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如果您長期關注澳洲房產，這幾年經常會聽到“Build-to-Rent”（BTR，即租賃型住宅）這一話題。

BTR（Build-to-Rent）模式正迅速成為澳大利亞房地產市場的重要趨勢。支持者認為，這一模式不僅能夠有效增加住房供應，還能提升租賃體驗，從而在一定程度上緩解當前的住房危機。

機構投資者也在這一領域大舉押注，僅在2024年，澳大利亞已有超過12,000套專用BTR公寓在建，另有20,000多套獲批開發。

截止2024年7月澳洲主要城市BRT項目的數據

各州政府正通過政策調整大力支持BTR項目。例如，維多利亞州為BTR物業提供50%的土地稅折扣，聯邦政府則提高了開發商的年度折舊抵稅額度到每年4%， 并對海外信托實施了預扣稅減半的優惠政策。

然而，BTR并非全新概念，在海外市場早已形成了成熟的運營模式。

那么，這一模式能否如預期般在澳大利亞產生深遠影響？

答案是：“未必。”

什么是租賃型住宅（Build-to-Rent，簡稱BTR）？

BTR項目自2017年進入澳大利亞市場以來，已逐漸發展出與傳統住宅公寓截然不同的特性。

與開發商建造后逐套出售的傳統住宅模式相比，BTR項目以滿足租戶需求為核心，專為業主的長期投資而設計，按照新規則，需整棟持有至少15年以上。

大多數BTR項目定位于中高端市場，通常配備健身房、共享辦公空間、餐廳等多種設施，同時注重打造社區化的生活體驗，以吸引更多租戶。

此外，BTR項目提供更靈活且長期的租賃條款，單一租約一般為3年以上。結合近年來政府不斷加強對租戶權益的保護，BTR模式尤為適合中高收入家庭及國際留學生。

為什么澳洲政府要推崇BTR？

首先，BTR模式為開發市場注入了新資本，部分緩解了住房需求的缺口。

其次，作為一種長期且穩定的投資形式，BTR具備顯著的抗經濟下行能力，因此受到政府的高度重視。

對于擁有3.5萬億澳元養老金儲備的澳大利亞而言，BTR被視為一種優質的長期投資資產。

憑借低風險和穩定回報的特性，該模式還吸引了大型國際養老金基金、保險公司和主權財富基金的關注，進一步增強了其在資本市場的吸引力。

此外，BTR的推廣也有助于增加就業機會并提升政府稅收。

以美國為例，該行業在過去30年間從45億美元迅速增長至2400億美元的規模。這一驚人的增長表明，澳大利亞的BTR市場同樣蘊藏著巨大的發展潛力和市場價值。

近十年美國BTR公寓項目歷年銷售額

BTR對于澳洲近幾年住房可負擔性問題有沒有幫助？

根據未來幾年的BRT在建和批建數據來看，BTR與住房可負擔性、低收入租賃壓力以及無家可歸等澳洲核心問題的關聯性不大。

新規規定每棟BRT項目，僅需10%房源低于市場價格的25%，也就意味著在之后的12個月內全國僅僅有1200套住宅是用來面對解決可負擔性問題的，并且這1200套因為地段問題，租金也并不會便宜，最多只能針對中等收入家庭。

各州BTR項目統計趨勢，墨爾本為主要市場

以BRT主要戰場墨爾本為例，80%的房源位于市中心5公里范圍內的核心區域，其中不乏Kew，St. Kilda，Hawthorn等高端公寓區。這些區域的公寓租金并不是一個普通澳洲家庭可以負擔的起的。

墨爾本所有BTR項目及獲批位置，數據來源The Franklin St.

但隨著近年來重要州稅改革的實施，BTR有望為租賃市場增添一個全新的組成部分。

對于中高收入租戶而言，這一模式不僅提供了更多選擇，還顯著提升了租賃住房的整體品質。

總體而言，BTR項目的主要目標并非解決住房可負擔性問題，而是通過吸引新資本流入市場，為疲軟的經濟注入活力，同時提升政府的財政收入。

盡管BTR項目確實能夠增加房源供應，但這些房源主要面向中高收入人群和海外移民，與解決低收入家庭住房需求的關系相對有限。

因此，BTR更像是一項面向高端市場的經濟刺激措施，而非以改善住房可負擔性為核心目標的政策工具。

住房危機緩解不了，供需關系的失衡，必然導致房價的進一步上漲，越是在這樣的狀況下，選擇優質的標的，尤為重要。

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