我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過13年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

房段子購房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買賣團(tuán)隊(duì)），針對你的個人問題，一些簡單的可以直接免費(fèi)回答。

復(fù)雜或者定制一些的問題，我們目前提供——

①單次咨詢（￥200元，單次問題及后續(xù)發(fā)散追問，限時1-2天）；

會員

提問

買新房需不需要看周邊二手房的價格呢？目前我看了**板塊，周邊大多是老舊的二手小區(qū)，次新的不多，只有1個，價格還行，但是比新房要低2千，這種算不算價值托底呢？

房段子解答

一個板塊內(nèi)，沒有拖后腿的品質(zhì)二手房，其實(shí)非常重要，以前我說過武侯新城的陽光城、金科，今天再看到琉璃場的新希望錦官府，感觸依然很深。

新希望錦官府雖然周邊被安置房包圍，但憑借金融城東、林家壩等異軍突起的概念，走出了獨(dú)立行情。

目前來看，高層的成交價基本穩(wěn)定在3萬左右，再不濟(jì)也是2.8+，這其實(shí)和周邊的萬科朗拾交子、城投錦上映的價格設(shè)定很雷同。

這意味著作為板塊內(nèi)的二手標(biāo)的，新希望錦官府并沒有給區(qū)域拖后腿，周邊一二三級市場，應(yīng)該對此表示“感謝不殺之恩”。

當(dāng)然，價格的固化也是相輔相成的，并非新希望能以一己之力強(qiáng)行拉高。

這種相輔相成的格局，就是當(dāng)前一個比較健康的樓市環(huán)境，反觀其他有些板塊，周邊次新品質(zhì)二手背刺相當(dāng)厲害，這就很尷尬了，唯一的解法就是熬下去，以時間換空間，熬一個并不確定的未來。

更具有賭性。

Ps：本文不構(gòu)成買房建議。

會員提問

預(yù)算300以內(nèi)，兩口子分別在金科北路和孵化園上班，最近幾年暫不考慮學(xué)區(qū)，想請你分析推薦一下區(qū)域或者二手小區(qū)，感謝感謝！前幾天賣掉了犀浦的房子，我想的是先考慮通勤，照顧我們兩口子雙方上班距離，其次要保值。能夠兼顧學(xué)區(qū)更好，老婆最受不了噪音。另外我的想法是這次買了，能不折騰就不折騰了，安心工作生活，也準(zhǔn)備要小孩，所以后期能兼顧讀書最好。這次賣房，我老婆一是覺得賣低了，二是沒住兩年就搬家，舍不得，這次賣房搞的都影響家庭和諧了。

房段子解答

是是

較早前房段子會員付費(fèi)問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

首先還是恭喜你賣掉了犀浦房子，往后看翻盤的概率是很低了，還處于下行空間，當(dāng)前虧本出售是既定事實(shí)，但也是無奈之舉，假設(shè)賣晚點(diǎn)，再往后可能虧更多，之前這套算是投資失誤，有一定的家庭埋怨矛盾是正常的，但是現(xiàn)在埋怨不能解決問題，當(dāng)年多少人都看不懂行情，所以不是個人的問題，而是大社會環(huán)境的問題。

現(xiàn)在唯有家和萬事興，勁往一處使。接下來看看怎么買才是更好的選擇。考慮到你們也說過租房過渡，不是很著急買房，那么新房也是可以接受的。

從當(dāng)前來看，新房的產(chǎn)品格局，價值穩(wěn)定性，比很多二手房更加堅實(shí)，就像你犀浦的買家，他還面臨降價的可能，你現(xiàn)在買二手房也是一樣的擔(dān)心。但是新房有土拍價格和產(chǎn)品改善的托底，相對更安穩(wěn)。

