出品 | 搜狐地產&焦點財經

作者 | 王澤紅

“保障房需求按城鎮常住人口計算，缺口大約為1億套。如果分十年來完成，每年需要提供1000萬套。”

“其中少部分是通過拆遷改造來歸集，大部分還是要靠建設；其次，在增加增量的同時，要用力化解存量。”原國家房改課題組組長、中房集團公司原董事長孟曉蘇指出。

存量問題如何解決，就是“盤活存量用地和商辦用房”。談及不久前中央經濟工作會議對房地產的表述，他認為與以往不同之處，就在于“商辦用房”這幾個字；“止跌回穩”的說法也有加碼，要求“持續用力推進房地產市場止跌回穩”。

“為什么要提出‘持續用力’呢？肯定是看到此前用力不夠。”孟曉蘇分析道，如何“持續用力”，首先就需要啟動規模化的保障房建設。

“商辦用房的空置總量要大于商品住宅，開發商手里的待售面積，疊加各持有機構的空置面積，加起來就有5億平方米，相當于500萬套住房。”

新的一年里能不能止跌？孟曉蘇認為，中央已提出了要求，需要有“持續用力”的措施保證。如果能“實施更加積極有為的宏觀政策”，新的一年就可能做到止跌回穩；比如明年上半年能夠“止跌”，下半年就有可能“回穩”。當然如果不采取有力措施，那就可能會繼續跌。

在11月28日的“2024搜狐財經年度論壇”上，他曾提出保障房缺口在1億套左右，應該啟動“商改保”，利用閑置商業辦公用房改造為保障房。半個月后的中央經濟工作會議中，提出“盤活存量用地和商辦用房”，與孟曉蘇的建議完全契合。

他一再強調，商辦用房適合改為保障房，“商辦改保障”應成為下一步的主要方向。此次中央經濟工作會議后，能為樓市帶來哪些變化？ 存量房“收儲”進度為何緩慢？“商改保”如何落地？帶著這些問題，搜狐財經再一次與孟曉蘇進行深度對話。

原國家房改課題組組長、中房集團公司原董事長 孟曉蘇

以下是搜狐財經與孟曉蘇對話精編：

搜狐財經：此次會議談及房地產，與以往的不同之處在哪里？

孟曉蘇：這次和以往中央會議要求不同的，就是加上“商辦用房”這幾個字。“止跌回穩”的說法這次又加碼，要求“持續用力推進房地產市場止跌回穩”。為什么要提出“持續用力”呢？肯定是看到此前用力不夠。

如何“持續用力”？首先就需要啟動規模化的保障房建設。保障房需求按城鎮常住人口計算，缺口大約為一億套，如果分十年來完成，每年就需要提供1000萬套。其中少部分是通過拆遷改造來歸集，大部分還是要靠建設。

其次，在增加增量的同時，要用力化解存量。

存量問題如何解決？方向已經由中央指明，那就是“盤活存量用地和商辦用房”。因為商辦用房的空置總量要大于商品住宅。現在待售商品住宅總量是3.8億平方米，按照100平米一套房估算，就是380萬套房；而商業和辦公樓在開發商手里待售的是2億平方米，在各持有機構手里空置的是3億平方米，加起來就有5億平方米，相當于500萬套住房。

搜狐財經：收購存量商品房用作保障房，為什么進度緩慢？

孟曉蘇：在中央部署“收購存量商品房改為保障房“后，有些人只把“商品房”片面地理解為“商品住房”。但商品住房當中包含著高地價，拿它改為保障房難度太大，這是進展緩慢的主要原因。

在大城市商品住房的成本與價格中，往往三分之二是地價。比如北京房屋均價6萬元一平米，其中樓面地價達到4萬元；上海的住宅樓面地價是4.5萬。包含如此高地價的商品住房，無論如何壓價收購，地價是退不回來的。所以要落實中央要求，就必須面對現實、實事求是。

國家對保障房的房價要求，就是國務院去年“14號文件”中規定的“土地劃撥”和“不攤入城市基礎設施建設費用”。其成本只是土地成本和建安成本，這樣的房子才能成為面對工薪收入群體的保障房，才能讓這些家庭可能買得起。

