購房者絕對的謹慎和理性，多數住宅項目仍靠折扣加快去化，一個寫字樓項目憑什么？

另一個層面的對比，南山核心區的大部分寫字樓仍面臨去化難的問題，一個位于坂雪崗的寫字樓項目，憑什么能超越“深圳硅谷”？

把一個辦公產品打造成全市銷冠，讓市場用真金白銀投下信任票，萬科究竟做對了什么？

02

為什么是萬科

萬致天地為何成為銷冠？背后有三大原因：

第一、深耕的力量

從“城鄉結合部”到“深圳中軸”，從傳統外貿到跨境電商新高地，坂田的蝶變離不開一個重要的建設者——萬科。

回到1999年的深圳，那時的坂田還是不被看好的郊區，萬科就以四季花城項目首次落子坂田。25年來，萬科以“造家—造城—造中心”的全維度布局，見證并推動著坂田的每一步跨越。

項目分布示意圖

從居住配套看，萬科陸續打造了四季花城、萬科城、第五園、紫悅山等標桿住宅區，為坂田的城市化進程打下堅實基礎。

從商業配套看，萬致天地通過坂田萬科廣場的開業填補片區大型商業空白，進一步完善城市功能拼圖。

從產業服務看，萬科敏銳捕捉到坂田跨境電商的崛起。

深圳占據全球前20大亞馬遜賣家城市35%的份額，而深圳跨境電商的“龍頭”，無疑是坂田。如今，坂田匯聚了近1萬家跨境電商企業，年營收保守估計突破千億元，創造了龍崗區1700億元跨境電商交易額近一半的驚人業績。（數據來源：）

SmartScoutInsight、龍崗融媒

數據來源：

SmartScoutInsight

這種產業集聚效應催生了巨大的辦公需求，而坂田的寫字樓市場卻呈現出一個尷尬現狀：核心區域可售型優質寫字樓極度稀缺。

大量跨境電商企業不得不擠在老舊的產業園區里辦公，不僅企業形象難以提升，租金還居高不下。

寫字樓稀缺，導致租金連年翻倍上漲。據多家跨境電商信息服務平臺報道，坂田某寫字樓從2016年到現在，租金已經上漲了三四倍，高漲的租金讓入駐賣家經營成本飆升。

正是基于對坂田產業發展的深刻洞察，萬科適時推出萬致天地這一超級TOD綜合體，不僅為企業提供了優質辦公空間，更以完整的商業配套和生活服務，滿足了產業集群的全方位需求。

事實也證明了這一點：項目客戶和成交主力幾乎全部來自外貿電商產業鏈， 從11月29日開盤僅18天去化超8成的戰績，印證了坂田產業集群對優質寫字樓的強勁需求。

第二、TOD的力量

早在2016年，萬科就率先啟動“軌道+物業”開發模式，開發了全國首個TOD車輛段上蓋商住辦綜合體。

經過多年迭代發展，萬科已在TOD領域積累相當豐富的經驗。作為萬科TOD 4.0示范項目，萬致天地再次展現出萬科在軌道物業領域的卓越實力。

項目選址極為嚴苛，不僅坐擁坂田站上蓋，更緊鄰六軌交匯的五和站。這種六軌交匯的軌道優勢，在深圳全市僅占比0.65%，可謂極度稀缺的黃金資源。（數據由本號計算得知，僅供參考）

六軌交匯帶來的便利性無可比擬：從這里出發，4站可達華為總部，4站通達深圳北站，不換乘直達前海自貿區。這種高效的交通連接，讓坂田的企業既能扎根本地產業集群，又能便捷對接全市創新資源。

這正是萬科以25年深耕為基礎，以TOD開發為抓手，助力坂田“向中心進發”的深層邏輯。通過打造高品質的TOD項目，萬科正在將交通樞紐轉變為引領區域發展的新引擎。

第三、產品的力量

萬致天地總建筑面積約50萬㎡，由4棟塔樓組成，其中AB塔為辦公、CD塔為公寓，配備約15萬㎡的商業配套。這種多元業態的有機組合，為企業搭建起一個全時段運轉的產業生態圈。

在這里，企業將占據206米高度的城市天際線制高點。中空雙銀LOW-E玻璃幕墻在陽光下熠熠生輝，讓每一個入駐企業都成為城市商業名片的主角。這不僅是一個辦公空間，更是企業實力的象征，品牌價值的加速器。

