最近，“取消公攤”這個(gè)話題又沖上了熱搜，引發(fā)了網(wǎng)友們的討論。

之所以會(huì)引發(fā)熱議，是因?yàn)榻蘸鲜?衡陽、河北省張家口兩地最近的發(fā)文明確要“取消公攤”或者按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。

12月12日，衡陽市自然資源和規(guī)劃局等三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于全市商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的通知》。通知明確自2025年1月1日起，衡陽市商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。

12月17日，張家口市也發(fā)文明確，取消商品房銷售價(jià)格限價(jià)機(jī)制，鼓勵(lì)實(shí)行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進(jìn)“取消公攤”。

在此之前已經(jīng)有不少城市已經(jīng)按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)了。在今年的4月30日，廣東肇慶就發(fā)布了通知，5月1日起全市范圍內(nèi)商品房實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售。

更早之前，重慶就率先采取了按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。

另外，還有一些城市沒有明確發(fā)文，但卻在提高得房率上下了功夫。

比如廣州、杭州、長沙和廈門等城市雖然未明確取消公攤，但通過放寬對(duì)贈(zèng)送面積限制、優(yōu)化陽臺(tái)等方式提高實(shí)際得房率。

那么，問題來了，取消公攤真的要取消了？會(huì)讓房價(jià)下降嗎？

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首先，我們得知道啥是公攤面積？

公攤面積這個(gè)詞其實(shí)最早來自于我國上世紀(jì)50年代的香港，當(dāng)時(shí)房子是按棟出售的，價(jià)格比較貴，李嘉誠想出了“分層出售”“分戶出售”的辦法，發(fā)明了公攤。

隨后在上世紀(jì)90年代，大陸也引用了公攤面積。

但有意思的是，香港從2013年開始，就正式告別了公攤面積，按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。

在國外，其實(shí)是沒有公攤面積這個(gè)概念的，它們是按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，交易面積即所得面積。

也就是說，現(xiàn)在全世界只有我們還有“公攤面積”這個(gè)詞。

通俗來講，公攤面積就是小區(qū)里面公共門廳、過道走廊、電梯井、管道井、樓梯間等這些公共區(qū)域分?jǐn)偟矫刻追孔由系拿娣e。

公攤面積并沒有統(tǒng)一的規(guī)范，現(xiàn)在大部分房子的公攤比例是在15%-30%之間，極個(gè)別的樓盤公攤面積甚至能達(dá)到近50%。

所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)，你買100平的房子，房產(chǎn)證上是會(huì)寫100平，聽上去感覺也很大，但實(shí)際使用面積可能才70~80平，總有一種被開發(fā)商薅羊毛的感覺。

而且，很多人買了房子以后很難去測量實(shí)際的套內(nèi)面積，套內(nèi)面積是否有多少根本不清楚，有個(gè)別的黑心開發(fā)商還會(huì)暗自加大公攤面積，侵犯購房者權(quán)益。

比如2022年，山東青島有個(gè)購房者買了110平米的房子，購房合同上寫的套內(nèi)面積75平，公攤面積35平，公攤比例31%。

但實(shí)際收房的時(shí)候，才發(fā)現(xiàn)實(shí)際套內(nèi)面積只有61平米，公攤比例居然達(dá)到了46%。

這個(gè)事情在當(dāng)年就引發(fā)了輿論的熱議，很多人都呼吁取消公攤面積。

但是要知道，在2021年之前，房價(jià)還在一直漲，全國各地大家都搶著買房，房子還不難賣，樓市還是賣方市場，各地在限購，很多火爆的樓盤的房子甚至還要交茶水費(fèi)才能買到。

在買房就升值的情況下，公攤面積這種問題也自然被忽略掉了。

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其次，現(xiàn)在很多城市所謂的按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，就是取消公攤面積嗎？

我們要分兩個(gè)角度來看。

大眾希望的取消公攤，是物業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)這些也按套內(nèi)面積計(jì)算，最好取消公攤面積以后，房價(jià)不變，這樣實(shí)際房價(jià)會(huì)下降15%~30%，購房和持有成本會(huì)降低。

