出品 | 搜狐地產&焦點財經

作者 | 王澤紅

70個大中城市中，新房價格上漲城市增至17個，比上月多10個；二手房價格上漲的城市有10個，比上月增加2個。

上漲TOP5城市為杭州、湛江、上海、廈門和成都。同時，武漢、天津、深圳、重慶、錦州、宜昌、南充、長春、寧波、太原、南京和平頂山等城市也為正增長。

統計局最新出爐的11月房價指數，令樓市的止跌回穩倍受鼓舞。更重要的是，各線城市同比降幅今年以來首次均收窄。

“但就目前情況來看，跌勢還沒有轉變。” 原國家房改課題組組長、中房集團公司原董事長孟曉蘇指出，如果用一個字來概括2024年樓市，那就是“跌”。

“年底的數據肯定不會把跌勢轉為升勢，只不過是跌幅變窄。”

新的一年里能不能止跌？孟曉蘇認為，中央已提出了要求，需要有“持續用力”的措施保證。如果能“實施更加積極有為的宏觀政策”，新的一年就可能做到止跌回穩；比如明年上半年能夠“止跌”，下半年就有可能“回穩”。當然如果不采取有力措施，那就可能會繼續跌。

在11月28日的“2024搜狐財經年度論壇”上，他提出保障房缺口在1億套左右，應該啟動“商改保”，利用閑置商業辦公用房改造為保障房。

半個月后的中央經濟工作會議中，提出“盤活存量用地和商辦用房”，與孟曉蘇的建議完全契合。他一再強調，商辦用房適合改為保障房，“商辦改保障”應成為下一步的主要方向。

此次中央經濟工作會議后，能為樓市帶來哪些變化？2025年，樓市能止跌回穩嗎？房貸利率還有下調空間嗎？“商改保”如何落地？帶著這些問題，搜狐財經再一次與孟曉蘇進行深度對話。

原國家房改課題組組長、中房集團公司原董事長 孟曉蘇

以下是搜狐財經與孟曉蘇對話精編：

搜狐財經：自924之后，多個城市的LPR降至“2”字頭后、又重新調回“3”字頭？您認為在即將到來的寬松貨幣政策下，房貸利率還會繼續下降嗎？

孟曉蘇：房貸利率下一步還應不應該降？當然應該降。

現在房貸利率降至3%上下，雖比前幾年好多了，但最近中央已經提出了新要求。中央經濟工作會議講的是：“適時降準降息”。降息包括兩方面，一方面是降低存款利息，另一方面貸款也要降息，包括企業貸款利息和居民貸款利息。尤其是對購買保障房的居民，更應該把利息放到最低。

現在3%的房貸利率還有沒有下降空間呢？我認為有，至少還可以降50個基點，降到2.5%上下應該是可以的。我的判斷是有降的空間。

如此降息不會讓銀行活不下去，因為存款利率在下降，銀行還享有一定的息差。同時商業銀行也應當考慮，現在各個行業與居民都這么困難，銀行憑什么養這么多人，收入還這么高？如果銀行的效益變差，也應該降薪，讓薪酬回歸合理水平；同時也應裁員，讓自身的運行成本維持適度。

搜狐財經：此次經濟會議過后，很多人認為房地產領域還有大政策，而且力度還不小，加重了一批買房“等等黨”的觀望情緒，對此您怎么看？

孟曉蘇：我原來講過一個笑話，說的是樓上扔靴子，第一只靴子扔下來后，樓下還在等他扔第二只。我看如果有更多政策儲備，就別讓樓下的人老等著，有后續政策就早點出臺。中央、國務院提出過這樣的要求，要求政策早出快出。貫徹落實中央精神一定要及時。

說到居民買房的事，在目前房價繼續下跌的市場上，居民觀望是可以理解的。不能在房價下跌的時候，還讓居民拿自己的錢去冒風險。這些錢涉及到他未來的生活。前一段時間的房價下降，已經造成一批房主的資產損失，而且把人們給嚇住了。一朝被蛇咬、十年怕井繩。所以他們就要觀望判斷未來房價還會不會再降？樓市限制性政策會不會再回潮？