我先給你推薦目前比較看好的4個新房，大的前置條件，還是滿足你們自主通勤的角度。往西門西南門方向走。

1、國賓：龍湖西宸御湖境 https://weibo.com/1551561845/O4ktZ2RXo 板式T2T3，從顏值到價格再到產(chǎn)品，都全面開卷，適合西門剛改自住。這個盤是金牛國賓的熱門樓盤，首批次已經(jīng)開盤了，還在醞釀二批次。

當(dāng)然，房子不可能全是優(yōu)點(diǎn)，不然我們就買不到，肯定也有缺點(diǎn)。這個盤的優(yōu)點(diǎn)是龍湖操盤，近公園，地鐵口，118平的套三雙衛(wèi)總價預(yù)估合適你的預(yù)算；但缺點(diǎn)在于T3產(chǎn)品，戶型不方正，而且學(xué)校不是很好，很一般。

目前項(xiàng)目還有優(yōu)惠，沒有到訪過的話，又確實(shí)感興趣的話，我這可以先幫你找找優(yōu)惠，你不要先去（下同）

2、【武侯新城·機(jī)投】中鐵建領(lǐng)樾：https://weibo.com/1551561845/4939036808185525 300萬級別小鋼炮，戶型非常卷，地段也很核心

這宗地的話，在機(jī)投板塊，整體是板式T2小高層，格局戶型都還不錯，你的預(yù)算可以看看116戶型，套三雙衛(wèi)，大概優(yōu)惠后是280-315萬，在戶型格局板式結(jié)構(gòu)上是優(yōu)點(diǎn)，對應(yīng)學(xué)校是川大附小，成都七中川大附中的分校，初中搖號，整體來說，我覺得優(yōu)點(diǎn)是預(yù)算合適，產(chǎn)品不錯，學(xué)校也可以。缺點(diǎn)是距離地鐵步行稍遠(yuǎn)（你們最好去實(shí)測下），機(jī)投是有航空噪音的，但是頻次不高了，這個可以通過后期封窗和新風(fēng)系統(tǒng)來解決。

3、【武侯新城·機(jī)投】德商西璟天璽：https://weibo.com/1551561845/O2mk73l72 純新房，300萬上下，政務(wù)中心，學(xué)校，次新盤扎堆

這個盤也是機(jī)投板塊，但是在9號線南側(cè)，和周邊很多新房扎堆出現(xiàn)，現(xiàn)在可以買109平的套三雙衛(wèi)戶型，300萬輕松拿下，本身來看也是典型的板式T2結(jié)構(gòu)，和領(lǐng)樾差別不大，但是很多人覺得產(chǎn)品更加有質(zhì)感，所以也可以蹲守一下。目前對外的按揭3%，全款5%，我這邊還可以額外幫你爭取一點(diǎn)案場折上折。

它的缺點(diǎn)和領(lǐng)樾差不多，但是優(yōu)點(diǎn)我覺得學(xué)校是七中墨池，學(xué)區(qū)好。https://weibo.com/1551561845/O80p0s1dj

4、【簇橋】復(fù)地崑玉錦城：https://weibo.com/1551561845/N9xEYjSD9 低門檻，學(xué)區(qū)，地鐵盤，未來可期，200多萬300萬可上

這個盤算是網(wǎng)紅盤，此前拿地捂盤，現(xiàn)在才開了首批次，按照一房一價賣，但沒去過之前還是可以找找優(yōu)惠哈。

辯證地說這個盤，優(yōu)點(diǎn)是——

1、推送的樓棟房源清水發(fā)售，考慮到清水限價2.2萬，整體的單價總價十分可控，估計200多萬預(yù)算就可以拿下；

2、簇錦地鐵口，1個站即可到華興換乘9號線，是西南方位上的十字交通要塞，不論是主城上班還是南門就業(yè)，通勤便利度都沒問題。

3、整個太平寺板塊占地大，夠規(guī)整，處于黃金3.5環(huán)軸線上，未來打造的空間預(yù)期不低。

4、目前按照劃片，是對口公辦K12教育的北二外學(xué)校，教育資源很不錯。

5、產(chǎn)品好，純板式、一梯一戶，主力戶型132-143平都跟得上新房內(nèi)卷節(jié)奏。

但不可否認(rèn)的是，也有一些缺點(diǎn)——

1、當(dāng)前地段的城市界面欠佳，周邊的家居市場還一直存在，需要耐心等待幾年的騰籠換鳥。

2、復(fù)地開發(fā)商此前因?yàn)橘Y金問題拖拖沓沓，但現(xiàn)在活過來了，復(fù)地目前“土地款已全部補(bǔ)足，工地全面復(fù)工”，而且“復(fù)地母公司復(fù)興目前標(biāo)普平級雙A”。

