我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過13年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

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會員

提問

目前房地產還能投資嗎？未來希望咋樣，如果不能投資，真不知道怎么辦了。

房段子解答

有錢，要么安全保守理財，要么純自住改善買房。

昨天和幾位成都大佬聊了下，都覺得目前來看，還是對樓市充滿憂慮的。

當然，這種憂慮是針對全局而言，并非個別真正優質的地段、優質的樓盤和優質的性價比房源。

前段時間疊加各種政策后帶來的熱鬧，本質就是短期的供需關系緊張，而不是長期的內核的經濟復蘇，樓市回暖。

回暖很難評，回穩就不錯了。

之前供需關系緊張導致的熱度，過度提前，又可能過早轉冷，進入到12月大家會更明顯。

“房子失去投資屬性之后，連帶的負面效應太廣了”，當房產從神還原為人，從投資屬性回歸消費屬性，以后大家會越來越理性，或者說越來越躺平了。

所以接下來，大家買房，都不要沖動消費，多思考思考為什么要買房，買他的意義在哪（剔除投資屬性），多少預算是能接受的？是否在預期的性價比范圍內？

會員提問

你好，我小孩3歲，現在考慮天C，武侯新城和新川A買房，兼顧品質和讀書，想要對比天府C區、新川A區的學校和北二外附小附近置業的話，哪個更為合適？我在興隆湖有新房，按照目前政策可讀天府一小，計劃作為孩子讀書保底。預算600萬內。

房段子解答

是是

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

我也反復思考和權衡了你們的房產買法，本身來說是金融城和機場上班，沒有絕對意義上的中點位置，但是從武侯新城南、大源西、新川和天C的角度來說，如果自駕的話，大源倒是一個不錯的折中區域。

我們挨個來說，武侯新城南片區的武侯西派臻境，的確是一個熱門樓盤，比較偏向于西門西南方位的改善自住，因為周邊缺乏競品，所以幾乎三開三罄（只剩少量房源），從去化來看是比較不錯的。

要說理性考慮的話，它可能是真的比較完美的答案了，什么叫理性？一方面主城區武侯區是比較偏安穩的區域，從周邊次新二手（3萬左右行情）以及每次的去化熱度來說，都是得到了市場驗證的。另一方面依托3號線以及換乘，不論是到金融城還是雙流機場，其實都相對折中一些，能較好地滿足自住通勤需求。第三方面，本身西派+臻境的雙IP效應，展示出來的產品力，顏值，戶型得房率，改善性，預算的匹配度等角度，都是很好的答案。第四方面，小學中學對口劃片很單一精準的北二外學校，放在整個成都也是排的上號的學區房概念，所以教育也有較好的托底作用，武侯的高中指標到校也不錯，上千個名額，所以從這個角度來說，讀書也很穩（關于教育，這個沒辦法絕對的衡量，專門做學區的博主也是如此，大多摻雜了主觀觀點，只能說社會正常評價標準）。

所以我覺得武侯西派這個，可能是比較集大成者的買法。當然也有一些缺點，單價總價不多說了，大家都不便宜哈。主要是武侯新城界面上還不是非常的高大上，存在一些以后的拆遷征地改造預期，時間兌現可能會拉長，但是基礎的教育商業交通都是很不錯的狀態，能偏保守安分安全的買法的話，我覺得就足夠了，但是要考慮很大的發展價值預期的話，可能它就過于保守了。

此時我覺得188戶型已經足夠優秀了，沒必要強上225戶型，過大的產品過高的總價，我擔心①預算壓力，②未來的流通性，這里不展開敘述了。

然后來到大源西，遠達首批次開盤，熱度也很高，T3的有164，T2的有188戶型，整體來說戶型表現中規中矩，層高不錯https://weibo.com/1551561845/ObbtzevF6

從前面的幾個維度來說，我覺得板塊的價值還是比較安全穩健的，保值增值性沒有壓力，學校也是大源這邊體系內的小學初中，不會差，也是一般意義上的學區房范疇。唯二的槽點，我覺得一是遠達的開發產品口碑一般，談不上很精致，沒有西派臻境那種精致感，戶型也沒有卷上天，另外一個就是單價整體偏高，對應的總價就有點超預算了，T3的164戶型，我估計是600出頭的總價，雖然滿足預算，但是產品力有些失望。T2的188戶型最好，不過要多出來100多萬的總價，壓力也會顯得更大一些。

換一句話來說，假設你們抗壓能力比較強的話，我建議優選一下首批次的188戶型（還不一定搶得到，房源不多，而后續批次的該戶型又可能漲價）。如果搶到了那么就安穩上車，如果沒搶到，那么就再合計預算，退守武侯西派。