如今的一些誤操作又加重了居民的等待情緒，主要問題出在造成房價繼續下降的“法拍房”。法拍房在市場上達到一定體量，會造成二手房市場價格節節下跌，繼而傳導至新房市場。我一直在呼吁，有關銀行要改變他們的錯誤做法，要體諒這些老百姓的苦處，他們下崗失業，失去了原來的收入，這些都是不可抗力，不是他們自己力所能及的。

所以年初我就提出了幾個辦法：一是允許居民延期還貸；二是對困難貸款人停息延貸；三是在收購存量商品房用作保障房時，政府平臺要通過保價方式收購這些法拍房，這樣也能盡量減小居民的損失，銀行也能實現收債。

最近傳來一個好消息，就是銀行與貸款到期百姓協商解決問題。這就對了。現在法拍房市場的成交率只有20%，客觀情勢也在支持著我的建議。法拍房起到阻礙樓市“止跌回穩”的惡劣作用，現在有意買房的人們持幣等待，很大程度上在于由法拍房所引發的房價下跌。

所以，我認為有利于鼓勵購房的好政策要盡早出臺，不利的政策要盡快收回。要阻止法拍房迅速擴大的趨勢。在即將到來的2025年，是不是應當考慮對房貸逾期的居民區別對待？除非是那些有能力還錢卻不還錢的惡意逾期者，可以按照司法流程進入法拍；而對于那些下崗失業的員工，對于經營困難的中小企業主，應該采取延期還貸或停息延貸的辦法，幫助他們度過難關。

搜狐財經：對于2025年的樓市走向，各方研判不一，有的認為2025年銷售會回暖；有的持悲觀態度，您的觀點是什么，樓市在2025年能止跌回穩嗎？

孟曉蘇：“持續用力推動止跌回穩”這句話反映了中央對現狀的看法，現實問題就是還沒有能止跌回穩。中央政治局曾經在9月26日會議上提出了“止跌回穩”，那時面對著房價與市場節節下跌的局面。最近銷售跌勢有些收窄，但是投資額下降更多，這就影響到明年的新開工。所以從整體來看，現在還是處在跌勢之中。

如果用一個字來概括2024年的樓市，那就是“跌”。現在跌勢還沒有根本轉變，今年就出現了樓市持續第三年的大幅下跌。近期數據肯定是不會把年度跌勢轉為升勢，只不過是跌幅可能會收窄一點。

在新的一年里能不能止跌？孟曉蘇認為，中央已提出了要求，需要有“持續用力”的措施保證。如果能“實施更加積極有為的宏觀政策”，新的一年就可能做到止跌回穩；比如明年上半年能夠“止跌”，下半年就有可能“回穩”。當然如果不采取有力措施，那就可能會繼續跌。

搜狐財經：除了上述談到的法拍房和保障房，對于穩樓市、用力促進房地產市場止跌回穩，您還有哪些思考和建議？

孟曉蘇：從2021年中央提出穩房價、穩預期，至今已三年多，房價不僅沒有穩住，反而出現了大幅度下跌。這才造成了信心下降，導致現在市場持續低迷。房屋銷售的持續下跌，是與信心下降、預期不良聯系在一起的，而預期不良不是沒有依據，而是現實房價不能穩住造成的。

引用中央經濟工作會議的一句話，就是“著力實現增長穩、就業穩和物價合理回升的優化組合”。如果將物價合理回升與穩房價相搭接，房價也應當是合理回升，要把跌掉的這部分補回來。要知道跌掉的這部分是眾多居民的家庭資產。

“降房價”應該要做，但需要通過保障房的批量供應來實現。保障房價格明顯低于商品房，可以實實在在給工薪家庭好處，同時也會拉低平均房價。這種降房價能造福百姓，又不會傷害任何人。因為每一個板塊的結構性房價都沒有下降。

在構建房地產發展新模式上，此次中央經濟工作會議著重提到要有序搭建相關基礎性制度，這個制度應當是“市場+保障”的住房制度。據此需要一系列的制度搭建，包括住房土地供給制度、保障房建設分配管理制度和住房金融制度等。

我國的住房金融制度更多還是應當服務于普羅大眾。商業銀行一般都愿意貸給有錢人，需要引導他們向普通居民家庭傾斜。要讓這些普通家庭能借助銀行杠桿，早日實現自己的住房夢和資產夢。