綜合來看，我個人覺得比較建議看德商西璟天璽（學(xué)校好，武侯核心區(qū)，周邊改善樓盤多）；復(fù)地崑玉錦城（沒有航噪，學(xué)區(qū)好，價格性價比高）。

當(dāng)然，還是要建立在你實(shí)地看房，實(shí)地比較戶型，對比得房率價格后我們再繼續(xù)研判（這個持續(xù)分析）。

至于說二手房的話，我建議看看武侯新城的西派城A區(qū)，目前買得到114平的套三雙衛(wèi)，但是2T3戶，學(xué)區(qū)也一般，只不過即買即住周邊人氣比機(jī)投簇橋熱鬧一些。最終還是價格，我覺得可以再熬一熬，等一等。

同屬機(jī)投這邊的，也可以看看非常次新的美泉悅府、香悅府，目前價格比較低，2萬左右，總價十分可控，也有航噪問題，能接受的話，我們后面再對比周邊新房來做分析。

最后的方向，就是推薦看看青羊蔡橋的綠地新里城（120平的套三雙衛(wèi)，學(xué)區(qū)可以）。

萬家灣的光華壹號（次新，品質(zhì)好，單價也合適，但很多是清水房，學(xué)區(qū)不如蔡橋那邊更突出，但還是融入青羊大環(huán)境，整體不錯的）。

以上這些基本上就是沿著9號線來銜接未來通勤，兼顧到預(yù)算下的核心買法，新房二手房都是可以的，主要還是評判性價比和產(chǎn)品差異，當(dāng)然也有一些額外的前提，比如噪音，界面配套等，這個就接下來花點(diǎn)時間，多去線下看看了，主觀感受喜好是很重要的哈。

會員提問

預(yù)算250w 以內(nèi)，三室電梯房，最好兩個衛(wèi)生間，離目前住的地方前鋒路地鐵站十公里以內(nèi)，學(xué)校比現(xiàn)在的好就行，不需要特別好（現(xiàn)在是金牛一片區(qū)），小區(qū)品質(zhì)相對好，好停車。目前比較傾向于建設(shè)路小學(xué)附近。還沒有實(shí)地看小區(qū)，孩子明年讀小學(xué)。

房段子解答

較早前房段子會員付費(fèi)問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

整體來看，你的需求還是非常明確的，要兼顧到前鋒路為據(jù)點(diǎn)，考慮到北門和市中心的通勤問題，然后尋找?guī)в兄械绕蠈W(xué)區(qū)的套三買法。

按照250萬的預(yù)算來看，不踩坑的話，新房基本是沒有可選的了，能滿足這個預(yù)算級別的新房，大多是非核心或者二圈層，價值和通勤意義不大，唯一相對符合的中建匠心里，最低門檻大概是250萬，不過學(xué)區(qū)表現(xiàn)一般，僅供參考：https://weibo.com/1551561845/O2dB69OsD