產品方面，標準層約4.2米的層高遠超行業標準，比普通寫字樓3.6米的層高整整高出60厘米。71%的超高使用率，較傳統寫字樓55-60%的使用率提升了10%以上，讓辦公空間更顯開闊舒適。

效果圖

針對當下企業人才招募與留存的痛點，萬致天地給出了獨特解法：將辦公空間打造成讓人才愿意駐足的城市會客廳。

項目以“把生活裝進一座公園”為理念，打造了獨具一格的24小時都市自然社交中心。

實拍圖

約2.7萬㎡的在地自然博物館以“發現森林、遷徙公園、共生之境”三大核心空間，構建出城市與自然的和諧對話。

實拍圖

在這里，年輕人可以在“自在峽谷”尋找靈感，在“然趣廣場”邂逅同好，在“有閑營地”碰撞思維，讓工作與生活在城市生態中無縫切換。

這種自然辦公體驗還延伸至15萬㎡的商業中心。300+甄選品牌和100+區域首店圍繞“美食、潮流、運動、親子、藝文”五大社交生活方式，編織出一張富有活力的城市青年社交網絡。

項目“商業+立體公園”的創新理念備受青睞，今年國慶前三天，商場客流就突破33萬人次，成為深圳現象級新商業的代表作品。

實拍圖

一次與自然的邂逅可能催生創意的火花，一片戶外廣場可能孕育商業的契機。

這就是萬致天地為人才打造的“自然盡興”生活場景——讓辦公回歸生活本質，讓都市森林成為創新的沃土，用更有溫度的方式，為企業匯聚未來的創新力量。

03

從趨勢中發現價值

長期深耕帶來的品牌價值，正在被市場重新發現和定價。

從萬致天地半月去化超八成，一躍成為深圳銷冠的成績，到政府大批量采購的高度認可，都印證了一個道理：在充滿不確定性的市場中，頭部開發商的品牌溢價不僅沒有消失，反而愈發珍貴。

而站在資產配置的角度，當下或許正是重新審視寫字樓投資價值的時候。

在“房住不炒”的大背景下，與其跟風追逐動輒上千萬的核心住宅，不如尋找一個能持續創造價值的資產。

穩定現金流：養一只會下金蛋的雞

坂田的寫字樓租金，從2016年到現在已經翻了三四倍，這不是投機炒作的結果，而是產業集聚催生的自然需求。當一個區域聚集了上萬家跨境電商企業，寫字樓就不再是簡單的辦公空間，而是產業發展的必需品。

萬致天地大部分客戶來自跨境電商產業鏈，背后蘊藏兩重含義：一方面，這些企業年營收接近千億，租戶質量有保障；另一方面，由于整個產業鏈的配套都在這里，企業輕易不會搬離，需求具有持續性。

產業風口：普容人如何搶抓機遇

有一句俗話說得好：挖金子，不如賣鏟子。在這波跨境電商的產業風口中，寫字樓就是那把“鏟子”。

當傳統外貿還在賺取微薄加工費時，這里的跨境電商企業已通過數字化轉型，直接掌控從生產到零售的全鏈條利潤。這正是坂田能在短短幾年間聚集上萬家企業，創造近千億年營收的根本原因。

對普通投資者來說，創辦跨境電商企業或許有門檻，但投資坂田的優質寫字樓，卻是分享這波產業紅利的最佳途徑。

稀缺價值：不可復制的優勢

萬致天地的稀缺性體現在兩個維度：

一是坐擁坂田地鐵上蓋，毗鄰六軌交匯的五和站，這種優勢在深圳僅占比0.65%；

二是作為萬科TOD 4.0示范項目，配套15萬㎡商業體量和2.7萬㎡在地自然博物館，為企業提供了完善的生態辦公環境。

從長遠來看，在住房雙軌制、房住不炒的大背景下，商辦類資產或將成為值得關注的投資方向。

尤其是像萬致天地這樣既有產業支撐，又有區位優勢的項目，更適合追求穩定現金流的長期投資者。

選擇寫字樓投資，與其說是在買一個物業，不如說是在押注一個區域的產業未來。在這個角度來看，萬致天地的價值，也許會超出很多人的想象。