大家好，我是蘇北哥！今天對于未來南京樓市又是具有重要意義的一天……01.

"決定明年方向"的終極之戰(zhàn)”！“王炸地塊”安德門G79底價出讓背后的兩點(diǎn)“根本原因”！

今天是12月20日，距離2025年元旦還有最后11天，新年的腳步已經(jīng)越來越近，而這個時間段里發(fā)生的標(biāo)志性事件，對于來年的發(fā)展往往起到關(guān)鍵性的提示作用。

然而在南京樓市的“大事記”中，年底前的土拍，絕對可列入標(biāo)志性的大事件，年底土拍中出現(xiàn)的行情異動，原本熱炒的地塊，忽然爆冷出讓，或者原本并不看好的地塊，劇情翻轉(zhuǎn)式的溢價出讓，都極有可能代表著來年南京樓市全新的發(fā)展方向。

回顧去年年底的最后一場土拍，再看看今年的南京樓市，似乎完全是對應(yīng)的。2023年的最后一場土拍是12月14日進(jìn)行的，當(dāng)時南京一口氣端出18幅地塊，然而真正的土拍后，劇情卻也發(fā)生了翻轉(zhuǎn)。

去年年底的那一場土拍，原本最讓人看好的河西中G88地塊，出現(xiàn)了一輪游底價出讓，被國企奧體建設(shè)收入囊中，這幅接續(xù)綠城G55熱度的大熱地塊，似乎根本沒有熱起來，“綠博園的梗”似乎也并未起到任何作用。

奧體建設(shè)G88規(guī)劃

最終河西奧體建設(shè)G88的項(xiàng)目規(guī)劃于今年8月中旬才公布，打造6棟8-17F洋房、小高層，網(wǎng)傳將于年底前首開，但看這個節(jié)奏，應(yīng)該是明年上半年才能和大家見面了。

反過來，當(dāng)時沒被人們注意到了的鼓樓小桃園G89地塊，卻是意外大火，北京首開首次殺入南京主城，競價6輪，溢價4.72%拿下了該地塊，成為去年年底土拍18宅地唯一的溢價成交地塊。

去年的首開G89地塊位置

后來的事情大家都知道了，這塊地就是首開桃園金茂府，創(chuàng)造今年18%開盤中簽率的樓盤，并以3個月實(shí)現(xiàn)首開到收官，不僅清盤最快，也以一己之力將小桃園的新房價格抬升到了5.8萬+/㎡。

桃園金茂府開盤現(xiàn)場

講真今年的鼓樓濱江板塊能夠持續(xù)大火，綠城、金基先后進(jìn)入該板塊打造項(xiàng)目，與金茂前作有著直接關(guān)系。

“該火的沒火，原本不被看好，卻意外火了”，歷史總是不斷重復(fù)，這句話用在今天的土拍身上，似乎也是同樣適用的。

今日土拍結(jié)果

今日土拍，受關(guān)注最高的有兩幅地塊，一為安德門G79地塊，另一個為南站的G78地塊，尤其是前者，曾經(jīng)被有關(guān)媒體定義為“極有可能翻轉(zhuǎn)今年南京土拍行情的王炸地塊”。

但是很意外，這幅地塊居然底價成交了，還是被國企出手托底！安德門G79地塊今天上午9:30左右，只經(jīng)過一輪底價，被國企頤居建設(shè)以19302元/㎡成交樓面價收入囊中。

安德門G79位置

這個結(jié)果，的確太令人意外！早在一個月前，11月21日安德門G79掛牌之際，南京一些頭部房媒還曾透露，該地塊相關(guān)房企排隊(duì)報名，甚至當(dāng)時還透露了有“中字頭”央企對這塊地表現(xiàn)出了極大興趣。但是今天土拍結(jié)果出來，卻與之前的預(yù)判大相徑庭。

其實(shí)如果注意到“江蘇土地”公眾號昨天上午發(fā)布的12月20日土拍順序表，就能發(fā)現(xiàn)一些端倪，安德門G79地塊被安排在“中間”出讓，而不是放在壓箱底位置，說明這幅地塊根本不是重頭戲。

G79地塊底價成交，安德門自行車廠真的挑不起大梁？

今天安德門G79，無論從位置，配套，還是地塊本身的素質(zhì)而言，都幾乎無可挑剔。曾經(jīng)，安德門自行車廠地塊被寄予厚望，是有望平替小行的“明星地塊”。

安德門G79可謂地處城市要沖位置，地塊本身緊靠1號線，等于完全是地鐵上蓋，出門就是地鐵！地塊南可抵鐵心橋、牛首山；北面3-4站地鐵即可達(dá)三山、夫子廟、新街口；西面即是河西中奧東地區(qū)，7.5萬/㎡的河西頂豪頤和天晟府距離安德門自行車廠地塊直線只1.7公里。

