中山商業的時代記憶

撰文 | 黎浩然

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 小紅書@大信新都匯

編者按

Preface

常言道，強龍難壓地頭蛇。【區域王者】系列，關注區域型企業的商海沉浮，看它們如何破瓶頸、守高地、穩增長。此為第六篇：中山利和與中山大信。

深中通道猶如一道光，讓中山這座大灣區夾縫中生存的城市“受寵若驚”。

“廣佛都市圈”成型，廣州、佛山同城化；東莞依靠深圳，成為鵬城產業轉移“后花園”；南面的珠海，在“琴澳一體化”時代機遇中聲名在外。

而曾與順德、南海和東莞并稱“廣東四小虎”的中山，在此前灣區大融合的游戲中，參與感弱，略顯落寞。

這種缺席，有時代因素。改革開放后，中山“制造業當家”，燈飾、五金、白色家電等產業興旺，圈地自萌的它由此衍生出了一批“集團式”“多元化”王者玩家，利和、大信皆為此列。但二者風格迥異，生意模式有別。

圍城之內，以鎮街為界生長，利和走精致地標風，大信以廣撒網為名，二者支起了中山人或貴氣或煙火的日常，交錯而行的是中山商業超20年風云際變。

這期間，廣州友誼商場2004年短暫入局，可一年多就悻悻退場。真正的轉折點，出現在2016年，保利廣場成為中山第一個外來購物中心，打破利和、大信“地頭蛇”全壟斷格局。

隨后，海雅、天虹、星河、益田、華潤為代表的“深圳幫”先后進場，不斷挑戰著兩大區域王者的權威。時至今日，利和、大信勢頭漸微，已不復當年榮光。但在與它們共成長的一代中山人眼中，不管新秀們如何耀眼，“利和、大信都是最好的”。

此刻，利和、大信早不是一個純粹的商業名詞，而是中山人憶往昔歲月的精神領地。

01

利和：“燈都”古鎮走出

成了中山地標代名詞

上世紀90年代初，中山古鎮鎮燈飾產業已成一定的規模，誕生了華藝照明、東方燈飾、勝球燈飾等全國知名品牌，來自全國乃至海外訂單迭來。

1999年，第一界國際燈飾博覽會古鎮上演，中山的燈飾產業巔峰時刻由此開始。但彼時古鎮的燈飾產業鏈上并沒有成熟的配套服務，餐廳、酒店難覓蹤影，外來商務旅客只能回到中山西區進行消費。

瞅準商機，1998年，由利和開發的中山第一個五星級酒店——國貿大酒店動工，并于2001年建成開業。地處古鎮最繁華十字路，國貿大酒店周邊燈飾廣場林立，全國商賈往來于此。

以國貿大酒店為起點，往后20多年間，利和的商業版圖從古鎮殺入了中山核心地帶東區，亦開啟了異地征途，闖入江門。

隨著版圖擴張、時間沉淀，利和的商業模式亦跳脫出了單一的酒店模式，形成了橫跨地產、購物中心、酒店、寫字樓、燈博中心、餐飲等豐富且多元的業態矩陣。

相較全國性頭部商業地產玩家，本土派利和奉行“精而美”的生意邏輯，規模非唯一指標，“城市地標型”地段尤顯重要。

2002-2007年：

出走江門，祭出“雙子星”計劃

上世紀80、90年代，江門有大量歸僑，他們積極參與家鄉建設。在80年代末通車的外海大橋，讓中山古鎮人去江門市區與前往中山市區一樣方便。

彼時，江門的發展重心逐漸由70年代建成的江門大廈、東湖百貨一帶往北拓展到港口路、迎賓大道一帶，銀晶酒店、中遠大廈等地標建筑相繼落成。

千禧年后，江門發展重心繼續北移，北新區成為投資熱土，利和集團擇機而入。2003年，利和在迎賓大道北側投資建設了江門新之城及地標性建筑——江門金匯世紀廣場——一期，并在世紀廣場周邊推出集團首個純住宅小區——金匯豪庭。

金匯世紀廣場是江門第一個商業城市綜合體，與江門最好大學——五邑大學一路之隔，先后引入江門首家五星級逸豪酒店（后更名美麗豪）、益華百貨（后更名利和廣場），以及“雙子星”建筑設計的國際金融大廈。

