陳偉奇：工程案件律師

陳偉奇個人社會職稱

政協茂名市電白區第二屆委員會委員

貴州省茂名商會執行會長

振興電白廣州聯誼會常務副會長

西南政法大學法學博士

西南政法大學中國法文化研究傳播中心研究員

廣東盈隆律師事務所　副主任

廣東盈隆（貴陽）律師事務所管委會主任

盈隆法律研究中心主任

中國廣州仲裁委員會仲裁員

廣州市司法局調解專家

建設工程合同糾紛專業律師

工程案件律師

廣州大學不動產研究中心研究員

茂商新媒體平臺“茂名故事館”、“商訊0668”常年法律顧問

《民法典》第八百零七條之規定，“【發包人未支付工程價款的責任】發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”

根據上述法律規定，優先受償權是承包人依法享有的權利，在發包人欠付工程款的情況下，承包人可依法主張優先受償權。但是，如果工程項目已經全部銷售完畢的情況下，承包人是否仍享有優先受償權？

如果工程項目在起訴后仍未取得建設工程規劃許可證的情況下，承包人是否仍享有優先受償權？

讓我們通過解讀最高人民法院的案例來進行分析。相關案例：（2021）最高法民終958號。

2011年7月26日，房產公司（甲方）與某乙建設公司（乙方）簽訂《承包協議書》。

2011年9月20日，某甲房產公司（發包人）與某乙建設公司（承包人）簽訂《建設工程施工合同》。

2013年7月6日，發包方（甲方）某甲房產公司與總承包方（乙方）某乙建設公司簽訂《施工承包補充協議》。

在2013年8月15日，4號、5號樓未經五方竣工驗收，僅有設計單位、勘察單位、監理單位、施工單位四方在驗收意見上蓋章確認，建設單位某甲房產公司未在驗收意見上蓋章確認。

2017年12月6日，某甲房產公司在晨報上刊登通知：“由某甲房產公司開發的明苑小區4號、5號樓，現已達成入住條件，請各安置戶自本通知之日起30日內來公司辦理入住手續。

2018年2月8日，某乙建設公司同公證處公證員蔡某和公證員助理來到涉案工程附近一處新建的樓房處，指認該處就是某甲房產公司辦公地點，并向對方工作人員遞交了《建設工程結算書》，對方拒絕接受、簽字。某乙建設公司將上述資料放在其辦公桌上后離開。公證員對送達建設工程結算材料的過程進行證據保全公證。

后某乙建設公司與某甲房產公司之間就結算問題無法達成一致，某乙建設公司向法院提起訴訟，訴求某甲房產公司支付工程款、享有優先受償權等。

一審法院認為，關于某乙建設公司是否就某甲房產公司欠付工程款對4號、5號樓折價或拍賣的價款享有優先受償權的問題。《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》（法釋〔2018〕20號）第二十二條規定：“承包人行使建設工程價款優先受償權的期限為六個月，自發包人應當給付建設工程價款之日起算。”某甲房產公司依據該規定抗辯稱某乙建設公司于2018年8月6日向一審法院提起訴訟并主張對案涉工程享有優先受償權，該日期距某甲房產公司最后的應付款日期2017年12月已超過六個月，且某乙建設公司未舉證證實其在6個月期限內向某甲房產公司主張過優先受償權，故其該項主張已超過行使期限。

而《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（法釋〔2020〕25號）第四十一條規定：“承包人應當在合理期限內行使建設工程價款優先受償權，但最長不得超過十八個月，自發包人應當給付建設工程價款之日起算。”

《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規定》（法釋〔2020〕15號）第二條規定：“民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，當時的法律、司法解釋有規定，適用當時的法律、司法解釋的規定，但是適用民法典的規定更有利于保護民事主體合法權益，更有利于維護社會和經濟秩序，更有利于弘揚社會主義核心價值觀的除外。

依據上述法律及司法解釋的規定，本案雖屬于《中華人民共和國民法典》施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，當時的法律、司法解釋對于行使建設工程價款優先受償權的期限亦有規定，但適用新的解釋更有利于保護實際施工人的合法權益、維護社會和經濟秩序、弘揚社會主義核心價值觀，故對本案工程價款優先受償權行使期限的認定應適用《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（法釋〔2020〕25號）第四十一條規定的最長不超過十八個月的除斥期間。

