眾所周知，當下的新房市場，總體屬于一個“以價換量”的狀態，不僅打折是常態，很多樓盤的折扣已經下探到了7字頭、甚至6字頭，以換取銷量。

但事事總有例外，經開區有兩個樓盤，從開盤至今，折扣一直很少，只有區區幾個點，顯得有些“格格不入”，但卻在這個低迷，且面臨越來越多挑戰的市場下，越賣越好了。

這就是經開區明珠廣場板塊的皖投云啟錦上和皖投云啟錦悅！

前些天，皖投發布海報，宣布11月銷量高達120套，再創新高，據說連省統計局在12月初都詢問了這個項目熱銷的原因。

很多人不禁要問：為什么？

▲皖投云啟錦上實景

一、 “大餅”落地，掃清障礙

在樓市里，我們經常會聽到“大餅”這個詞，指規劃中描繪出宏大、美好的愿景，但尚未落地或者短期內難以實現，就像給購房者展示一個未來理想生活的 “大餅”。

買房人，最不愿意吃的就是“大餅”。
而皖投云啟錦上/云啟錦悅前期銷售時，恰恰就存在兩個切身相關，而且遲遲沒有落地的“大餅”，一是九年一貫制的繁華學校，二是佳通輪胎廠搬遷。

▲云啟錦上/云啟錦悅位置

云啟錦上/云啟錦悅的地理位置是非常優越的，位于明珠廣場板塊核心位置，周邊有繁華大道、金寨路和紫云路等多條主干道環繞，距離地鐵7號線也很近，可以快速通達全城。

和政務區、包河政務東板塊、中央公園也非常近，如到萬象城僅10分鐘左右車程，甚至在外賣配送范圍內，可以便捷享受到政務區的一應商業、市政配套。

而且明珠廣場是在1993年與經開區同步啟動建設，所以這個片區自身的配套同樣豐富。

但是，這個“豐富”，一度并不包含學校。

① 繁華學校建設，云啟錦上/云啟錦悅是最大贏家

明珠廣場板塊的學區是明珠小學和四十六中海恒分校，中學不僅遠，還要經過多條車流量很大的主干道，關于建設繁華學校的呼聲很高，已持續近10年。

長久的、年復一年的等待，導致繁華學校沒有真正開始建設前，大家都持著懷疑態度，也成為新房銷售時一大“絆腳石”。

云啟錦上/云啟錦悅分別在2022年12月和23年3月首開后，就很受困擾，因為“口說無憑”。

▲繁華學校

不過，繁華學校在2023年12月正式動工，雖然中間一度傳言將由工大附中接管，但皖投在2024年3月28號中午開始口頭通知確定168學校，并于2024年5月21日與168玫瑰園東校簽約。

據悉，繁華學校已經過168會議明確為168教職工子弟學校，未來168老師子女將可在此學校就讀，168高中部與中小學部已有多名教師與校領導購買了錦上/錦悅。

而且168玫瑰園東校今年的中考成績可謂十分驚艷，經開區今年僅有的2個屏蔽分考生全部來自東校，錦上/錦悅的業主無疑成為最大贏家。

▲效果圖

②佳通搬遷，全新的未來

佳通輪胎廠對于云啟錦上/云啟錦悅前期銷售的影響，可能還在繁華學校之上。畢竟部分人暫時用不到學區，但周邊環境卻能影響到每個人。

關于佳通輪胎廠是否搬遷、搬遷到哪里、什么時候搬遷的話題，也是持續了很多年，不到真正板上釘釘，大家同樣持有懷疑態度。

去年，位于長豐的安徽佳通工業園開始建設，今年5月24日主體結構順利封頂（第1階段），11月20日至25日全面展開聯合調試工作。

接下來，佳通工業園預計最快將于2025年投產，也預示著經開佳通廠將啟動搬遷。

▲明珠廣場規劃（過程版）

▲明珠廣場規劃（過程版）

待佳通輪胎廠搬遷后留下的大片發展空間，合肥市聘請了深圳市城市規劃設計研究院做了詳細規劃，從最新規劃上看，該區域定位為明珠廣場創新商務區。

整體規劃范圍不僅包含了佳通輪胎廠，還包含了錦上/錦悅南側、繁華大道北部分區域，城市設計及控規范圍2.8km2，空間結構為“兩帶一廊三組團”。

兩帶為創新門戶發展帶和研發孵化發展帶，分別沿繁華大道布局科研辦公板塊與商務辦公板塊，沿丹霞路布局研發孵化組團；

一廊為中央綠谷活力廊，沿天都路打造宜游宜賞的文體公園綠軸，如果后期現階段的規劃效果可以落地，將成為全合肥市的又一大亮點；

三組團為品質社區組團+創新社區組團+人才社區組團，毗鄰中央綠谷，差異化打造三類居住社區組團，滿足不同人群的生活需求。

可以預見，不久的將來，云啟錦上，尤其是云啟錦悅周邊的城市界面和配套將迎來翻天覆地的變化。

▲明珠廣場片區整體規劃效果示意圖（過程版）

▲明珠廣場片區整體規劃效果示意圖（過程版）

③山姆超市的“意外之喜”
相較于繁華學校建設以及佳通輪胎搬遷所歷經的冗長歲月，皖投云啟錦悅西北側的山姆會員超市，從初步意向達成到項目落地實施，可謂順利無比，24年初開工，2025年4月便能正式開業。