我和幾位專家兩年前就提出“商辦改保障”，指向用商辦用房改為保障性住房。因為大城市商辦用房的地價都比較低，比如北京、上海的商辦用房平均房價僅為2萬元左右，包括土地成本但不含土地出讓金。它們比同等地段商品住房的均價六七萬元要低很多。

如果能達到這樣的較低房價，工薪家庭就能享受到價格優惠。再加上首付比例降低、銀行對保障房的貸款利息進一步降低，就能讓工薪家庭買得起。當然買保障房也需要拿出全部積蓄、掏空“六個錢包”，還要當若干年的“房奴”，但這個房奴當的要比買商品住房的人輕松多了。

搜狐財經：商辦用房改為保障房，具備相關條件嗎？

孟曉蘇：許多國家都不斷進行“商改住”，根據市場需求及時調整規劃與建筑結構。過去在“商改住”方面的經驗太豐富了，比如著名的紐約“特朗普大廈”就是“商改住”。

把我國大城市部分商辦用房用于“商改住”，技術上不難辦。首先這些商辦用房都是現房，賣房叫“現房銷售”；其次是地理位置都不錯，公共交通甚至地鐵可以通達；第三是停車位充裕，供電也不錯。只是需要通燃氣，只要政府允許，這也是不難辦到的事。

空置商辦用房優于商品住宅的特點還有：商辦用房的層高都比較高，有的能達到4.8米，減去鋪地與吊頂，住房層高也仍很可觀；電梯設備比較好甚至相當于豪宅；而且很多商辦樓宇的外墻是采用石材或幕墻，比普通商品住房外形好看。即使這樣的建安標準，不含地價的成本也就是圍繞2萬元左右。如果能基本按照成本價出售，符合條件的居民就可以得到實惠。

“商改住”本來有兩種政策選項，一種選項是財政增收選項，就是補足土地出讓金把它們變成商品住房，這樣做能夠增加地方財政收入；第二個選項是保障房選項，就是通過“商改保”把它們變成保障房。

搜狐財經：商辦用房為什么價格那么低？

孟曉蘇：因為大城市商辦土地的出讓金低，比商品住宅用地的價格低很多。

我兩年前就提出“存量商辦用房變成保障房”，是因為現實問題就擺在面前，商業和辦公樓積壓空置嚴重。它源自不少城市供應商辦用地與住宅用地的比例失調。本來商辦用地與住宅用地的比例關系，應該是二八關系，即20%比80%的比例，但有一段時間，地方政府認為增加商辦用地可以招來投資人，從而帶來稅收；另一方面由于前些年房地產的限購政策主要是針對住宅，而商辦房不限購，導致一些地方出讓商辦用地過多。

如今各城市逐步取消房地產限購后，留下很多“后遺癥”需要修復。其中之一就是過去大量批售商辦地，造成商辦用房產出過多。如果不適時進行處置，很可能成為城市的瘡疤。

搜狐財經：“商改保”之后的保障房，好消化嗎？

孟曉蘇：“商辦改保障”中，尤其要重視大單位居民用房。商辦項目動輒面積達到20萬-30萬平方米，可以改造出幾千套房子。這種改造最適用于一些大型單位，包括事業與企業單位。我最看重的是用作安置退役軍人的“軍安工程”。

過去我在中房集團公司當董事長時，是全國軍安工程的主要負責人。當時我們以“軍安工程”名義在大城市建了一些供退役師級團級干部用的安置房。后來由于很多工作沒跟上，軍安工程停辦至今，造成不少退役軍隊干部沒有安置房。他們不得不占住營房，又造成許多現役軍官缺乏符合標準的住房。

如果通過“商改保”的方式，把商辦房成批量地改為“軍安工程”，問題就都能迎刃而解了。而且不需要軍隊或地方政府任何方面出錢，房子早已建好，空置在開發企業或持有單位手中。只要地方政府允許進行“商改保”便可進行現房銷售。如果地方政府再能把土地變性為住宅用地，讓房屋從商辦房的40年產權變更為住宅的70年產權，那就能給退役軍隊干部以更多的實惠。

限制保障房進入商品房市場的時間一般是5-10年，但是對含有土地出讓金的“軍安工程”房屋，可以允許其入市流通時間縮短，讓這種商品房能有更多增值空間，讓退役軍人更有獲得感。