某乙建設公司就本案的起訴日期距某甲房產公司就4號、5號樓的應付款日期2017年12月尚未超過十八個月的除斥期間，一審法院認定某乙建設公司關于4號、5號樓、地庫工程款享有工程折價或者拍賣的價款優先受償權的主張未超過行使期限。

根據《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》（法釋〔2018〕20號）第二十條規定：“未竣工的建設工程質量合格，承包人請求其承建工程的價款就其承建工程部分折價或者拍賣的價款優先受償的，人民法院應予支持。”案涉4號、5號樓、地庫雖未經竣工驗收合格但某甲房產公司已實際占有使用，應視為對工程質量的認可，某乙建設公司就4號、5號樓、地庫未付工程款享有工程折價或者拍賣的價款優先受償權的主張亦符合法律規定應予支持。

上述司法解釋第二十一條規定：“承包人建設工程價款優先受償的范圍依照國務院有關行政主管部門關于建設工程價款范圍的規定確定。承包人就逾期支付建設工程價款的利息、違約金、損害賠償金等主張優先受償的，人民法院不予支持。”

因此，某乙建設公司僅就4號、5號樓、地庫工程款47948067.74元享有對4號、5號樓地、地庫工程折價或者拍賣的價款優先受償的權利。富房產公司雖主張案涉工程已全部銷售安置給拆遷戶，但未提交證據予以證實，即使存在部分房屋已銷售安置給拆遷戶的事實，某乙建設公司亦不因此而喪失對整體案涉工程依法享有的建設工程價款優先受償權，可在執行中依照《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（法釋〔2002〕16號）的規定處理。

因此，一審法院判決：某乙建設公司就工程欠款享有對涉案樓庫、地庫工程折價或者拍賣的價款優先受償的權利。

某甲房產公司不服一審判決，向最高人民法院提起上訴，稱“某乙建設公司對于4號樓、5號樓、地庫項目未取得規劃許可等手續導致合同無效的后果有重大的責任。某乙建設公司作為多年專門承包建筑工程項目的公司，在簽署合同時并未審查某甲房產公司是否辦理，其本身應當承擔重大責任，故其對于該部分工程不享有優先受償權。”

二審法院認為，關于某乙建設公司是否對案涉4號樓、5號樓、地庫、地庫項目享有優先受償權的問題。某甲房產公司上訴主張，某乙公司對于4號樓、5號樓、地庫、地庫項目未取得規劃許可等手續未盡審查義務大責任，其對于該部分工程不享有優先受償權。

《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》第二十條規定：“未竣工的建設工程質量合格，承包人請求其承建工程的價款就其承建工程部分折價或者拍賣的價款優先受償的，人民法院應予支持。”

案涉4號、5號樓、地庫、地庫雖未經竣工驗收合格富房產公司已實際占有使用，應視為對工程質量的認可，一審認定某乙建設公司就4號、5號樓、地庫、地庫未付工程款享有優先受償權并無不妥。工程未取得規劃許可等手續責任在于某甲房產公司，并不在于某乙建設公司，且法律并未以工程未取得相關手續作為承包人不享有優先受償權的條件。故對某甲房產公司的該項上訴意見，本院不予采納。

根據上述最高人民法院的裁判規則可知，涉案工程是否全部銷售或者取得規劃許可等審批手續，均不能對抗承包人依法享有的優先受償權。

至于住宅樓工程已經銷售的問題，根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》答復。

一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。

二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人”可知，對于承包人的優先受償權是否能夠對抗購房消費者，需要視消費者是否已經支付全部或者大部分購房款的情況而定，也就是，如果購房消費者并未支付全部或者大部分購房款，則承包人仍可請求對該房產進行折價、拍賣處理。

在2023年4月20日，最高人民法院發布《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》，加大了對商品消費者權益的保護。對此，承包人在主張優先受償權時，應該注意是否存在《批復》中的情形。

《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》（法釋〔2023〕1號）：你院《關于明確房企風險化解中權利順位問題的請示》（豫高法〔2023〕36號）收悉。就人民法院在審理房地產開發企業因商品房已售逾期難交付引發的相關糾紛案件中涉及的商品房消費者權利保護問題，經研究，批復如下：

一、建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權之間的權利順位關系，按照《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規定處理。

二、商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規定。

三、在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

陳偉奇律師工程案例100期之第十九期分享完畢。

供稿：陳偉奇

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整理發布：茂名故事館新媒體編輯部

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