主流的買法，要考慮到教育的話，我覺得還是要回到二環(huán)周邊，可能才帶有明確一點(diǎn)的學(xué)區(qū)概念。

具體來說，從我多年的房產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，我建議以下買法。

1、杉板橋一帶，看建設(shè)路楓林校區(qū)，目前還沒畢業(yè)出口，但后面根據(jù)街道劃片原則來看，大概率是成華三區(qū)和本部一樣，初中對口的是區(qū)內(nèi)比較好的49中、華西、英才以及石室初中，當(dāng)前行情可以買到招商中央華城二期的98平戶型，標(biāo)準(zhǔn)的套三雙衛(wèi)格局，現(xiàn)在**萬可以拿下，但是低點(diǎn)我覺得可能要**的樣子，估計在年內(nèi)年底有望出現(xiàn)，所以看好了樓盤戶型后，多觀察觀察，多盯一盯其中的優(yōu)質(zhì)房源（樓棟朝向視野采光裝修樓層都不錯的房源，下同），看準(zhǔn)了房源，再談價格，而不是設(shè)定了價格，去選劣質(zhì)房源。

這個盤基本面就是剛需剛改，沒有特別大的產(chǎn)品亮點(diǎn)，但是地段優(yōu)勢突出，綜合價值比較可以。

招商隔壁可以再兼顧性看看萬科金色樂府，品牌地段都更好，但是只有88-90平的套三1.5衛(wèi)產(chǎn)品，不是嚴(yán)格意義上的雙衛(wèi)，再加上超高層，四梯八戶，所以還是比較具體的，目前**萬左右可以拿下，我也是建議多觀察一陣子，可能**左右是底部。不過要確定可以接受超高層和梯戶比以及1.5衛(wèi)的問題。

周邊還有金房璽座（小開發(fā)商，主要看小區(qū)本身的維護(hù)品質(zhì)，可以買95平的套三雙衛(wèi)）；藍(lán)潤V客東區(qū)（剛需盤，小樓盤，三梯八戶，95平戶型可以卷成套四雙衛(wèi)，功能更強(qiáng)，但是也很局促，看家庭人口多少？）

然后來到電子科大這邊，可以看龍成小學(xué)（龍江路小學(xué)成華校區(qū)，成華五區(qū)，也不錯）旁邊的太陽公元一期，是比較成熟的地段，偏剛改的樓盤，88平的標(biāo)準(zhǔn)套三雙衛(wèi)，目前行情在**萬左右，估計最低在**萬可以拿下。

其實(shí)萬象城的華潤24城五六七期也可以買，配套完善，石室小學(xué)也不錯，但是都只能買到單衛(wèi)產(chǎn)品，功能性欠佳一點(diǎn)。

2、金牛區(qū)，整體優(yōu)質(zhì)資源在人北小學(xué)和石筍街小學(xué)這邊，你本身也是金牛人，就很懂哈，小學(xué)優(yōu)質(zhì)，初中均衡，高中的重點(diǎn)學(xué)校指標(biāo)到校很不錯。

人北小學(xué)就看龍湖上城天街廣場，商業(yè)地鐵學(xué)區(qū)人氣都拉滿，南下北上上班都很方便的，但是返遷房，目前可以看到103-106平的套三雙衛(wèi)戶型，預(yù)期價格到**萬內(nèi)包干是大概率事件。

石筍街這邊我看好中鐵馬家公館，有100p左右的套三雙衛(wèi)可以上車，價格都好商量，核心思路我覺得一是滿足雙衛(wèi)功能，二是小學(xué)高中都比較有保障，三是溢價不明顯，估計**萬是比較能拿下來的最終價格，所以綜合的均衡性比較好。

3、青羊區(qū)的教育整體是比較不錯的，但是要犧牲雙衛(wèi)功能，建議考慮青二人民公園這邊的匯廈少城文墨閣、匯廈少城錦官郡，可以買到七八十平的電梯套三，距離錦江賓館很近了，旁邊去5號線北上大豐也很便捷，學(xué)區(qū)整體更上一個臺階，到前鋒路我看了下，也不到10km，是比較偏向?qū)W區(qū)的買法哈。

總的來說，成華是比較熱鬧舒服的，但是學(xué)區(qū)表現(xiàn)中等稍微偏上。金牛比較均衡化，可以重點(diǎn)看看。青羊比較偏學(xué)區(qū)買法，但是自住體驗(yàn)一般。