摘要：2025年房地產能否企穩，我們拭目以待（歡迎關注杠桿游戲）

撰文|張銀銀&編輯|欣欣然

全國性推廣賣現房，或許不再是夢。

2024年12月24日至25日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開。會議深入分析了當前房地產市場形勢，并對未來一年的住房城鄉建設工作進行了全面部署。

會議通稿有很多值得關注的點，其中包括“有力有序推行現房銷售

”。

當然，無論從這個措辭還是實際出發，預售制改賣現房不是一蹴而就，而是有個過程，兩者在很長一段時間內大概同時存在。

下文杠桿游戲把此次會議房地產有關的要點整理一下。

1、總結好消息：網簽面積連續2個月同比、環比雙增長。住建部說，房地產市場出現積極變化。房地產市場呈現止跌回穩勢頭，10月、11月新建商品房交易網簽面積連續2個月同比、環比雙增長。

2024年9月以來，各部門陸續出臺政策，在政策的作用下，截至2024年11月末，全國商品房銷售面積為8.61億方，同比降幅較月10收窄1.5pct。

全國商品房銷售金額為8.51萬億元，同比降幅較上月收窄1.7pct。

2、新提法：把保障房率先建成好房子。會議說，保交房攻堅戰取得了顯著成效，已交付住房338萬套，完成了既定目標。此外，杠桿游戲注意到，通稿還說，建設籌集配售型保障性住房、保障性租賃住房、公租房共計172萬套（間），有效解決了新市民、青年人、農民工等群體的住房問題。

會上要求，要繼續建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子……并支持房企特別是大型房企打造一批好房子樣板，把保障房率先建成好房子。

聽起來有點意思。

目前，多地在新供應地塊中持續優化容積率和計容規則，引導和鼓勵房企打造更優質的產品，提升購房者居住體驗，當前不少城市已經出現多個得房率超100%的新房項目。

這樣的房子，杠桿游戲認為，至少是大家期待的好房子的一個指標。

會議還說，推進老舊住宅更新改造，推廣裝配式裝修，把老房子、舊房子變成好房子。

3、新方向：城中村改造是2025年房地產明確的政策方向。會議說，加力實施城中村和危舊房改造。2024年10月住建部提出通過貨幣化安置等方式新增100萬套城中村改造和危舊房改造。

目前城中村改造已擴圍至300多個城市，此次會議提出在新增100萬套的基礎上繼續擴大城中村改造規模，消除安全隱惠，改善居住條件；對群眾改造意愿強烈、條件比較成熟的項目重點支持。

中國銀河證券研究院認為，城改和危舊房改造有望持續推進，貨幣化安置或釋放相應的住房需求。

此外，國信證券注意到：

自9月重要會議以來，城中村改造不斷被提及。

10月17日，住建部新聞發布會上，提出了“四個取消、四個降低、兩個增加”的政策“組合拳”，其中一個“增加”就是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。

11月15日，兩部委的通知，再次提到。

12月25日，此次通稿繼續談。

城中村改造在會議中不斷被提及，被提及次數和重要程度遠超現房收儲、存量土地收回及“三大工程”中的保障房。當前看來，城中村改造是2025年房地產明確的政策方向。

國信證券認為，擴圍或將解決城中村改造實施難度較大的“堵點”。

當前城中村改造實施難度較大，其核心難點在于補償標準的博弈，在維護群眾合法權益和資金平衡兩個要求下，推進較慢。

實際上，城中村不同于城鎮土地上的棚戶區，往往存在大量的違建（華南區域為甚），這些違建是當地村民重要甚至是最主要的收入來源（收租）。

如果不進行補償，那么拆遷阻力很大，但如果按照村民的訴求來補償，那么項目的資金平衡會出現問題。

在過去十幾年房企進行城中村改造的實踐中，補償標準的博弈只能通過長時間的“拉扯”來解決，這就是所謂的城中村改造“一二級聯動”項目往往動輒十年的原因。

而在徹底解決補償標準博弈的問題之前，不管是房票安置、貨幣化安置、還是實物安置，都無法將城中村改造提速。

4、新供給：嚴控增量、優化存量、提高質量。截至2024年11月，我國待售商品房規模為7.3億方。杠桿游戲注意到，此次會議提到商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量。

對于嚴控增量方面，2024年4月自然資源部曾提到，嚴格控制商品房去化周期超18個月的城市商品住宅用地供應。

圖表來源|國信證券經濟研究所（特此感謝）

對于優化存量方面，現有的存量住房或通過收儲等方式實現去化，一方面有望消化樓市去化周期較長的庫存，另一方面收儲作為保障性住房，更好的滿足居民的住房需求。

供應結構方面，杠桿游戲看到，優化和完善住房供應體系，加快發展保障性住房，滿足城鎮住房困難工薪群體剛性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特別是好房子供給。

5、新銷售：賣現房。要素聯動機制，以人定房、以房定地、以房定錢，促進房地產供需平衡、市場穩定。中國銀河證券研究院認為，未來或根據各地人口居住需求，供應住房進而供應相應土地。

特別值得注意，銷售制度方面，有力有序推行現房銷售，優化預售資金監管。

如杠桿游戲上文所述，全國性推廣賣現房2025年或將展開。但是預售制改賣現房不是一蹴而就，而是有個過程，兩者在很長一段時間內大概同時存在。

6、其他。比如說著力化解房地產企業風險，推動地級及以上城市全部建立房地產融資協調機制，“白名單”項目擴圍增效。

關于房地產，總的目標就是：推動房地產市場止跌回穩，且說要“持續用力”，字面意思應該不難理解。

上文總結了這么多，2025年房地產能否企穩，我們拭目以待。

歸根結底，地產要企穩，得大家伙信心提升起來、收入增長起來。

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