作為一家聲名遠揚的網紅超市，山姆超市非常受歡迎，甚至催生了職業代購，有網友評論“合肥山姆開業以后，恐怕排隊要排到金寨路”。

而可以步行去山姆超市的錦上/錦悅，是妥妥的“山區房”了。
山姆會員超市的入駐，不僅能夠為周邊居民提供品類豐富、品質卓越的商品與服務，完善區域商業配套體系。

也能夠憑借其強大的品牌影響力，以及持續的客流量，為這個片區域帶來源源不斷的關注熱度，對提升區域內房產的競爭力與曝光度，都有著不可忽視的積極作用。

如此一來，云啟錦上/云啟錦悅2025年12月31日（計劃）交付時，學校已經建成、山姆會員超市已開業、佳通預計已經啟動搬遷、地鐵7號線距離開通也越來越近，之前的“大餅”都已經落定，障礙都被掃除。

當然，云啟錦上/云啟錦悅銷量逆勢上漲的原因并不止于此，還有產品的稀缺和超出預期的實景！

二、超出預期的交付品質

云啟錦上/云啟錦悅的開發企業為國企皖投置業，皖投的風格屬于十分低調務實，前期始終沒有建設實景示范區，在房地產行業可謂十分罕見。

所以，前期只有一個售樓部的云啟錦上/云啟錦悅，能夠展示的內容很局限，對銷售產生了一定影響。

但隨著工程進度的推進，錦上/錦悅的實景景觀逐步呈現后，這種情況也發生了逆轉。在沒有示范區的情況下，錦上/錦悅的向客戶提供的賣房方式是直接看工地，每天都是工地開放日。

▲皖投云啟錦上實景

這里還有個很有意思的事情，現在很多維權都是因為“前期的宣傳展示的比交付好”，而皖投則是反向操作，交付比宣傳的好，一方面積極征求和采納業主建議，另一方面還主動進行了多項品質提升。

錦上/錦悅在今年3月舉辦第一次開放日活動時，“不限報名戶數”、“不限參觀區域”、“均進自家參觀”、“允許任意拍攝”，開放做法與程度在業界極為罕見。

在純毛坯狀態，隱蔽工程的用材和做法清晰可見的時候做的工地開放日，這種坦誠相見的方式，也展示了皖投對自身品質的高度自信。

正因如此，錦上/錦悅獲得了業主的高度認可，在開放日后不僅沒有業主群訴，項目部反而還收到了多位業主送的錦旗。

▲皖投云啟錦上實景

我們實地的來簡單看一看；

兩個項目都采用了新亞洲建筑風格、公建化外立面，銅色金屬格柵、米白色石材、銅色和灰色真石漆、藍灰色中空雙層隔音玻璃的組合，讓立面層次豐富、細膩，共同構建起一道亮麗的風景線。

▲皖投云啟錦上實景

▲皖投云啟錦悅實景

走入云啟錦上的實景展示區，雖然已經是冬季，但眼前依然一片綠色，生機勃勃的場景讓人頓感心情舒暢。

實地看下來，不僅有多棵3層樓高的叢生樸樹、叢生榔榆、烏桕等高大喬木，組合成一個個層次分明的綠化組團分布在小區各處。

還有南門的多處儀式水景和中部的景觀亭點綴，整體綠化覆蓋率高，綠植種類豐富，設計感也強。

目前除了外立面和景觀空間，部分樓棟的單元大堂、架空層和實體樣板間也都對外呈現，這些區域同樣品質優異，限于篇幅，這里就不一一贅述，留給大家到實地感受了。

▲皖投云啟錦上實景

▲皖投云啟錦上實景

▲皖投云啟錦上實景

▲皖投云啟錦上實景

▲皖投云啟錦上實景

▲皖投云啟錦上實景

▲皖投云啟錦上實景

▲皖投云啟錦上實景

▲皖投云啟錦上實景

▲皖投云啟錦上實景

錦悅大區景觀雖然還在施工中，但呈現的組團、花境、微地形已經十分驚艷，擁有多棵大型名貴喬木和叢生樹，現在已經可以看見的有銀杏林、墨西哥落羽杉林、叢生紫薇林、烏桕林、櫻花步道、香泡步道等等，景觀設計也頗具匠心。

