簡單做個市場分析，講一下望京的房價。

望京的房價，相對來說，比較有特點，望京區域，從多個維度看也比較有意思，我覺得更能代表北京的樓市。原因是什么呢？

1，咱們先來看看望京的房價情況，以望京知名度比較高的小區，如融科橄欖城來看，融科橄欖城房價的最高點，兩居室成交價可以達到1200萬，在本輪房價上漲之前，2019-2020年的價格是850-900萬區間，到了房價開始回調的時候，望京的房價也是領跌全北京的，現在跌回了850-900的區間。

從哪里來，到哪里去。

一些剛改小區，五六百萬區間的，如望京新城，房價不僅跌回了本輪房價上漲之前的價格，而且跌超了，把上上一輪的漲幅也跌掉了不少。

現在的情況是，第一，望京的房價跌幅要更大，第二，望京的房價下跌速度，要比北京一些相對同樣熱門的區域跌得快。

那原因到底是什么呢？（注，本文不做特別深入的分析，只講一下大家能好理解的關鍵點）

2，我覺得主要在于兩點，第一，望京的樓盤規模更大；第二，有炒作因素在。

下面我逐一來解釋：

1）樓盤規模大，會導致高成交量，在高成交量的基礎上，價格的調整速度就會比較快，也更容易出現相對合理的市場價。對比之下，一些成交量很低的小區，一年賣個七八套房子，它的價格是高還是低，就很難判斷。

2）大家可以看下北京二環三環四環這些區域的各個板塊，你會發現，望京是最大的一個住宅板塊，沒有之一。不管是1000萬以上的選擇，還是五六百萬的選擇，它都算是規模相對大甚至最大的一個。

同樣的相對大的住宅板塊，比如說，海淀的世紀城，它也有同樣的特點，房價的調整速度相對快一些。而世紀城以南的四季青，改善盤相對少，調整速度就慢很多。

3）規模大，成交量高，還會導致什么呢？試想一下，望京內部，同樣一個戶型，同時有十幾個人或二十幾個人在賣房，競品戶型還有幾十套房源，那么誰先賣掉呢？自然是愿意降價的那個。

對于賣家來說，競爭對手多，競爭慘烈，你不著急，這幾十人里總有著急的，那體現出的結果就是，房價調整速度快。

再看看那些競爭不夠慘烈的地方，同一個戶型，只有三四個人賣，而且這三四個人都不急不慌，那房價就死活下不來，他們寧可不賣也不降價，體現出來的市場就是，這地方挺扛跌。

4）對比一下：北京成規模的老破小社區，是不是也跌得快，跌得多？跟望京的房價漲跌特點是類似的。其實這不是望京的漲跌特點，而是大盤，競品房源多的區域的普遍特點。

5）炒作因素。這個該怎么理解呢？

我覺得一方面，望京確實是炒家多，上一輪行情，很多炒房團主要的區域就集中在望京，后來才往其它區域蔓延的。

另一方面，由于望京區域，互聯網從業人員較多，不僅是望京，往北的新北苑，回龍觀等，都是碼農覆蓋區，在互聯網泡沫嚴重的時候，互聯網er或者更確切點說是大批的互聯網ers一旦開始進入買房市場，市場是容易產生泡沫的（沖動進場的多），等市場進入調整期，市場松動的點也會更多，每個沖動進場的互聯網er都有可能會是那個砸盤的人。

簡單說就是，沖動進場的多，且退出的多。

再舉個例子做對比：西城的改善盤，每個進場的人，都有相對明確的需求，即使是高位接盤，退出的概率也不大，所以體現出來的就是價格扛跌。

以上就是大致的一個原因分析。我過去總結過更簡單的理解市場的一句話：漲得早跌得早，漲得晚跌得晚。

記結論要更簡單，但想要真正理解結論，需要對市場有很強的認知，對于多數買房或賣房的人來說，我覺得只要能看懂結論且能在實踐中對自己有些幫助就夠了。

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