第一個(gè)角度是，但現(xiàn)在各地推出的按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，和真正的取消公攤不一樣。

所謂的按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)非公攤就不存在了，公攤還是存在，只是計(jì)價(jià)方式變了，房子總價(jià)還是不變。

比如央視新聞的一篇稿件中，專家就說：“從各地實(shí)施效果來看，不論以建筑面積計(jì)價(jià)，還是以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，只是兩種不同的計(jì)算方式，購房成本不會(huì)發(fā)生變動(dòng)，實(shí)際花的錢都是一樣的。”

畢竟抱著背著都是一樣沉，比如一套房總價(jià)是200萬，建筑面積是100平方米，套內(nèi)面積是80平方米，按建面計(jì)價(jià)，單價(jià)是2萬一平，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，單價(jià)是2萬5一平。

這種只是文字游戲，沒有任何意義。正如網(wǎng)友調(diào)侃的那樣：“帶皮核桃15一斤，去皮核桃30一斤”，羊毛出在羊身上，韭菜照樣收割，只是收割方式變了。

第二個(gè)角度是，在按套內(nèi)計(jì)價(jià)后，有些開發(fā)商趁此機(jī)會(huì)，價(jià)格不漲，或者漲得很少，以此變相降級(jí)，所以有人就說，取消公攤的本質(zhì)就是變相降價(jià)。

這個(gè)觀點(diǎn)的邏輯是，官方按套內(nèi)計(jì)價(jià)，雖然沒有強(qiáng)制要求開發(fā)商單價(jià)不變，但由于現(xiàn)在是買方市場，房子不好賣，開發(fā)商會(huì)為了促銷，就讓單價(jià)保持不變，以此來變相降價(jià)，達(dá)到快速清盤回款的目的。

同樣，在二手房市場，實(shí)行套內(nèi)計(jì)價(jià)后，二手房東為了促銷，也會(huì)變相降價(jià)，以便快速出手。

這個(gè)觀點(diǎn)有一定道理，現(xiàn)在盡管近期有一些城市樓市出現(xiàn)回暖，但大部分城市依然是寒風(fēng)凜冽，庫存依然很多，房子仍然不好賣，因此在這個(gè)視角下，“取消公攤”已經(jīng)成了一個(gè)降價(jià)賣房的噱頭，就像此前的買房送黃金、送小米SU7等差不多，本質(zhì)還是樓市下行以后所產(chǎn)生的結(jié)果。

03

此外，除了按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，還有一種被認(rèn)為“取消公攤”的情況是開發(fā)商提高得房率造成的。

這種情況發(fā)生在新房身上，很多城市今年通過放寬對(duì)贈(zèng)送面積限制、優(yōu)化陽臺(tái)等方式提高實(shí)際得房率。

北上廣深的新樓盤，這種例子不少。比如通過一梯一戶的設(shè)計(jì)，送入戶門廳以及大陽臺(tái)的方式，得房率可以做到100%甚至更多，110多平的房子可以給你做到四室。

這種情況下，公攤面積已經(jīng)可以視作0了，因?yàn)樘變?nèi)面積已經(jīng)足夠大。

一個(gè)現(xiàn)象出現(xiàn)，背后一定有其深刻的道理。

新房得房率越來越高，背后的本質(zhì)依然是地產(chǎn)下行了，房子賣不動(dòng)了，樓盤的去化速度變慢了。想一想在2021年之前的新房產(chǎn)品，差距不大，而且多以高層為主，甚至大部分都是期房，交房時(shí)間都很長。

但是現(xiàn)在，越來越多的新盤，層高在變矮，容積率在變低，得房率越來越高，原因是樓市現(xiàn)在供過于求了，新房不卷產(chǎn)品，根本不好賣，新樓盤不僅要和其他樓盤卷，還要和二手房卷，所以就競相提高性價(jià)比。

所以，綜合來看，“取消公攤”是有利于房價(jià)下降的，不論是開發(fā)商因?yàn)榇黉N單價(jià)不變或是提高得房率，本質(zhì)都是這輪樓市下行所導(dǎo)致的結(jié)果。

關(guān)于取消公攤面積，大家怎么看？可以在評(píng)論區(qū)留言討論。

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