● 圖片來源：百度地圖

2004年，江門益華百貨開業，推行體驗式購物，打開江門人對商場不只“購物”的認知迅速成為江門人消費地點新寵。

隨著城市的不斷發展，江門城市中心不斷北移，北新片區商業、居住氛圍日趨成熟蓬江區環五邑華僑廣場商圈蓬勃發展，逐步成為江門新十年核心商圈。

當商圈內新秀——匯悅城（現江門大融城）、江門萬達廣場，帶著UR、優衣庫、海底撈等一眾江門首店登場時，益華百貨終被新潮流拋棄，于2021年停業，由利和接手升級改造。

更名為江門利和廣場后，項目于今年7月宣布啟動全業態招商，包括餐飲、零售、時尚、休閑娛樂、潮流運動、文創體驗以及生活服務等，目前已宣布進駐目前官宣進駐的包括寰欣影城、大榕樹下、覔書店等，均為江門首店。

顯然，在利和看來，坐擁絕佳地標之地，煥新后的招商策略必然是瞄準首店。至于下一個進駐的首店是誰？利和廣場招商人員則在社交平臺賣起了關子：“想要什么品牌，你來定，我來招”。但可確定的是，項目的重啟之日，已在路上。

2008-2020年：

深耕中山，開啟“城市地標”巡禮

2008年，利和集團宣布重回中山，從古鎮來到了中山的中心地帶東區，投資40億元，打造“中山版雙子星”地標——中山利和廣場。

東區是中山的政治、文化中心，是市委、市政府所在地，2004年起開啟產業戰略調整，轉移勞動密集、附加值低、排放量大、污染嚴重的生產車間，保留企業核心部分，朝著打造總部經濟方向轉型。

利和到來之前，東區匯集了一批金融、保險、會計、物流等企業及大型公司總部或分支機構，中銀大廈、中山日報社大廈等寫字樓陸續建成，“寫字樓經濟”成為新亮點，中山CBD形態初現。

但彼時東區的大型商業項目只有一家建面5萬㎡、1995年開業的益華百貨石岐總店，無法完美匹配中山CBD之姿。此背景下，中山利和廣場閃亮上場，緊貼中銀大廈。

2012年，中山利和廣場開業，209米高的雙子塔成了中山新地標，獨立操盤商業部分，與“老朋友”益華百貨成了一街之隔的對手。

● 圖片來源：贏商網拍攝

“來勢洶洶”的中山利和廣場，創下了中山多個第一——209米中山第一高的雙子塔、中山首個空中直升機停機坪、中山首個空中泳池等。招商方面，引入了H&M、優衣庫、嘉禾影院、希爾頓酒店、blt精品超市、順電、漢堡王等中山首店。

這些在一線城市已然平常的品牌，卻是當時中山絕對的新鮮事物，引來一陣陣排隊潮。此后，中山利和廣場進行了多輪品牌調整，新增香港莎莎、FILA等中山首店，首店品牌只增不減，穩坐中山中高端商業王者之位。

勇闖東區后，2013年利和再殺回發源地古鎮，打造新的地標性綜合體古鎮利和廣場，五星級酒店成了標配——305米高的利和威斯汀酒店是珠江西岸中山第一高樓。

綜觀利和20多年商業征途，酒店情懷貫穿始終。古鎮國貿大酒店是中山人對五星級酒店的啟蒙，“商場+五星級酒店”配置江復制——逸豪酒店是江門首家五星級酒店，再回中山駕馭希爾頓、威斯汀游刃有余。

從引進國內五星級酒店，到綁定國際豪華酒店品牌，這背后是利和地標建筑開發經驗，以及長達十年五星級酒店合作經驗沉淀。單項目跑通，全系列沿用，據悉江門逸豪酒店正在改成希爾頓酒店。