安德門自行車廠的首幅地塊，曾經(jīng)在今年3月8日龍年首場土拍時就以G03的身份亮相，但由于“準(zhǔn)備不夠充分”而在土拍前夕被叫停，回爐再造。

時隔8個月，編號為2024G79的安德門自行車廠地塊重出江湖，地塊本身的配套和經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)均被優(yōu)化。

與3月掛牌的安德門G03不同，安德門G79地塊面積變大了，G03出讓面積36703.01㎡；G79出讓面積為53944.39㎡，足足大了1.72萬㎡。

容積率也調(diào)降了：G03地塊的綜合容積率2.2，而這次G79的綜合容積率只有1.478。

甚至起拍樓面價也降低了：G79地塊的起拍樓面價僅19302元/㎡，比當(dāng)初G03地塊低了3485元/㎡。

地塊的自身配套被狠狠優(yōu)化：今年3月份已經(jīng)確定引進(jìn)金陵中學(xué)，命名為金陵中學(xué)雨花分校。該校為30班初中，計(jì)劃2026年5月完工，還將配建一所9班幼兒園、一所24班小學(xué)。該校與安德門自行車廠地塊僅一墻之隔，G79地塊未來妥妥的金中學(xué)區(qū)房。

“萬事具備，仍然爆冷”，安德門自行車廠地塊是否真的不堪大用，挑不起大梁？在北哥看來倒也不是！原因有二。

首先，安德門雖處主城，地段要沖，但是和小行、雨核、軟件谷等雨花臺區(qū)境內(nèi)的熱門板塊相比，熱度和關(guān)注度目前尚且不夠，冒然讓各大房企集體爭搶，當(dāng)前的市場環(huán)境下，不太現(xiàn)實(shí)。

而且最關(guān)鍵的是，安德門G79的房價預(yù)期，之前有媒體預(yù)測，可能要賣到4萬+/㎡，出售主城低密洋房產(chǎn)品！可以說之前的安德門沒有類似產(chǎn)品，上一次安德門拍地還是在2018年，金地、保利和南京建發(fā)以22.6億元的總價聯(lián)手競得G27地塊，后由萬科主導(dǎo)操盤，也就是今天的翡翠天際，樓市火爆的6年前，安德門新房也就賣3.5萬/㎡，今天行情下要賣4萬/㎡，自然很多房企要持觀望態(tài)度。

第二，安德門自行車廠地塊有可能低開高走！

要知道安德門自行車廠地塊總占地面積278.4畝，共分為3幅住宅用地、1幅商辦用地，共4個子地塊，且地塊最低容積率可低至1.2，所以無論從哪個角度來看，今天出讓的G79都是安德門自行車廠地塊中資質(zhì)平平的一幅。

所以很難保證，未來安德門自行車廠剩余的兩幅低密宅地不會引起“土拍大戰(zhàn)”！

02.

南站地塊也爆冷！江寧濱江遠(yuǎn)郊地塊卻溢價成交！明年可能有大動作！

除了安德門G79地塊爆冷，先前熱傳的南站G78地塊今天土拍也底價出讓。

今天上午9:55左右，排在11幅地塊最末尾的南站G78地塊，經(jīng)過一輪競價，被國企交通置業(yè)以14985元/㎡的樓面成交價，底價拿下。

南站G78地塊

今天土拍以前，網(wǎng)上不少自媒體透露，南站G78地塊有多家房企報名，有可能引發(fā)“土拍大戰(zhàn)”，然而土拍結(jié)果卻也是劇情反轉(zhuǎn)。

說實(shí)話，北哥從來不相信“南站地塊會受房企待見”，原因非常清楚，首先南站目前的定位非常尷尬，北有大校場，南有江寧東山百家湖，且目前綠都大道已經(jīng)開通，天印大道（承天大道）接引工程正在施工，預(yù)計(jì)明年就將通車。大校場、南站、江寧三地之間再無交通屏障。

且目前大校場新房最低單價已經(jīng)逼近4萬/㎡，江寧東山、百家湖新房在2.6-3.5萬/㎡，改善客群會買大校場，剛需客群果斷選江寧，南站新房缺失了生存空間，變成了雞肋。

第二，南站新房目前的去化情況，已經(jīng)說明了一切！今天出讓的南站G78地塊北側(cè)就是交通置業(yè)去年開盤的新項(xiàng)目禧樾府。

交通置業(yè)禧樾府一共規(guī)劃7棟樓，只在去年10月底推出了兩棟樓，共152套房源，今年還加入了以舊換新，但至今只去化了19套房源，剩余的5棟樓何時推出，根本遙遙無期。

禧樾府推盤進(jìn)度

禧樾府網(wǎng)房銷控

南站滯銷的項(xiàng)目不止禧樾府一家，宏運(yùn)大道與農(nóng)花路交界處的嘉華嘉宏峰，還是現(xiàn)房銷售樓盤，全盤僅有2棟樓，共411套房源，2022年2月就已經(jīng)開盤，如今快3年了，還剩142套房源在售。