小區的北門內設計了寬達30米的中軸水景，現場已經配有4萬多一棵的特選造型烏桕和4米多高的叢生球形桂花樹，規模和設計效果都十分驚艷。

據悉，小區南門還配有水景和羅漢松，一動一靜，相互映襯，將大大增強了歸家儀式感。

看看在現場實地拍攝的照片，很難想象這是距合同交付日期還有1年的小區狀態。

▲皖投云啟錦悅實景（施工中）

▲皖投云啟錦悅實景（施工中）

▲皖投云啟錦悅實景（施工中）

▲皖投云啟錦悅實景（施工中）

▲皖投云啟錦悅實景（施工中）

▲皖投云啟錦悅實景（施工中）

▲皖投云啟錦悅實景（施工中）

另外，前文提到的天都路中央綠軸公園，就在錦悅的東側，未來錦上/錦悅的業主們都將感受到內外皆公園的非凡居住體驗。

▲天都路中央綠軸規劃（過程版）

▲天都路中央綠軸規劃（過程版）

再來看看品質提升：

前期業主代表兩次向錦上/錦悅項目部贈送錦旗，在合肥各房企維權不斷地大背景下，令人一頭霧水，一度懷疑是皖投自己在找托作秀。

后來了解到確實是錦上錦悅的真實業主，送錦旗的原因是皖投落實了168學校，并且進行了大范圍的品質提升，包括且不限于：

所有電梯增配空調；

各樓棟地上地下大堂增配人臉識別自動門；

全面提升樓棟地上地下大堂的墻頂地交付標準；

地下車位車道均做桔紋環氧地坪，且在業主完全看不見的地下增配了疏水板；

在錦上錦悅的南北大門增加了4處水景；

在小區內部增設和升級了多處水景；

錦上錦悅項目均升級了一處高品質架空層；

全面提升小區圍墻、樓棟景墻、景觀、鋪裝標準；

中央空調增配松下nanoe?空氣凈化產品,能去除細菌、異味、甲醛、PM2.5和部分過敏原；

將現在還裝在2個樣板房的帶把手的常規智能鎖，升級成了帶120°廣角貓眼、紅外夜視和3.5英寸大屏的高級智能鎖；

整個提升涉及大門、地庫、景觀、電梯、單元門、空調、架空層、圍墻、室內精裝等多方面，還有很多，就不一一列舉了。

▲皖投云啟錦上實景

其中多項提標升級不僅超出了前期營銷宣傳和商品房買賣合同約定交付標準，甚至是在沒有任何業主提出過希望升級的情況下做出的主動提標，可謂是反向"虛假宣傳"，正向誠意十足。

超出預期的品質，既明顯的帶動了銷售，也為皖投樹立了低調務實、潛心做事，但卻不太會說話宣傳自己的老實人形象。

當然，這也是雙向奔赴的結果。

錦上/錦悅的業主和皖投長期保持友好溝通，愿意換位思考，會站在房企角度去考慮訴求的合理性、合規性、可行性和成本等問題，對皖投沒有采納的意見建議，也保持了包容和理解。

甚至會在各個媒體平臺自發積極維護和宣傳自家項目，幫助皖投銷售，可謂開創了合肥新房業主“維權”的新模式。

這也是在房地產下半場和微利時代，錦上/錦悅能大范圍提標，以及賣的越來越好的關鍵因素。“雙向奔赴”所帶來的良性循環，既是業界佳話，也能帶來良好的項目形象，助益未來二手房價格。

▲皖投云啟錦悅實景

作為準現房的云啟錦上/云啟錦悅，眼見為實的實景，在行業交付買家秀與賣家秀差異維權不斷的當下，無疑為購房者吃下了一顆定心丸。

三、云啟錦上/云啟錦悅的稀缺

經開區2021-2022年供地量比較大，2023年后明顯收緊，2023年全年出讓三宗居住用地，2024年也僅供應三宗居住用地。

云啟錦上/云啟錦悅所在的這個核心片區，除了皖投06地塊，更是一直沒有再出讓居住用地，云啟錦上/云啟錦悅是片區新房僅有的選擇。

而且這兩個項目或許在單項特質方面并非鶴立雞群，但最為顯著的優勢在于整體的均衡性。

既具有優越的地理位置、高品質產品、四通八達的交通網絡、星羅棋布的商業，又有優質教育資源加持和廣闊的發展前景，不存在短板，各個維度都出色表現。

這種全方位的面面俱到，既精準契合了當下市場的核心需求，也是市場上最為稀缺的特質。

▲皖投云啟錦上實景

還有一個優勢在于“小”，合肥樓市進入高品質住宅時代后，持續供應大戶型，新房市場、尤其在西南的新房市場，小戶型數量越來越少。

如錦上/錦悅附近在售、待售的皖投06地塊和置地松谷鳴翠，都沒有140平以下的產品。未來這個核心板塊再出讓地塊，隨著板塊蝶變，能級提升，大概率還是以大面積改善戶型為主。

云啟錦上/云啟錦悅105/118/121/138平的戶型段，正是市場上稀缺的產品。

而且明珠廣場板塊不止新房寥寥，二手房市場更是普遍存在房齡老、品質不佳等問題，錦上/錦悅是非常有限的幾個高品質、帶學區且低總價住宅之一。

▲皖投云啟錦上實景

整體上看，皖投云啟錦上/云啟錦悅能夠逆勢熱銷，既是曾經對這兩個項目影響最大的“餅”都已經落地，讓板塊和樓盤都有了廣闊的發展前景和預期。

也是超出了業主和市場預期的產品實景呈現，共同促進的結果。

目前皖投云啟錦上/皖投云啟錦悅的庫存已經所剩不多，接下來距離清盤不會很遠了。