2022-2023年：

做大酒樓生意，尋找商業增量

2017年，以運營古鎮利和廣場為契機，利和進軍餐飲，尋找新收入增長點。金匯酒樓（古鎮店）和金匯酒樓（東區店）先后在2017年、2022年開業。

兩家金匯酒樓經營面積均超1萬㎡，可同時筵開近200席，菜系以鮑、參、翅、肚、燕、高檔海鮮、正宗粵菜為主，輔以新派湘菜及地方風味，可滿足各類大型宴請需求。

中山的酒樓宴請文化由來已久，相較于順德菜的家常風味，中山的酒樓多擅長宴席菜，名家主廚“鮑魚大王”楊貫一、香港“魚翅大王”袁兆英和澳門“點心狀元”陳熾皆為中山人。

從上世紀80、90年代的中山溫泉賓館開始，到后來的富華酒店、國際酒店、怡景假日酒店，中山的高級酒店的中餐廳以高標準的宴席菜完成了一次又一次的重要接待。

而利和集團在其十數年的星級酒店經營期間亦積累了一批優秀的廚師資源，為其酒樓生意做好了極好而動資源儲備。盡管在中山酒樓屆，利和尚算新人，但憑借利和廣場的地標名聲，金匯酒樓目前已站穩腳跟。

從酒店到酒樓，從包租公到自己造mall，從中山到江門，利和的每一次轉身都踩到了時代機會，且從來沒有跳脫出“地標思維”。雖瞬變的商業世界中，它有些掉隊了，但總有一個地標會讓你記住它。

02

大信：從煙火到貴氣

“新都匯”與中山人為友

如果說利和是“地標派”，那同為中山商業地頭蛇的大信則是“親民派”，好與中山人為友。

1984年，大信控股成立。幕墻起家，至今產業拓至商業、地產、建筑、物業、酒店、教育、文化、金融、醫療等多個領域。

其中，大信置業于2001年創立，最初以商業地產開發為主，后逐漸形成“住宅+商業”雙軌并舉之道。

舊改入局，

新都匯穩坐石岐C位

1994年，中山城區呈東西長條狀發展。

西邊，是酒店和商業聚集地，交通商業大廈、中山國際酒店會展購物中心、富華酒店等都處于其中；東邊，是住宅新區和行政中心。如今成為市區重要主干道的康華路彼時還是城區北部邊緣地帶。

大信的第一個商業項目——大信·新都匯，正落于石岐康華路。前身為康華路南側、蓮塘北路西側的廢棄的陶瓷廠，雖周邊東明花園、東盛花園等小區建成入住，但商業氛圍較淡，與中山商業旺地西區存有一定距離，因而不被看好。

可隨著石岐區大力開展“城中村”改制和城市社區綜合改革工作，大信· 新都會及大信商業街作為中山北區商業升級的“關鍵先生”，受到重點關注。

2004年，大信·新都匯石岐店開業，帶來了“超市+大百貨+大家居（家電）+大餐飲+大娛樂”的全業態模式，僅開業期間就吸客近10萬人次，中山商業的購物中心時代由此開啟。

開業之初，為提升優越城百貨人流，大信·新都匯石岐店運營團隊聯合場內商家，展開各式營銷，通過廣告牌大力宣傳、舉辦促銷活動、歌唱比賽、時裝表演、邀約明星大腕助陣。

營銷活動之外，大信·新都匯石岐店不斷調改，求新求變。比如，A座初期引入的溜冰場受眾面過窄，后期調改為愛嬰島兒童百貨會員店，豐富了親子業態，強化了家庭客群黏性。2006年起，石岐大信·新都匯的車位開始出現“滿荷”情形。

2017年，開業13年后，大信·新都匯石岐店B座開業，與A座形成雙子星，“更年輕、時尚”的定位與A座差異互補，二者共同維持著大信·新都匯在石岐區的C位。7層高的大信·新都匯B座，開業首進中山品牌近60個，餐飲業態升至40%，其中A座試錯退出的真冰溜冰場在B座重現，回應年輕消費群體復古新潮流。

● 圖片來源：小紅書@大信新都匯

從近三年的客流情況看，大信·新都匯石岐店A、B座日均去重客流穩定在30000人上下，與大信悠客街溢彩薈和大信商業街共同維持守住中山頭部商圈的地位。

深入鎮街，

“傍上遠洋”迅猛發力

良好的經營數據讓大信在中山商業江湖站穩了腳跟，也為深入中山的其他鎮街打好了人氣基礎。

首站選在小欖鎮，大信·新都匯118廣場于2005年9月開業。西側為小欖體育館，東側為小欖鎮政府，地處鎮中心，人口聚集，高消費人群多。2016年開業的大信·新都匯小欖店亦選址在此，兩項目僅一街之隔。