嘉華嘉宏峰實(shí)景

嘉華嘉宏峰網(wǎng)房銷控

所以房企眼下拿南站地塊，真的很容易“死盤”，不得不三思而行！雖然這次南站G78地塊地價較之前項(xiàng)目降低了不少，G78成交樓面價14985元/㎡，2022年出讓的G86（禧樾府）的地價是24661元/㎡，地價降了將近1萬/㎡。

但是南站地塊的容積率也大幅調(diào)降了，今天出讓的G78容積率只有1.8，這就決定了G78未來的售價也不會低，起碼也要賣到3萬/㎡，甚至3.5萬/㎡。房企對于南站新房價格又信心嗎？顯然是沒有的。

要知道近期南站二手房價格又創(chuàng)新低，萬科都薈天地91㎡低區(qū)三房，成交單價僅28524元/㎡。

12月中旬，萬科新都薈又曝出一套“超低價”房源，118㎡高區(qū)三房，報價僅320萬，折合單價僅27118元/㎡。

相對于安德門、南站兩幅人氣地塊的“爆冷出讓”，江寧濱江的意外“竄紅”，實(shí)在是今天土拍的大新聞。

江寧濱江的G75地塊，以4027元/㎡的成交樓面價，0.81%的溢價率成為今天土拍“唯二”溢價成交的地塊。

江寧濱江G75地塊位置

G75地塊的拿地房企是徐州金豐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，它是一家由國資江蘇金陵建工集團(tuán)控股的子公司。

雖非純民企拿地，但江寧濱江板塊近期在南京土拍市場的表現(xiàn)尤為活躍，9月29日江寧濱江剛剛出讓了3幅宅地，G35、36、37三幅宅地底價被中建國際拿下。

并很快在11月底，公示了3幅地塊的項(xiàng)目規(guī)劃。

G35、36、37地塊項(xiàng)目規(guī)劃

三幅地塊共將打造20棟25-27F的高層住宅樓，讓江寧濱江有了再一次整體開發(fā)，重新起航的味道。

不僅如此，今年9月中旬江寧濱江還傳出了萬科要進(jìn)駐開發(fā)的大新聞。

位于江寧區(qū)濱江開發(fā)區(qū)麗水大街以東、緯三路以北的G138地塊，于2021年11月25日被南京樂航房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（江寧城建）拿下，樓面地價9036元/㎡，未來最高毛坯限價17700元/㎡。

拿地3年之后的今年9月，G138地塊由南京裕融置業(yè)有限公司（南京萬科）代建、操盤的消息流出，并迅速發(fā)布了項(xiàng)目具體規(guī)劃。

G138地塊項(xiàng)目規(guī)劃

項(xiàng)目擬建5棟18層、4棟9層、2棟8層住宅樓、2棟配套用房及地下車庫。

只短短的3個月時間，江寧濱江就匯聚了5個待開發(fā)的新項(xiàng)目，湊齊了萬科、徐州金豐和中建國際3家大型開發(fā)集團(tuán)，一派蓄勢待發(fā)的氣勢，所以明年的江寧濱江很有可能“逆風(fēng)翻盤”！千萬不要低估此類板塊整體開發(fā)的實(shí)力，今年的南京樓市已經(jīng)有過類似的成功案例。

還以去年年終的最后一場土拍舉例，當(dāng)時土拍揚(yáng)子國投依據(jù)拿下了江北核中核濱江G14、15、17、18四幅相鄰地塊，而其中的G15地塊后來就成了江北核中核“逆風(fēng)翻盤”的開始。

去年的江核G15地塊就是今天的揚(yáng)子保利江韻瑧悅，該項(xiàng)目順利抓住了“第四代住宅”風(fēng)口，誕生成為江核樓市近2年以來首個日光盤。

江韻瑧悅

而且江韻瑧悅首開之后，一路熱銷，不僅2棟洋房開盤日光，5棟高層目前也只剩2棟未推，推盤進(jìn)度已經(jīng)超過70%，然而江韻瑧悅的熱銷很好的成為了江核樓市的轉(zhuǎn)逆點(diǎn)，江韻瑧悅之后大批之前拿地，待開發(fā)的地塊項(xiàng)目規(guī)劃集中出爐，上市在即！

諸如昨天文章提到卓越玖印府、新居建設(shè)G13、中建東孚G05等等等等。

中建東孚G05項(xiàng)目規(guī)劃

說白了多個項(xiàng)目整體開發(fā)，江韻瑧悅的出現(xiàn)為江核市場破冰，那么未來的江寧濱江會否也復(fù)制這種模式呢？拭目以待！

今天文章的內(nèi)容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經(jīng)歷，8000元白手起家，連續(xù)6次跨行業(yè)創(chuàng)業(yè)均獲成功，實(shí)現(xiàn)草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點(diǎn)研究資產(chǎn)配置，有28年房產(chǎn)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，深耕南京市場。

是行業(yè)內(nèi)真正的房產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)派！感興趣的就三件事，房產(chǎn)，創(chuàng)業(yè)以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。