隨著經濟全球化和市場經濟的發展，涉商業房屋租賃合同在商業活動中占據著越來越重要的地位。涉商業房屋租賃合同不僅涉及到房屋租賃雙方的權利和義務，也直接影響到企業運營的穩定性和營商環境的維護。涉商業房屋租賃合同糾紛的審判實踐，對完善法律制度、規范市場行為具有重要意義。

為優化營商環境，助力市場經濟高質量發展，提高涉商業房屋租賃合同糾紛的化解效率，上海市長寧區人民法院（以下簡稱“長寧法院”）圍繞涉商業房屋租賃合同糾紛中常見的爭議與問題，對2019年至2023年間審結的相關案件進行了全面統計和深入分析。通過總結審判實踐經驗，長寧法院提出了針對性的綜合治理建議，幫助企業增強房屋租賃合同履約風險的防范能力，以切實行動踐行司法服務高質量發展的目標。

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白皮書顯示，自2019年至2023年，長寧法院共計審結房屋租賃合同糾紛案件3288件，其中涉商業房屋租賃合同糾紛案件2273件，占比69.13%，該類糾紛案件數量逐年穩步增長，集中體現了承租人違約占比相對較高、反訴多發、違約情形多樣等問題。

案件情況概覽

案件數量穩步增長，同一時期審結的涉商業房屋租賃合同糾紛案件數量及占比與收案趨勢基本保持一致，收結案數基本處于逐年上升的趨勢。在2273件已結案件中，出租人（包含轉租人）作為原告起訴的案件數相對較多，共計1421件，占比62.5%。

受商業租賃價格影響，2019年至2023年期間審結的涉商業房屋涉訟請求金額普遍較高，其中訴請金額在10萬元至100萬元區間的案件占比達44%。

合同履行情況與訴請主要特點

反訴比例高，承租人違約占比較高。在2273件已結案件中，被告提出反訴的案件數為215件，占比9.45%，占全部民事反訴案件的近一半。出租人提出的反訴主張主要集中在要求承租人騰退房屋、支付占有使用費及違約金、承擔免租期租金等方面；承租人提出的反訴主張主要集中在支付征收補償款、賠償裝修損失、返還保證金等方面。

在法院判決認定當事人需承擔違約責任的761件案件中，承租人違約的案件數量共586件，其中因承租人拖欠租金導致違約的案件多達508件，占86.69%，可見涉商業房屋租賃糾紛涉訴的主要原因是關于租金的支付爭議。

案件審理結果

案件調撤比率較高，在2273件已結案件中，調解結案596件，撤訴結案753件，判決結案867件，裁定移送、駁回起訴等其他方式結案57件。調撤總數占總結案數的近六成（調解結案數量占比26%，裁定撤訴結案數量占比33%），顯示部分涉商業房屋租賃合同糾紛案件中，合同主體間矛盾不深，各方當事人更傾向于通過調解或庭外和解方式解決爭議；判決結案數量占比38%，主要涉及合同陷入履行僵局、當事人均認為對方根本違約等方面，事實認定難度高、法律適用分歧大，多以法官居中裁判的形式結案。

白皮書就涉商業房屋租賃合同糾紛案件不同層面所體現的主要問題進行了分析，主要包括：

1

出租人層面

未提供滿足承租人經營需要的房屋。未履行滿足承租人經營需求的合同附隨義務。擅自出售、收回房屋，影響承租人經營。自力救濟不當或未善盡減損義務。

2

承租人層面

未按照約定履行金錢給付義務。超出合同期限占用房屋。未按合同約定使用或處分房屋。房屋未及時騰退需承擔占有使用費。

3

審理難點層面

合同主要條款約定不明確，權利義務判定難。中途解約的違約責任未約定，解約后果處理難。承租人改變房屋結構或裝修，裝修損失認定難。工作人員離職或調動頻繁，案件事實查明難。簽約時未履行程序性審查要求，擔保責任確定難。

長寧法院充分發揮審判職能作用，扮演好裁判者、救濟者和引導者的多重角色，主要做法如下：

?保障行業發展，維護各方權益

?促進以案釋法，提高經濟水平

?聚焦訴前止紛，提升審理效能

?提升司法公信，推動適法同一

為構建和諧營商環境、實現合同雙方互利共贏，長寧法院提出如下建議：

?行業協會積極履職，制定統一商業租賃合同示范文本；

?合同主體秉承誠實信用原則，加強合同管理和履約監督；

?推動多元化糾紛解決機制，建立健全司法保障機制；

?依托經典案例，加強商業租賃合同法律宣傳和教育。

供稿 | 民事審判庭

編輯 | 梁哲浩 謝錢錢