小欖是中山的“頭部”鎮街，定位為中山北部地區中心鎮。鎮內四處遍布五金廠、電子廠、家具廠，輕工業發達，并于2002年獲“中國五金制品產業基地”稱號。

此外，2003-2007年期間，鎮內的大型住宅項目陽光美加花園一二三期、北區農民小區、西區農民小區等陸續建成，人口快速聚集，形成了較大規模的消費群體。

可入局小欖后近10年，大信·新都匯都沒繼續拓展中山其他鎮街，而是將所有精力都放在了石岐和小欖兩個項目的培育上。

直至2014年，此時正值中國房地產市場新一輪上行，大信重啟擴張之路。以同樣位于大信商區范圍的大信·悠客街溢彩薈為起點，古鎮、新悅、阜沙等項目相繼開業，大信·新都匯走上快車道，遍布中山主要鎮街。

這背后，有一大重要推手——遠洋。與響應新區開發的石岐店和緊貼鎮政府的小欖店相比，后期大信在中山其他鎮街開發的新都匯大多貼著合作伙伴的住宅項目。

2006年，遠洋首進中山，開發大型城市綜合體遠洋城。大信以此為起點，與其達成長期合作。其后雙方陸續開發了遠洋啟宸、遠洋新悅等綜合體項目，均采取遠洋攻住宅+大信做商業的模式。

不止遠洋，大信與越秀地產亦有一定的合作關系。2016年底，大信收購越秀星匯云錦花園商業綜合體項目，建成大信·新都匯星匯店，并與越秀達成戰略合作伙伴；2018年，大信· 新都匯坦背店在越秀可逸豪苑東面建成開業。

拓店有道的大信，在下沉在中山其他鎮街時，匹配的業態組合亦有考究。據贏商大數據統計，大信·新都匯位于中山發達鎮街中心地帶的石岐店、古鎮店、小欖店的零售業態數量占比均在50%以上，而處于相對下沉區域的星匯店、遠洋店，以及建設于早期的小欖118廣場店，零售占比均只有30%左右，相對應餐飲的比例提升至30%以上。

無論是與地產合作伙伴的同頻，還是“因地制宜”的運營策略，新都匯將自己活成了中山人最熟悉的朋友，也由此成為了這座城市商業最醒目的標簽之一。

03

外來者競逐中

大信搖擺、利和“守業”

作為中山商業“地頭蛇”，利和、大信是中山人現代商業的啟蒙，是中山人接軌商業新潮流的前哨之地。

前者先后兩次“刷新”中山的第一高樓，以地標建筑承載著老中山人的情懷與記憶，并為中山引入了大批國際快銷品牌資源；后者則為中山帶來首個購物中心項目，讓中山商業從街鋪百貨時代邁入mall綜合體時代，徹底改變中山人多點消費的傳統消費方式，商業影響力蔓延至今。

可在時間變量之下，原本占優的一些法則卻開始失效了。利和廣場還是中山中高端商業的代表之一，但卻常常陷入“太老太舊”的討論旋渦中。而陷入財務困局的大信，被迫轉手多個項目。

與此同時，一波接一波的外來商業力量涌入，徹底改變了中山原有商業格局。

自2018年起，以總部位于深圳的房企為主力，深圳以外的大灣區房企為輔，外地的商業企業陸續進入中山，大多走輕資產路線，改造存量項目。如華潤萬象生活首進中山的項目石岐萬象匯，就是由完美金鷹廣場項目升級改造而來。

天奕星河COCO City、中山石岐萬象匯、中山時代芳華里、中山萬民匯MO CITY、中山華發商都等知名產品線項目在2020-2022年間落成開業，中山本土開發商開發的富逸城·TopPark在2024年開業，中山海雅繽紛城、中山華僑城歡樂海岸則計劃于2025-2026年開業，中山的商業市場愈發多元化。

面對外來者的進逼，曾經的區域王者大信因自身財務問題走向收縮，只求自保；另一王者利和集團則選擇穩守中山兩大地標性項目，希望通過優化品牌、提升運營服務以維持競爭力，如近期在中山利和廣場吧引進包括store·by·jpg 、螞蟻洞首爾烤肉、GiGi LUCKY、慫重慶火鍋廠、湘辣辣等中山首店。

但屬于它們的高光時刻，再難重現。而深中通道這道光，又能否讓這兩個區域王者隨時代浪潮起舞呢？

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