這件事現在還找不到主管部門。只要地方政府允許做，并與各大戰區相互配合，便可以進行操作。商辦用房改為“軍安工程”是一件多贏的事，可以在去化存量商辦用房的同時，妥善做好安置退役軍人的工作。這類“商改保”房子當然也可以作為企事業單位的保障房、普通公務員的保障房，當然也可以散售給符合保障條件的普通居民家庭。

搜狐財經：您說的保障房缺口為1億套，根據是什么？

孟曉蘇： 目前我國的城鎮化率，按照城鎮常住人口計算是66%，但如果按照城鎮戶籍人口計算，則僅為48%，中間相差著18個百分點。這就是2.52億新市民，他們雖然進入城市好多年，但還沒有變為戶籍人口，沒有享受到城鎮居民的多項保障。

按照第七次人口普查數據，中國家庭平均人口為2.62人，那么這2.52億人就是將近1億個家庭。實際上的人口數量比這還要多，因為在2.52億新市民身后還有農村留守兒童4177萬人。這里還沒有包括農村留守老人1600萬人。僅計算上農村留守兒童就成了2.94億人，這就是1.1億多個家庭。

這些新市民并不都是有錢人，絕大部分應該享受保障房。中央三中全會決定已經明確，要按照城鎮常住人口提供社會保障、住房保障和義務教育保障。所以，我國保障房的缺口總量應在1億套左右。需要多少年建成呢？按照十四五規劃五年提供保障房870萬套來推算，提供1億套保障房需要58年，這肯定不符合人民群眾的需要。

如果將其濃縮至十年，每年就需要提供保障房1000萬套。其中少量來自舊城改造及存量商辦用房改造，每年能歸集約兩三百萬套，那每年還需要新建保障房七八百萬套。

搜狐財經：如果每年建設1000萬套保障房，能帶來哪些具體變化？

孟曉蘇：保障房的規模化提供，將能同時滿足剛需和改善性需求。剛需應當是以保障房的購買者為主；改善性需求一般是指中等以上的豪宅，但是對于擠住出租房的新市民來說，保障房對他們的居住條件將是很大的改善。

如果一年能增加8-10億平方米的保障房供應，就是1000萬套，包括“商改保”和新建保障房在內，那么投資到4-5萬億元就可以解決。而且其中絕大部分是銀行貸款，少部分是政府和社會機構提供的資本金。

我認為中央財政可以帶頭出錢，每年提供5000億元就夠，地方政府再配套投資5000億元。近年要增發超長期特別國債和地方政府專項債券，中央特別要求“擴大投向領域和用作項目資本金范圍”。投向保障房就是投向“民生基礎設施”。其中地方政府的5000億元可以不是資金，而是土地整理成本。那么資本金就能達到1萬億元，再調動銀行貸款4萬億元，就能達到5萬億元左右的投資規模。

這5萬億元投在保障房上，由于它不用交納土地讓金，全用在建設上，對建筑業的拉動力要大于商品住房的5萬億元，可能要大一倍。

近幾年房地產投資每年丟掉5萬億元，房屋新開工每年丟掉10多億平方米，對相關產業影響很大。如果能通過保障房建設，每年增加投資規模5萬億元左右，每年增加新開工面積10億平方米，恰好能堵上商品房開發萎縮造成的缺口。保障房建設在施工與建材等各方面的需求一點也不亞于商品房。如果能這樣用力地做，我相信未來十年將是房地產業與相關產業蓬勃發展的十年，讓現在低迷的房地產業、建筑安裝業、建材業、家居家電業等180多個相關產業都重現生機。

我所說的上述工作，其實都是我國過去做過的事情。八十年代到九十年代的中房集團公司，每年向230多個城市投資建房，占到全國建房總量的20%，主要是保障房。那時我們只考核新開工面積和竣工面積，從不考核銷售面積，因為所有房子都能銷售掉；更不考核利潤指標，因為保障房不應該有利潤。

在從2008年起的那10年，我國也進行過較大規模的“保障性安居工程”建設，緩解了保障房的供需矛盾，惠及民生。事實證明，我國每年建設七八百萬套保障房的能力是具備的，市場需求是足夠的。

我希望能在近幾年，著力解決好國務院文件指出的“保障性住房供給不足的突出問題”，加快建立“市場+保障”房地產新發展模式。在精準造福工薪家庭與低收入家庭的同時，促進我國經濟社會的全面發展。