其他的新川、天C，說實話，我并不很建議了，雖然我也買了，但我客觀的說，當前還很難撐得起600多萬的預算級別，天核好一點，但是也不像以前那么穩妥的感覺了。

來到新川，遠大海灣云錦直接放棄哈，小開發商+差地段（非新川核心區），周邊被老小區包圍，整體的高價格下，很擔心以后的保值性和流通性。加上學區優勢不明顯，我覺得確實沒有考慮的必要。

最后就是天C，現在整個天新預期看空還是比較明顯的，不管未來如何發展，這種輿論影響就是會真真切切的影響到市場行情和價值，之前的保利這類，成交價都只有2萬多了，所以再買3萬甚至好幾的新房，自住尚可，但投資性已經大不如從前。

招商時代公園的174戶型，得房率是比較低的，但是地段相對核心，優勢也有只不過放在當前，不太明顯。通勤相比武侯、大源更遠，板塊的保值性也比較受到質疑，長期的發展趨勢，我覺得從早年的規劃高度和呈現效率來說，都要大打折扣，如果你們不抱著10年以上的長期主義，我覺得沒必要被PPT給畫餅了。

閱天府的產品和得房率這個是很好的狀態哈，單價優惠下來倒也不高，我覺得是想對比較有誠意的，雖然從外部的學區、板塊預期，通勤的角度來說沒啥很大的亮點，但架不住面積大，單價低，未來的未來，我估計它可能會因為面積大，反而成為一個增值有亮點的買法（不是板塊增值性，而是純粹面積堆疊出來的價值）。

最后看公園區的麓湖西派臻境，這個也是卷上天的產品，但是公園區的定位不如天西，弱一檔，和新川差不多的哈，所以也別互相踩踏，其實價值段位差不多。

從產品來說，自然沒啥好挑剔的，但是從買入的成本來看，也并不低，而且價值預期并不算高，和新川的遠大類似，所以可能最終的回報率并不高。

綜合一下，我簡單粗暴地預估了下未來的增值總額和投資回報（圖略），單純看數據，閱天府因為單價低面積大，取勝，但是要綜合考慮板塊的安全性，學區的穩健性，我建議還是回來繼續看大源和武侯新城。

預算高就優選大源遠達的188戶型，預算卡在600出頭的話，就直接上武侯。

會員提問

我在外金沙有一套60多平的次新房，前幾年買的二手房，目前已經虧了十多萬。現在家里有小孩，太小立柱不下，明年就要讀小學了，在南門上班老家是西門三圈的，這次想買個220萬左右，最多250萬的房子，兼顧到上班讀書和改善，我老公喜歡次新或者新房，套四最好，最近在看怡心湖，生態帶，很多銷售都在推薦怡心湖，但是我聽你說生態帶的二手房降價了很多，可以去撿漏，能簡單評價下嗎？

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

1、萬科翡翠公園整體問題不大，可以滿足剛改自住和通勤讀書等問題

2、目前來看，**萬成交的話，幾乎是跌破**萬了，歷史最低價，所以幾乎不會站崗。

3、外金沙的賣就賣吧，割肉也沒辦法，想象萬科翡翠公園這邊也是大降價下來的，所以一來二去能想通能想明白。

4、萬科翡翠公園這個近期還是下跌趨勢，沒有止跌的說法，跌破**萬是大概率事件，當初買入成本才1.2左右，所以房東還有跌的勇氣和資本。

5、不要太著急了，明年你們孩子讀書，理論上還有整整一年時間，我建議先安心賣外金沙的房子，賣掉后，資金首套等都處理好了，再給萬科翡翠公園一些下降的時間緩沖，所以在下半年慢慢撿漏更優質的房源，哪怕維持目前**萬的價格，我覺得都是更理智的（比如更好的樓棟樓層裝修視野噪音等）。

6、不要入坑怡心湖，只有產品，沒有學區距離地鐵也很遠，未來鄰居都要砸盤，都要虧損。

7、250萬內的預算，其實主城區隨便買，但的確很難找到這種次新和大贈送的套四產品了，佛系隨緣一點吧。

如果接受小戶型的話，多給一些擴展的選項——大源的建發翡翠鷺洲、大源歡樂頌可以買到90左右的小套三。

新川A學區可以看看朗基和今緣（非常次新，可以大套三小套四雙衛），碧桂園沁云里、長冶南陽御龍府的100平套三雙衛，這些算下來也是2萬出頭，實際上不比萬科翡翠高多少了。

新川B也有龍湖九里晴川，可以看99p的橫廳套三雙衛。

往三環內走，可以看東湖的央湖名邸二期，101平的套三單衛；三圣鄉的華熙528藝術村90平套三雙衛橫廳，都可以拿下的。

這些基本上學校都是中上狀態，然后2-2.5萬可以拿下的次新套三及以上的產品。